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  1. Palazz

    Palazz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il notaio a cui mi sono rivolto per rogitare la casa mi ha dato una notizia assolutamente preoccupante. Dopo aver visto le schede catastali della casa (villino A/7) ha espresso il dubbio che la casa in base alle ultime interpretazioni dell'Agenzia delle Entrate possa essere classificata come "casa di lusso" secondo il D.M. 2 Agosto 1969 a causa del criterio superficie utile complessiva (240 mq).
    Nello specifico la casa ha una superficie catastale di 203 mq + balconi + sottotetto + box (39 mq). Il notaio sarebbe tranquillamente disposto a trattare la casa come non di lusso a fronte di dichiarazione del venditore (società) e dell'acquirente (il sottoscritto) in tal senso aggiungendo però che l'Agenzia delle Entrate potrebbe fare un accertamento succesivo e se rilevasse che la casa è di lusso dobvrei pagare l'integrazione + 30% di maggiorazione. Questa cifra manderebbe il budget familiare immediatemente in fallimento per cui devo assolutamente chiarire prima dell'acquisto, al quale evtl. rinuncerei.
    Dopo la notizia schock mi sono rivolto in sequenza
    1) al geometra che mi ha detto che non conosce questo tipo di stima e non saprebbe come farla
    2) Al tecnico del comune che alla domanda se possa emettere una certificazione in tal senso mi ha guardato come se fossi un marziano
    3) Ho già preso appuntamento all'Agenzia delle entrate ma ho poche speranze che venga fuori qualchecosa di buono.

    L'indicazione più specifica del notaio è stata che il box potrebbe rappresentare il problema e far superare il limite dei 240 mq (ha anche parlato di un limite di 220 mq per case singole, ma secondo me si è sbagliato perchè la legge parla solo di 240 mq). Ho verificato tutti gli altri criteri della legge e non sarebbero applicabili.
    Vi chiedo un aiuto sui seguenti punti:
    1) E' possibile che il box (con tanto di basculante e categorizzato C/6) possa essere conteggiato nella superficie utile ?
    2) A chi posso rivolgermi per farmi certificare PRIMA del rogito della casa che si tratta di un immobile non di lusso.
    Grazie infinite per qualsiasi indicazione mi possiate dare sui due quesiti. Siamo veramente un po in difficoltà.
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi
    i balconi, le terrazze,le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

    Dalla normativa posto macchina (credo inteso anche come box) dovrebbe essere escluso.
     
  3. Palazz

    Palazz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Abakab per l'indicazione.
    Anche io seppur non competente in materia avrei pensato la stessa cosa del box, ma evidentemente la materia è complessa. La vera domanda presumo è in quali casi o condizioni una pertinenza come un box o una soffitta, ovviamente accatastati non abitabili, possa essere computata nel calcolo dei 240 mq. Ci sono alcuni casi in Internet in cui l'Agenzia delle entrate ha contestato la casa non di lusso tenendo conto di pertinenze etc.
    Nel frattempo mi sono recato all'Agenzia delle Entrate, purtroppo non quella competente per la mia zona, e ho fatto vedere la documentazione alla persona che usualmente fa gli accertamenti. A prima vista mi ha detto che non dovrebbe rientrare nella categoria di lusso ma devo dire che non mi ha particolarmente tranquillizzato. Appena riesco ad ottenere un appuntamento andrò all'Agenzia delle Entrate competente.

    Per quel poco che ho potuto capire le linee guide della vicenda sono:
    1. La categoria catastale non è competente per la valutazione di lusso o non di lusso, ma conta solo il D.M. 2 Agosto 1969
    2. Il criterio 240 mq è un po ballerino perchè è vero che sono esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine ma appunto non si parla esplicitamente di box o autorimessa che a detta del notaio in un caso recente è stato contestato dall'Agenzia.
    3. Il venditore della casa sembra non avere nessun particolare obbligo in questo senso, cioè la sua dichiarazione di casa non di lusso non è rilevante, conta sostanzialmente quello che dichiara l'acquirente.
    4. Gli effetti sulla tassazione se casa di lusso sono "devastanti" dal punto di vista dell'acquirente

    Qualcuno ha qualche altra informazione ? Vi è mai capitato di dover fare una dichiarazione per casa non di lusso e calcolare la superficie ? Avete escluso box, soffitte, tavernette etc. dal calcolo ?

    Vi sono grato per qualsiasi ulteriore indicazione.
     
  4. Abakab

    Abakab Ospite

    Purtroppo, come spesso accade, dobbiamo barcamenarci tra leggi, pareri discordanti, agenzia delle entrate: ogni ufficio dice la sua, e non solo per il tuo caso, casi contestati, sentenze e chi più ne ha piu ne metta .. sembra una situazione creata ad hoc per poi contestarti i torti secondo una loro logica mai espressa in maniera chiara. :disappunto:

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Quanto sopra la dice lunga sulla poca chiarezza.
     
  5. Palazz

    Palazz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il momento del rogito si sta avvicinando e ancora non ho risolto il problema.
    Il geometra è disposto a fare la certificazione come casa non di lusso ma rimangono una serie di dubbi e siamo proprio al limite con i 240 mq, includendo l'autorimessa, come nel frattempo mi ha confermato l'Agenzia delle Entrate competente.
    1) l'autorimessa deve essere effettivamente conteggiata ? Ci sono già dei ricorsi pendenti ?
    2) La mansarda/sottotetto altezza 225/230, tetto piano, alcune finestre, accatastata come locale di sgombero/accessorio indiretto, è correttamente esclusa dal computo ?
    3) I muri perimetrali vanno considerati ?
    4) La superficie delle scale interne di collegamento dei piani vanno escluse (quindi escluso anche il sottoscala o solo fino ad una certa altezza ?)

    Grazie per qualsiasi ulteriore indicazione mi possiate dare.
     
  6. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le
    terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)."
    "singole unità immobiliari"......se l'autorimessa è accatastata a parte non deve essere conteggiata
    "superficie utile complessiva"........niente muri perimetrali niente scale niente balconi niente terrazze niente soffitte/sottotetti
    il d.1072/69 direi che parla chiaro.....non vedo dove sia il problema.....
     
  7. Palazz

    Palazz Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Hai perfettamente ragione Antonello. Anch'io ero convinto di ciò. Ma il Notaio mi ha fatto notare che ad un suo Cliente hanno riclassificato la casa singola che era stata definita come non di lusso al rogito in immobile di lusso proprio a causa del box. Avendo io poi contattato l'Agenzia delle Entrate, mi hanno confermato questa attuale interpretazione. Ovviamente il cliente del Notaio ha fatto ricorso ma intanto ha dovuto pagare una parte e non si sa come andrà a finire.
    Il tema dei muri perimetrali invece sembra chiaro in base alla decisione del TAR del Lazio n. 44/3/08 (cioè inclusi nel conteggio).
    E' per questo che continuo ad essere preoccupato dell'esito.
     
  8. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    sinceramente non ho mai sentito questa interpretazione......non vedo come una pertinenza possa essere considerata nel calcolo della metratura dell'immobile principale ai fini dell'agevolazione, visto che la legge 1072 non lo richiede.....:shock:..probabilmente la casa in questione aveva anche altre caratteristiche
    ecco qui le caratteristiche complete richieste per un'abitazione di lusso:
    Aggiunto dopo 1...

    fai l'atto con la dichiarazione prima casa....;)
     

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