Casa con terreno agricolo - prelazione dei confinanti

[sorridi sempre]

Buongiorno a tutti! abbiamo in vendita una casa con un terreno agricolo di circa 3200mq di pertinenza, distinto in un mappale separato (non ente urbano!). Non è possibile vendere la casa senza il terreno, in quanto il sedime dell'abitazione è abbastanza ridotto, e senza il parco l'immobile non ha ragione di esistere. Un paio di confinanti sono coltivatori diretti. Il proprietario non vuole comunicare i dettagli della trattativa. Secondo voi è comunque valido un documento in cui i confinanti coltivatori diretti rinunciano al diritto di prelazione e senza voler conoscere i dettagli della transazione? ha rilevanza il fatto che la trattativa e l'eventuale rogito includano casa E terreno in blocco (anche se dobbiamo attribuire un prezzo al terreno per la tassazione separata)?
grazie...

 

[gardabusiness]

perchè sia valida la rinuncia alla prelazione deve essere notificato il preliminare del terreno con il relativo prezzo e condizioni di pagamento. Verifica la possibilità di rendere il tereno agricolo pertinenziale alla abitazione in modo che non sia piu prelazionabile.

 

[Wile]

http://www.studiocasarotto.com/upload_file/pubblicazioni/34_La%20prelazione%20agraria.pdfhttp://www.immobilio.it/f20/acquisto-casale-terreno-agricolo-prelazione-agraria-pendente-13653/#post130777http://www.immobilio.it/f20/acquisto-casale-terreno-agricolo-prelazione-agraria-pendente-13653/#post130777http://www.studiocasarotto.com/upload_file/pubblicazioni/34_La%20prelazione%20agraria.pdfPresumo che dovrai fare due atti separati per il Catasto, uno per la casa ed uno per il terreno (non ne sono sicuro, pero'...informati).
Ai confinanti dovrai far vedere solo l'atto riguardante il terreno, che per 3200mq al prezzo magari di seminativo o bosco sara' una cifra ridicola (fosse considerato seminativo arriverebbe a 15000 eur scarsi dalle nostre parti).
Ora, penso che nella trattativa il parco non sia stato prezzato come agricolo. Di conseguenza potete inserire un prezzo molto piu' alto di quello commerciale di zona (basta anche un 50% in piu'), che sconterete sul prezzo della casa, che non ne risentira' di molto.
Bisognerebbe adesso vedere le caratteristiche della zona e delle aziende confinanti (anche per avere una idea del prezzo "agricolo"), ma molto difficilmente un contadino si preoccuperebbe di perdere tempo e soldi per prendere uno scampolo cosi' di terreno e per giunta sovraprezzato per metterci le patate. A meno di strane paturnie o ripicche o possibilita' di sbocco su strade.

Un consiglio potrebbe essere quello di farlo diventare pertinenza di una casa, ma non puo' superare 10 volte i mq della casa (per info piu' dettagliate e soprattutto dipendenti dalla zona chiedi ad un geometra), con il rischio di farla diventare casa di lusso.
Vedi qui

Potresti anche affittare il terreno per almeno due anni, ma dovresti diventare coltivatore diretto a tua volta e nessuno ti concederebbe di esserlo con un terreno cosi' esiguo.

Ecco comunque un articolo esaustivo sulla prelazione agraria

I confinanti possono rinunciare preventivamente al diritto di prelazione, anche senza sapere le caratteristiche della trattativa, ma va fatto secondo i modi indicati.

IMHO vai tranquillo. A meno di pazzi scatenati (o particolari situazioni impossibili qui da sapere) a nessuno interessa quell'orto da appiccicare ad un campo di patate, specie se lo fai pagare a peso d'oro. Informali della trattativa correttamente e procedi.

Aggiunto dopo 3 minuti...

