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  1. vinci73it

    vinci73it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Saluti a tutti ho bisogno urgentemente di una risposta ad un problema che mi hanno posto:
    C'è qualche legge o caso specifico che da la possibilità ad una casa con una superficie utile superiore ai 250 mq. non essere considerata di lusso?
    Grazie a tutti, se serve qualche informazione supplementare chiedete
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    per essere casa di lusso non è solo il fatto della mq ad essere determinante: ci vogliono altre caratteristiche.
     
  3. vinci73it

    vinci73it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi quali altri requisiti ci vogliono perchè sia considerata di lusso. Mi spiego bene. Abbiamo costruito una casa (prima casa per il proprietario), chiesto le agevolazioni del 4% d'accordo con la commercialista. L'agenzia delle entrate fa una multa sproporzionata al proprietario perchè la considera la sua casa di lusso facendo riferimento alla legge d.m. 2 agosto 1969.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 Caratteristiche delle abitazioni di lusso
    Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, della legge 2 febbraio 1960, n. 35, e successive modificazioni ed integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26 sono considerate abitazioni di lusso:
    1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso".
    2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
    3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
    4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
    5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
    6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
    7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
    8. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
    9. Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
    10. Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella della entrata in vigore del presente decreto si applicano le disposizioni di cui al decreto ministeriale 4 dicembre 1961.
    11. I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato.
    Tabella delle caratteristiche
    Caratteristiche Specificazione delle caratteristiche
    a) Superficie dell'appartamento Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
    b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi. . . . . . . Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana
    c) Ascensori. . . . . . Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
    d) Scala di servizio. . . Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi
    e) Montacarichi o ascensore di servizio . . Quando sono a servizio di meno di 4 piani.
    f) Scala principale . . . a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm 170 di media;
    b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
    g) Altezza libera netta del piano. . . . . . . Superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
    h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna. . . . . . . . a) in legno pregiato o massello e lastronato;
    b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
    c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese.
    i) Infissi interni. . . . Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.
    l) Pavimenti. . . . . . . Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento:
    a) in materiale pregiato;
    b) con materiali lavorati in modo pregiato.
    m) Pareti . . . . . . . . Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano:
    a) eseguite con materiali e lavori pregiati;
    b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
    n) Soffitti . . . . . . . Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
    o) Piscina. . . . . . . . Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
    p) Campo da tennis. . . . Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
     
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  5. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
  6. vinci73it

    vinci73it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi stando al punto 6) superando i 240 mq. dovrebbe essere considerata già di lusso solo per questa caratteristica? Poi per il punto 8 fa riferimento alla tabella allegata al decreto, cioè:
    TABELLA DELLE CARATTERISTICHE
    N.B.-Il computo delle caratteristiche agli effetti delle agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliare (appartamento).
    Caratteristiche: a) superficie dell’appartamento; specificazione delle caratteristiche: superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine,soffitte,scale e posto macchine.
    Caratteristiche: b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi; specificazione delle caratteristiche: quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
    Caratteristiche: c) ascensori; specificazione delle caratteristiche: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
    Caratteristiche: d) scala di servizio; specificazione delle caratteristiche: quando, non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi.
    Caratteristiche: e) montacarichi o ascensore di servizio; specificazione delle caratteristiche: quando sono a servizio di meno 4 piani.
    Caratteristiche: f) scala principale; specificazione delle caratteristiche: A) con pareti rivestite di materiali pregiati per una altezza superiore a cm 170 di media; B) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
    Caratteristiche: g) altezza libera netta del piano; specificazione delle caratteristiche: superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori.
    Caratteristiche: h) porte di ingresso agli appartamenti da scala interna; specificazione delle caratteristiche: A) in legno pregiato o massello e lastronato; B) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; C) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse.
    Caratteristiche: i) infissi interni; specificazione delle caratteristiche: come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.
    Caratteristiche: l) pavimenti; specificazione delle caratteristiche: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell’appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato.
    Caratteristiche: m) pareti; specificazione delle caratteristiche: quando per oltre 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
    Caratteristiche: n) soffitti; specificazione delle caratteristiche: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
    Caratteristiche: o) piscina; specificazione delle caratteristiche: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
    Caratteristiche: p) campo da tennis; specificazione delle caratteristiche: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

    Se non ho interpretato male significa che basta uno dei punti riportati nella legge che hai allegato, oppure almeno 4 di quelli che riporto sopra.
     
  7. castag64

    castag64 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao vinci73it.......Come recita il comma 8.: Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
    Pertanto le caratteristiche devono essere più di 4! :maligno:
     
  8. vinci73it

    vinci73it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il comma 8 si riferisce ai punti A) B) C) ecc..., ma è sufficiente rientrare anche solo nel comma 6 perchè sia considerata abitazione di lusso?
     
  9. castag64

    castag64 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao vinci73it,
    il comma 6 riporta la superficie > di mq 240....netti e non mq 250 come hai richiesto tu. Comunque poiché trattasi di DM riferito al 1969, nel frattempo molto è cambiato nei criteri di stima, se non altro perché sono cambiati i tempi e le modalità con cui definire le caratteristiche di lusso. In una CTU io mi sono riferito solo alle caratteristiche di cui al comma 8 e non solo al comma 6.... e questo perché non è detto che una superficie di 240 mq sia di per sé lussuosa (potrebbe essere una casa grande ma mal rifinita, infissi scadenti, ecc). Le finiture e le dotazioni sono oggi quanto mai fondamentali. Spero di esserti stato utile. Notte.
     
  10. vinci73it

    vinci73it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per la cortese e chiara risposta. Quindi nel mio caso abbiamo costruito un abitazione, dopo è arrivata una multa perchè considerata casa di lusso (ma non lo è). Come posso procedere nei confronti di questa errata valutazione con le sue conseguenze?
     
  11. castag64

    castag64 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Scusami se ti rispondo in ritardo.... la superficie della tua casa è stata calcolata al bilancino? ovvero hai sottratto alla superficie lorda tutto ciò che la legge prevede? Chi ti ha applicato la multa che calcoli ha fatto? e poi non ho capito è una villa, un alloggio, un casale..... hai del terreno intorno? magari rifacendo correttamente i calcoli puoi contestare le superfici riscontrate. Perché altrimenti diventa un tema da affrontare legalmente con una perizia tecnica che ribatta alle motivazioni dell'Erario che ti ha elevato la multa....:maligno:
     

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