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  1. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi,
    qualche mese fa, su un topic o delle news immobiliari, ho letto di una sentenza di Cassazione, credo a sezioni riunite, che in riferimento al nostro diritto alla mediazione precisava che esso scaturisce solo con la sottoscrizione del preliminare, non attribuendo effeti obbligatori alla proposta di acquisto accettata.
    Credo che tale sentenza sia di luglio 2009.
    Qualcuno mi puà aiutare???
    Grazie
    Stefano Nobili :D
     
  2. agenziapisa

    agenziapisa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Egr. Collega, la sentenza si riferiva ad una proposta d'acquisto formulata come preliminare di preliminare, cioè se nella proposta si menziona la volontà di redigere in seguito un preliminare allora essa non produce effetti vincolanti fino alla redazione del preliminare, basta invece redigere un proposta seria e completa senza menzione della redazione di un successivo preliminare ed la provvione scaturisce in quanto tra le parti si sono sottoscritti dei vincoli contrattuali, senza reinviarli al preliminare. Io professo da sempre che la proposta se redatta deve essere formulata bene e dopo aver effettuato tutti gli accertamenti del caso, in quanto si evitano molti problemi in seguito, pertanto si dovrebbe redarre come un compromesso soltanto che manca della contestualità della firma del venditore ed acquirente.
    Saluti

    Leonardo
     
  3. Il Conte Co

    Il Conte Co Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma scusate ma la legge n 39/89 quella che disciplina la ns categoria in sostanza cita che il diritto alla provvigione scaturisce alla conclusione dell'affare,,,(ke puo' coincidere con l'accettazione della proposta) ultimamente questa professione sta diventando infernale... :disappunto:
    vi spiego ultimamente un cliente dopo aver regolarmente fatto proposta(accettata dalla parte venditrice)non si e' presentata al preliminare allora io in questo caso non ho nessun diritto...mahh mi sembra assurdo... :shock:
     
  4. Oris

    Oris Ospite

    Io invece ritengo che la proposta deve rimanere quallo che è, un atto unilaterale che rimane in ambito pre-contratto.

    Troppo spesso far firmare una proposta -compromesso (la proposta maggica) è frutto di attività poco corrette e frettolose, tese solo alla riscossione immediata della provvigione.

    Ritengo che l'iter giusto sia appunto:

    Proposta con caparra-penitenziale accettata espressamente come diritto del recesso (la proposta è unilaterale e vincolerebbe solo il proponente, la penale deve essere quindi sottoscritta anche dall'accettante).

    In questo caso puoi inserire una penale per recesso anche per l'agenzia (solo per l'inadempiente), altrimenti se la parte recede alla proposta l'affare NON è concluso e non hai diritto a nulla.

    -> controlli approfonditi, meglio se da tecnico di parte acuqirente

    -> compromesso o rogito.

    Questa è l'unica pratica che se seguita GARANTISCE il buon fine e i minori problemi.

    Qualunque altra pratica è invece legata alla serietà/attenzione del mediatore, che se non per colpa per "sbaglio" potrebbe omettere alcuni controlli ch esono delicati.

    Ora mi si poterrebbe obiettare che ogni compromesso è sottoposto alla condizione di uso che richiama l'obbligo sancito dalla 47/85 e succ. mod. riguardo alla conformità urbanistica del bene e alla sua continuità nelle trascrizioni.

    Tale garanzia, che sembra assoluta, non salva da problematiche che si possono presentare e che possono, con il loro divenire concrete, avere effetti nefasti su una delle parti, ad esempio quando si parla di termini di consegna che potrebbero dover esere procrastinati o per irregolarità o per problematiche fiscali.

    E ci sono infiniti controlli che uno può fare, poi arriva il tecnico di parte e trova una bega, una dia non chiusa, qualcosa che ritarda la consegna e il compratore ah disdetto il contratto di affitto e il locatore ha già riaffittato...

    Meglio sapere certe problematiche PRIMA del compromesso.

    Allora uno potrebbe dirmi "ma in effetti io faccio fare tutti i controlli PRIMA di sottoscrivere proposta".

    Io rispondo, NON è vero e lo sai, se no faresti un compromesso.
     
