Canoni non percepiti: sono ugualmente tassati?

[Bastimento]

Per la verità il Fisco Italiano è per certi versi anche ottuso... : sembrerebbe di essere di fronte ad un classico caso di possibile elusione , non ancora imbrigliata.

 

[carbisig]

Ripeto, anche con il conduttore che ancora occupa il locale?

Antonello sono stupito della tua domanda, da cui sembra che tu non conosca la soluzione, cosa che invece penso tu sappia bene data la tua professione e l'esperienza dimostrata nei tanti tuoi post che ho seguito e che ho utilizzato a buon fine in diverse occasioni. Penso quindi che le domande che hai poste siano allo scopo di movimentare la discussione e quindi la mia risposta prendila in questo senso.



Ti rispondo Si. Non sono un professionista del settore però parlo per averlo vissuto più volte in prima persona nel caso di contratti commerciali. L'AdE con la denuncia di risoluzione chiude fiscalmente il contratto per cui da quel momento non si denuncia più nulla ma però da quel momento non si possono più ricevere canoni. Ovviamente la risoluzione va documentata su richiesta dell'AdE e se dopo la risoluzione il conduttore continua ad occupare abusivamente il locale si attiva lo sfratto, ma quanto il conduttore rimane nel locale non interessa più all'AdE.

 

[Bastimento]

Ovviamente la risoluzione va documentata su richiesta dell'AdE

A me sembra che proprio qui stia il punto: la risoluzione anticipata è nella facoltà del solo conduttore (in generale): cosa significa "va documentata"? Se intendi col Mod69, lo posso capire, ma se il conduttore si sveglia dopo un pò e ti fa obiezione? Magari pretendendo pure la buonauscita di buona memoria?

 

[carbisig]

A me sembra che proprio qui stia il punto: la risoluzione anticipata è nella facoltà del solo conduttore (in generale): cosa significa "va documentata"? Se intendi col Mod69, lo posso capire, ma se il conduttore si sveglia dopo un pò e ti fa obiezione? Magari pretendendo pure la buonauscita di buona memoria?

Mi sembra che l'argomento in questione sia se il locatore deve denunciare i canoni non pagati dal conduttore e se ci sono modi per evitare ciò. Un modo è la risoluzione del contratto che quindi è del locatore nel confronto del conduttore, ottenuta tramite sentenza o anche per esempio con applicazione di clausola risolutiva espressa. Il "va documentata" significa produrre la documentazione legale che ha portato alla risoluzione del contratto che ovviamente deve essere valida e a pro del locatore, altrimenti, come giustamente hai scritto potrebbe esserci una rivalsa del conduttore circa la buonauscita di buona memoria.

 

[Antonello]

Antonello sono stupito della tua domanda, da cui sembra che tu non conosca la soluzione, cosa che invece penso tu sappia bene data la tua professione e l'esperienza dimostrata nei tanti tuoi post che ho seguito e che ho utilizzato a buon fine in diverse occasioni. Penso quindi che le domande che hai poste siano allo scopo di movimentare la discussione e quindi la mia risposta prendila in questo senso.

Non devi stupirti se pongo domande alle quali la risposta sembra logica. Con il perverso sistema fiscale che ci troviamo, nulla è chiaro o a favore del contribuente.
La mia domanda è a seguito di quanto ha scritto Pennylove al post n. 3 di questa discussione, che riporto in breve:

"Pertanto, nel caso di immobili catasticati C/1, il reddito individuato è tassato, indipendentemente dalla percezione, fino alla data di effettivo rilascio."


Quindi, per capire meglio:
"Sentenza di sfratto dopo 10 mesi con conduttore moroso per tutti e dieci i mesi.
Il locatore poteva presentare il modello 69 per la risoluzione già dal secondo mese non pagato o lo deve presentare dopo la sentenza di sfratto?
Inoltre, deve dichiarare i dieci mesi anche se non percepiti e poi farsi riconoscere un credito di imposta di pari ammontare o non dichiararli per niente?"
Quanto sopra anche in considerazione che l'AdE chiede il pagamento della registrazione della sentenza.
Ad un controllo incrociato sulla data della risoluzione e quella della sentenza potrebbe pretendere le imposte, con ulteriori aggravi, per la mancata dichiarazione dei redditi.

 

[carbisig]

"Pertanto, nel caso di immobili catasticati C/1, il reddito individuato è tassato, indipendentemente dalla percezione, fino alla data di effettivo rilascio."