Presumo che dovrai fare due atti separati per il Catasto, uno per la casa ed uno per il terreno (non ne sono sicuro, pero'...informati).
Ai confinanti dovrai far vedere solo l'atto riguardante il terreno, che per 3200mq al prezzo magari di seminativo o bosco sara' una cifra ridicola (fosse considerato seminativo arriverebbe a 15000 eur scarsi dalle nostre parti).
Ora, penso che nella trattativa il parco non sia stato prezzato come agricolo. Di conseguenza potete inserire un prezzo molto piu' alto di quello commerciale di zona (basta anche un 50% in piu'), che sconterete sul prezzo della casa, che non ne risentira' di molto.
Bisognerebbe adesso vedere le caratteristiche della zona e delle aziende confinanti (anche per avere una idea del prezzo "agricolo"), ma molto difficilmente un contadino si preoccuperebbe di perdere tempo e soldi per prendere uno scampolo cosi' di terreno e per giunta sovraprezzato per metterci le patate. A meno di strane paturnie o ripicche o possibilita' di sbocco su strade.

Un consiglio potrebbe essere quello di farlo diventare pertinenza di una casa, ma non puo' superare 10 volte i mq della casa (per info piu' dettagliate e soprattutto dipendenti dalla zona chiedi ad un geometra), con il rischio di farla diventare casa di lusso.
Vedi qui:http://www.immobilio.it/f20/acquisto-casale-terreno-agricolo-prelazione-agraria-pendente-13653/#post130777

Potresti anche affittare il terreno per almeno due anni, ma dovresti diventare coltivatore diretto a tua volta e nessuno ti concederebbe di esserlo con un terreno cosi' esiguo.

Ecco comunque un articolo esaustivo sulla prelazione agraria:http://www.studiocasarotto.com/upload_file/pubblicazioni/34_La prelazione agraria.pdf

I confinanti possono rinunciare preventivamente al diritto di prelazione, anche senza sapere le caratteristiche della trattativa, ma va fatto secondo i modi indicati.

IMHO vai tranquillo. A meno di pazzi scatenati (o particolari situazioni impossibili qui da sapere) a nessuno interessa quell'orto da appiccicare ad un campo di patate, specie se lo fai pagare a peso d'oro. Informali della trattativa correttamente e procedi.

Aggiunto dopo 1...

Mi scuso per il pastrocchio, ma ho fatto confusione con la modifica... se il mod vuole, cancelli pure la prima parte di msg, copia errata della seconda.

 

[sorridi sempre]

Ci è venuta in mente un'altra idea.... se frazionassimo il terreno agricolo scorporando una piccola porzione che è quella a confine con il coltivatore diretto (e che fortunatamente si trova proprio in fondo al ... fondo... e non farebbe soffrire più di tanto gli acquirenti della casa, che si ritroverebbero max500 mq in meno di erba da tagliare) e facessimo 2 preliminari, uno per la casa + il terreno, l'altro per la "fettina" di terreno agricolo con tutta la procedura della prelazione ... cosa ne dite... puzza troppo di escamotage?pensate che i confinanti potrebbero piantare grane?

 

[Wile]

Ci è venuta in mente un'altra idea.... se frazionassimo il terreno agricolo scorporando una piccola porzione che è quella a confine con il coltivatore diretto (e che fortunatamente si trova proprio in fondo al ... fondo... e non farebbe soffrire più di tanto gli acquirenti della casa, che si ritroverebbero max500 mq in meno di erba da tagliare) e facessimo 2 preliminari, uno per la casa + il terreno, l'altro per la "fettina" di terreno agricolo con tutta la procedura della prelazione ... cosa ne dite... puzza troppo di escamotage?pensate che i confinanti potrebbero piantare grane?

Si', puzza di escamotage, altrimenti tutti farebbero cosi', con una fettina di terreno perimetrale per tenere buoni i confinanti e il terreno in mezzo che "lo vendo a chi mi pare".
Ma siete veramente cosi' sicuri che quel pezzo di giardino sia cosi' "appetibile"?? Chiedetelo al contadino, poi se dice di no per sicurezza fategli firmare una rinuncia alla prelazione.
La cosa piu' "pulita" e' (se possibile) far passare il terreno a pertinenza della casa, viceversa fare 2 compromessi, casa e terreno, in cui il terreno costa piu' del prezzo di mercato per l'agricolo in quella posizione. Se e' sano di mente non farra' valere la prelazione per un terreno che non ripaghera' mai.