  5. alois

    alois Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    la sentenza del luglio scorso si riferisce ad una causa dell'italiana immobiliare di firenze. ad aprile 2010 fiaip firenze, ha programmato un incontro assieme all'avvocato toschi vespasiani per esaminare la sentenza che realisticamente pare con poco fondamento giuridico, ma politicamente pare prendere la stessa strada di anama, che nel dicembre scorso ha giudicato positivamente l'esperienza francese, dove l'agente immobiliare riceve le provvigioni solo da colui, il venditore, che gli dà il mandato a vendere.
     
  6. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cari coleghi,
    grazie per le risposte, a me purtroppo serviva proprio la sentenza, per motivi di un giudizio che vede coinvolto un mio cliente-amico con un collega di Milano. Vengo ai fatti:
    Il collega ha fatto sottoscrivere una proposta d'acquisto dal mio amico, ed indirizzata alla proprietà -persona fisica- dell'immobile, ed a sorpresa accettata dalla vera proprietà - persona giuridica- con assegno incassato dalla persona fisica.
    Non solo contestualmente alla sottoscrizione della proposta, il collega si è fatto fare assegni post-datati relativi alla sue provvigioni, che ha puntualmente incassato alla firma dell'accettazione.
    Benchè immediatamente contestato al collega di aver sottaciuto, che il bene fosse di proprietà di una società- s.a.s.-, peraltro nel frattempo fallita, e dell'incongruità dei soggetti a cui era rivolta l'offerta e di chi effettivamente fosse il proprietario,lui si è incassato l'assegno delle mediazioni adducendo che non era differente il soggetto, in quanto la persona fisica agiva nelle funzione del legale rappresentante della società.
    Ebbene, in sede di giudizio, la cosa folle è che il giudice di primo grado, non solo ha ritenuto inadempiente il mio amico, per non aver ottemperato alla stipula del preliminare, ma ha ritenuto corretto l'incasso delle provvigioni in quanto nell'accettazione della proposta,non rilevava differenze tra la persona fisica e quella giuridica.
    A mio avviso, siamo nella follia giuridica, se non esistessero differenze tra la persona fisica e quella giuridica, allora Tanzi con Parmalat, e Cragnotti con Cirio, non avrebbero commesso nessun reato.|||
    Olttretutto la proposta non era proposta-preliminare di vendita, ma semplice proposta con obbligo delle parti alla stipula del preliminare.
    Pertanto la richiesta della sentenza di Cassazione, nella quale si affermava che nella proposta d'acquisto non si concretizzano effetti obbligatori tra le parti, e tanto meno il diritto alla provvigione, se nella stessa è previsto che le parti debbano in un secondo momento riprodurre le loro volontà in un contratto preliminare con effetti obbligatori, mi era utile per poter supportare il mio amico in sede di appello, e cercare di farsi restituire il maltolto dal collega.
    Nel frattempo la persona che ha incassato l'assegno, è sparita e la società è fallita, e l'immobile è sotto sequestro da parte del Tribunale Fallimentare.
    E pensare che io ho perso una causa, nei confronti di un'acquirente che di propria volontà mi impediva di comunicargli l'avvenuta accettazione della proposta d'acquisto,-prevista a mezzo fax o consegna di copia della proposta accettata- costringendomi all'invio del telegramma nel giorno di validità della proposta, ed avendo eccepito che la comunicazione è pervenuta a sua conoscenza la mattina successiva alla scadenza della proposta, e per il principio che la comunicazione della proposta è un atto ricettizio, ho perso il giudizio.
    Premetto che la cliente, era il legale di un noto Ente Pubblico, ed il marito un magistrato, ed a nulla è valsa la mia richiesta di verificare i tabulati telefonici, per verificare i numerosi contatti intercorsi per dare comunicazione dell'avvenuta accettazione.
    Siamo veramente nel paese delle follie, e pensate cosa avverrà con l'abolizione del ruolo !!!!!
    Stefano Nobili
     
  7. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
     
  8. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Purtroppo ti capisco Stefano di una cosa siamo certi che non c'è certezza di giudizio.

    Siamo in balia di giudici che emettono sentenze secondo il loro oderei dire "istinto", per poi essere completamente ribaltate " spesso e volentieri" in appello, è un sistema che non funziona, perchè io devo perdere una causa con un costruttore che mi ha scavalcato con gli acquirenti quando gli acquirenti prima di andare in giudizio transano e riconoscono di avermi saltato??

    Più prova di cosi cosa servirebbe a un giudice?

    Macchè si è inventato di tutto..................
     