La Corte costituzionale con la sentenza n. 362/2000 ha stabilito testualmente “la risoluzione del contratto impedisce di configurare il pagamento, effettivo o solo presunto, come effettuato a titolo di canone, cui possa essere commisurata la base imponibile ai fini del l'imposta sul reddito “. Questo espresso in forma più semplice e valido per tutte le locazioni compresa la commerciale stabilisce che si può parlare di canoni di locazione solo in presenza di un contratto e se questo viene a cessare per una qualsiasi causa di risoluzione non si può configurare l’esistenza di un canone dal quale si genera una base imponibile ai fini delle imposte sui redditi. Conclusione: morto il contratto post mortem non si denuncia più nulla.

"Sentenza di sfratto dopo 10 mesi con conduttore moroso per tutti e dieci i mesi. Il locatore poteva presentare il modello 69 per la risoluzione già dal secondo mese non pagato o lo deve presentare dopo la sentenza di sfratto?

Dopo la sentenza di sfratto, che è una risoluzione (si dice contratto risolto anticipatamente in forza di sentenza del Tribunale per sfratto per morosità del conduttore), si va all'AdE e si chiude fiscalmente il contratto.

Inoltre, deve dichiarare i dieci mesi anche se non percepiti e poi farsi riconoscere un credito di imposta di pari ammontare o non dichiararli per niente?"

Vanno dichiarati i 10 mesi non percepiti. Il rimborso IRPEF sui 10 mesi non percepiti ma dichiarati non è riconosciuto per le locazioni commerciali come stabilito dalla sentenza Cassazione n. 651 del 18 gennaio 2012.

 

[Bastimento]

@carbisig: sono ansioso di leggere il commento di @antonello, perchè ad essere sincero, invece di schiarirmi le idee, adesso le ho più confuse di prima:

non riesco infatti a mettere d'accordo la tua risposta n. 1 con la risposta n. 3.

Mi sembrano in contrasto: forse bisognerebbe conoscere il testo delle sentenze.

La risposta 1 , sembra sollevi addirittura dal dover dichiarare i redditi non percepiti. (basta avere i termini per far subito la risoluzione.)
La risposta 3 sembra dire che questi pseudoredditi, pur avendoli dichiarati ma non percepiti, "in presenza di sentenza di sfratto " , non è riconosciuto il credito se trattasi di locazione commerciale. Il che mi sembra sbagliato . Se intendevi in assenza di sentenza, la risposta sarebbe implicitamente OT rispetto alle domande poste da Antonello.

 

[Antonello]

Lo ammetto, ma ho anche io le idee poco chiare.
Chiedevo:
"Il locatore poteva presentare il modello 69 per la risoluzione dopo il mancato pagamento della seconda mensilità e senza sentenza di sfratto e con il conduttore ancora dentro"?
In questa maniera si paga la sanzione per tardiva presentazione della risoluzione, si evita il pagamento delle imposte sui canoni non percepiti ma, a mio parere, con questo sistema si elude la legge.
Sbaglio o mi sfugge qualcosa?

 

[carbisig]

non riesco infatti a mettere d'accordo la tua risposta n. 1 con la risposta n. 3. Mi sembrano in contrasto: forse bisognerebbe conoscere il testo delle sentenze. La risposta 1 , sembra sollevi addirittura dal dover dichiarare i redditi non percepiti. (basta avere i termini per far subito la risoluzione.) La risposta 3 sembra dire che questi pseudoredditi, pur avendoli dichiarati ma non percepiti, "in presenza di sentenza di sfratto " , non è riconosciuto il credito se trattasi di locazione commerciale. Il che mi sembra sbagliato . Se intendevi in assenza di sentenza, la risposta sarebbe implicitamente OT rispetto alle domande poste da Antonello.

La sentenza di Cassazione n. 651 del 18 gennaio 2012 non solo afferma che il rimborso IRPEF sui mesi non percepiti ma dichiarati prima dello sfratto non è riconosciuto per le locazioni commerciali ma, richiamando esplicitamente la sentenza n. 362/2000 della Corte costituzionale, stabilisce che non vanno tassati i canoni non percepiti dopo la sentenza di sfratto.

 

[Utente Cancellato 50408]

cosi completiamo...........Non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità dell’inquilino se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità.
In tal caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale.
cia