Canoni non percepiti: sono ugualmente tassati?

[carbisig]

Lo ammetto, ma ho anche io le idee poco chiare. Chiedevo: "Il locatore poteva presentare il modello 69 per la risoluzione dopo il mancato pagamento della seconda mensilità e senza sentenza di sfratto e con il conduttore ancora dentro"? In questa maniera si paga la sanzione per tardiva presentazione della risoluzione, si evita il pagamento delle imposte sui canoni non percepiti ma, a mio parere, con questo sistema si elude la legge. Sbaglio o mi sfugge qualcosa?

Il mancato pagamento della seconda mensilità non significa nulla. Dipende da quello che c'è scritto nel contratto. Se esiste una clausola risolutiva espressa per il canone non pagato entro tempi fissati, l'applicazione della clausola al conduttore determina la risoluzione del contratto per l'art. 1456 CC, e, come esplicitamente stabilito per questo caso nella sentenza n. 362/2000 della Corte costituzionale, da questo momento il contratto ha termine. Con la successiva presentazione del mod.69 dalla data di risoluzione finisce la vita fiscale del contratto e la tassabilità dei canoni di locazione. Da questo momento il locatore non può più chiedere canoni. Poi il locatore chiede al conduttore di lasciare libero l'immobile e se questo non lo fa il locatore da l'avvio al procedura di rilascio.



Antonello questa operazione l'ho già fatta diverse volte, è legale, funziona, non ho mai avuto problemi con l'AdE e con questa evito, nel caso del contratto commerciale, di arrivare dopo mesi allo sfratto, sbaglio che non voglio più ripetere, e pagare tasse su canoni non ricevuti, sapendo che non verranno rimborsate.

 

[Bastimento]

Adesso mi pare chiaro.grazie

 

[Antonello]

Grazie Carbisig.
Ho scritto due mesi per indicare una data X.
Intendevo, comunque, quella scritta nel contratto.
Ne approfitto per chiederti ancora: "Il conduttore non paga entro i termini indicati nel contratto ed io presento il modello 69 per la risoluzione.
Contestualmente faccio scrivere, scaduti i termini del contratto, dall'avvocato per la liberazione dei locali.
All'udienza, che non è mai in tempi ragionevoli, il conduttore chiede termini e versa un acconto, impegnandosi a versare la differenza in seguito, spese e compenso dell'avvocato compreso.
Il giudice accorda.
In pratica sono obbligato ad incassare la somma quale canone e di conseguenza il contratto prosegue.
A questo punto che si fa con la risoluzione?"

 

[e_l_e]

Certo se la risoluzione coincide con lo sfratto. Se invece la risoluzione precede la sfratto fa testo la data di risoluzione perché chiude il contratto. Basta presentare all'AdE l'F23 codice tributo 113T con 67 euro pagati e il mod. 69 con barrata la casella Ris e nella parte Tipologia Atto scrivere “Risoluzione contratto locazione dal …..” riportando la data della risoluzione. Normalmente l'AdE non chiede altro, comunque vanno conservati i documenti.

Vorrei sapere perchè avvocati e commercialisti non danno indicazioni e informazioni così chiare e dettagliate in merito, ma nebulose e approssimative. Quando poi arrivano gli accertamenti, il povero locatore deve imparare tutto da solo e senza nemmeno una laurea....

 

[carbisig]

Grazie Carbisig. Ho scritto due mesi per indicare una data X. Intendevo, comunque, quella scritta nel contratto. Ne approfitto per chiederti ancora: "Il conduttore non paga entro i termini indicati nel contratto ed io presento il modello 69 per la risoluzione. Contestualmente faccio scrivere, scaduti i termini del contratto, dall'avvocato per la liberazione dei locali. All'udienza, che non è mai in tempi ragionevoli, il conduttore chiede termini e versa un acconto, impegnandosi a versare la differenza in seguito, spese e compenso dell'avvocato compreso. Il giudice accorda. In pratica sono obbligato ad incassare la somma quale canone e di conseguenza il contratto prosegue. A questo punto che si fa con la risoluzione?"

Riporto quanto scritto testualmente nella sentenza n. 362/2000 della Corte costituzionale: “In ogni caso, una volta che la risoluzione si sia verificata, l'obbligazione del corrispettivo a carico del conduttore inadempiente per la restituzione ha natura risarcitoria (art. 1591 cod. civ.), e non di canone di una locazione ormai risoluta. “

 

[Antonello]

Grazie Carbisig.
Ora è tutto chiaro.

 

[e_l_e]

La sentenza di Cassazione n. 651 del 18 gennaio 2012 non solo afferma che il rimborso IRPEF sui mesi non percepiti ma dichiarati prima dello sfratto non è riconosciuto per le locazioni commerciali ma, richiamando esplicitamente la sentenza n. 362/2000 della Corte costituzionale, stabilisce che non vanno tassati i canoni non percepiti dopo la sentenza di sfratto.

....sottoscrivo tutto per esperienza diretta. Sono tornata all'ADE e dovrò pagare l'IRPEF sui canoni non percepiti. Nella dichiarazione del prossimo anno non dovrò dichiarare i canoni non percepiti dalla data di chiusura dei contratti, ma non avrò diritto a nessun credito d'imposta per i canoni non percepiti nel 2012. E in Italia non conviene più essere proprietari immobiliari.