  9. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me caro mio, è accaduta la stessa identica cosa, con un imprenditore romano, ora Presidente di una squadra di calcio, (che vedrei volentieri cancellata ) che non mi ha pagato la mediazione, solo per dimostrarmi la sua potenza ecnomica-politica, e benchè i venditori hanno transato in giudizio, ho perso la causa, e tra 1° grado e appello, ho perso 12 anni e 20.000 euro di spese.
    Credo che il problema, sia dovuto allo scarso peso socio-politico della nostra categoria, e che quando andiamo in tribunale, siamo visti come dei truffaldini indipendentemente dal merito del giudizio intrapreso.
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Infatti, siamo gli unici truffatori che i truffati vanno a cercare per farsi truffare. :D

    A dispetto dell epercentuali di intermediato ufficiali, quasi tutti coloro che cercano casa si rivolgono alle agenzie... poi magari comprano da soli, perchè l'Ai non ha fatto nulla, perchè poi hanno trovato il proprietario da soli.... ecc. :sorrisone:

    Ma ci facciano il piacere va. :^^:
     
  11. dalele

    dalele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mah, sarà il momento o il periodo storico. I soldi "pesano" più di sempre e tutti sono inc...... neri, con il fucile in mano e l'avvocato al seguito.
    Passerà, passerà....
     
  12. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io utilizzo sempre la proposta di acquisto che se accettata diviene contratto preliminare...
    mai avuto problemi, anche difronte ad un giudizio.
    ... inoltre qualcuno indicava che solo dopo la proposta di acquisto se accettata faceva approfonditi controlli!?!?!?!?!?

    Ma siamo matti!!!?????

    I controlli si devono ancor prima di iniziare le visite, subito dopo il conferimento di incarico.
    Io addirittura arrivo all'acquisizione con già con privacy firmata, plan. catastali (di cui il prop. mi ha dato delega) e visure sull'immobile!
    dopo verifico le sp.condominio, premessi, licenze, agibilità e per non sbagliarmi visura camerale sul proprietario.

    SOLO DOPO INIZIO LA PROMOZIONE E LE VISITE.
     
  13. Oris

    Oris Ospite

    Se ritieni che sia sufficiente, fai pure, io continuo a seguire il mio iter ;) e faccio esattamente i controli che fai tu, a parte licenze permessi ecc. l'agibilità.... come la controlli tu senza una rtn?

    Le controllli tu?

    Cosaintendi per "effettuare controlli" la raccolta dei documenti dal propreitario?

    E se le licenze aperte che tu raccogli non fossero state poi chiuse?

    No no, non mi convincete, ne ho sentiti troppi dire che avevano controllato il tutto e poi... patatrac!

    Tecnico di parte e zero prob. POI compromesso.
     
  14. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Provo ad essere più specifico:
    a) per me fare i CONTROLLI sulla proprietà risulta sicuramente più SEMPLICE: operando in prov. di Trento dove non abbiamo la conservatoria ma bensì l'istituto del Libro Fondiario, ho sia l'immediatezza del dati che la certezza probatoria su ogni diritto reale e/o gravame di ogni proprietà;
    b) operando in zone con comuni tra i più piccoli d'italia le verifiche presso gli uffici tecnici comunali sono efficaci avendo un bassa mole lavorativa. Ovviamente serve una certa conoscenza delle leggi urbanistiche e dimestichezza nella relazione con l'ente pubblico (con tutto quello che ne consegue). Ovviamente parliamo di verificare atti PUBBLICI, liberamente consultabili da tutti.

    Al di fuori di questi schemi ho scelto di non operare in quanto, in base alla mia esperienza, solo così metto già in incarico (che mi faccio conferire sempre per iscritto) tutto quanto senza ritrovarmi poi con "sorprese".

    I controlli li faccio IO e nessun altro.
    Li faccio prima del conferimento di incarico perché ai proprietari, quando chiedi talune cose non sanno nemmeno di cosa sto parlando.

    Rispetto chi la pensa diversamente da me, ma io lavoro solo così; probabilmente sarà un mio limite...
     
  15. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...ed è pure vero che lavorando così, in 15 anni, non ho mai avuto problemi, anzi.
     
  16. Oris

    Oris Ospite

    Ah beh, certo, allora taccio ;)

    Ma voi siete in altro mondo, da me come operi tu sarebbe rischiosissimo. ;)

    Ma per controllare l'urbanistica, preferisco un tecnico di parte anche da te ;)
     
  17. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    punti di vista...
    ... buon lavoro a tutti noi.
     

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