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  1. Giordano

    Giordano Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Le proposte NON generano NESSUN OBBLIGO! può essere vero?

    Di seguito riporto l'intero testo della lettera:

    Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.

    Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.

    Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
    "Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

    In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.

    Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:

    1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;

    2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;

    3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".

    E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    A parte che sarei curioso di leggere la proposta d'acquisto in questione, ci sono comunque delle contraddizioni, a mio modesto parere:
    1) la proposta va obbligatoriamente registrata all'agenzia delle entrate e tale registrazione avviene proprio perché alla data dell'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione, la proposta diventa atto ( contratto ) sottoposto a registrazione;
    2) a che serve fare firmare le parti per accettazione degli accordi, visto che è già prevista la possibilità di tirarsi indietro prima dell'accettazione se poi non ha nessun valore contrattuale?;
    3) a che serve la caparra confirmatoria se non ha nessun valore?;
    4) la corte di cassazione è stata così gentile da suggerire come tutelare le parti?;
    5) a questo punto compromesso il giorno dopo l'accettazione!!!
     
  3. mauriziomauri

    mauriziomauri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Indubbiamente dovremmo visionare la Proposta Irrevocabile oggetto della Sentenza di Cassazione, ma credo che tale "cavillo" venga fuori dal fatto che su molte Proposte è indicato il fatto che dopo l'Accettazione verrà sottoscritto un Preliminare e poi un Atto, spostando quindi la "conclusione dell'affare" al Preliminare stesso e non all'Accettazione della Proprosta.
    La Proposta così concepita genera un'obbligazione di un'obbligazione, come chiarito infatti dalla citata sentenza:
    "Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".

    Da ciò si deduce che una Proposta (ed ora mi si chiarisce perchè sono tali quelle della FIMAI) che NON cita un Preliminare, ma che DIVIENE Preliminare all'Accettazione, è invece vincolante in quanto obbligazione "pura".

    Io il Preliminare lo faccio, ma lo indico sulla Proposta unicamente come data per il versamento di un'integrazione di Caparra Confirmatoria.

    Però, poichè le "inutili complicazioni" spesso sono utilissime, mi regolo così:
    -L'assegno di deposito, che all'Accettazione diviene Caparra Confirmatoria, mi limito a trattenerlo fino al Preliminare senza consegnarlo al proprietario e lo restituisco all'acquirente al Preliminare stesso che si presenta con un assegno circolare delle cifra globale (deposito+integrazione).
    -Effettuando il Preliminare entro 20 giorni dall'Accettazione e restituando l'assegno di deposito, sposto la natura negoziale della scrittura privata dalla mera Proposta (che in caso di problemi è GIA' giuridicamente un Preliminare, una "conclusione dell'affare", un'obbligazione) al Preliminare stesso che vado quindi a registrare evitando la doppia registrazione di Proposta e Preliminare.

    E' un cavillo naturalmente, ma salva molto italianamente capra e cavoli: obbligazioni, provvigioni e registrazioni...

    Però mi rimane un DUBBIO... se la Proposta non è ancora stata accettata, c'è obbligazione?
    O la clausola dell'Irrevocabilità non conta nulla e prima dell'Accettazione sei in balia degli umori dell'acquirente??
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Premesso che tutto puo andare bene o non bene fino alle prossime sentenze:
    - l'assegno dato a deposito il venditore potrebbe esigerlo subito o comunque prima del preliminare: molti lo fanno (secondo me giustamente per tutelare le parti), ma non abbiamo titolo per trattenere l'assegno.
    - la proposta, una volta comunicata la formale accettazione, va registrata indipendentemente dai 20 giorni (cosi stabilisce l'ADE)
    - la proposta è irrevocabile (per il compratore) per 15 o 20 giorni (dipende come sono le tue proposte): durante quel periodo non si può ritirare...
     
  5. Mazza

    Mazza Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In proposte di acquisto come la mia ci sono due opzioni tra le quali scegliere: immediatamente efficace e irrevocabile ed efficace e irrevocabile a decorrere dal decimo giorno successivo alla sottoscrizione e per tutta la durata dellaproposta. Nel secondo caso la proposta non avrà efficacia fino al decimo giorno successivo e potrà essere revocata a mezzo di raccomandata spedita entro dieci giorni. C'è quindi un certo margine per quanto riguarda ciò che è vincolante per il compratore.
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se è fatta così siamo d'accordo, ma che senso ha?
     
  7. Mazza

    Mazza Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Serve più che altro a permettere al mediatore di sottoporre più proposte al venditore, ma resta indubbio che una volta accettata la proposta c'è un impegno, non può esistere che se le parti firmano entrambe la proposta non abbia valore.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ??????? ... penso di non aver capito......
     
  9. Mazza

    Mazza Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In parole povere la proposta deve contenere l'indicazione che è destinata a divenire contratto preliminare al momento dell'accettazione del venditore e quindi essere registrata come tale. Buon lavoro
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo è pacifico, ma è l'altro discorso che non è chiaro.
    Quello di sottoporre piu proposte al venditore: lasciare la facoltà di recedere al compratore causa l'effetto contrario secondo me. Se fatto con l'intento di fare una specie di asta mi sembra non corretto nei confronti di un proponente che si impegna con una caparra.. ma è un mio personalissimo pensiero-. :stretta_di_mano:
     
  11. Mazza

    Mazza Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche secondo me questo è un punto non chiaro e siccome mi trovo a fare questo mestiere da poco e utilizzo moduli datami nel momento dell'adesione ad una convenzione denominata Clara Condicio mi domando con che criteri le camere di commercio stilano proposte di acquisto.
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi permetto di consigliarti di associarti ad una federazione: li potrai trovare modulistica aggiornata e abbastanza :confuso: chiara. Col tempo magari potrai anche personalizzarla come credi...
    La proposta con i 10 giorni mi sembra quantomeno inopportuna per tutte le parti, te compreso-
     
  13. frankje

    frankje Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Mi permetto intervenire evidenziando che tutte le proposte, quando irrevocaboli, temporalemente determinate, con versamento cauzionale, di buona fede, caparre ecc. dovrebbero essere, una volta accettate senza riserve dal venditore, vincolanti e soggette quindi a tutti gli oneri e gli onori..... ma la Giustizia italiana, come molti esprimono, tutto è tranne che certa:triste: se poi mettiamo anche che l'utenza (i clienti) fa la furba proprio per questo...... proporre un acquisto e poi non onorare l'impegno perche tanto non è vincolante è veramente una porcheria, e mettere in vendita e poi ritirare l'immobile con la proposta in mano...... lascio a voi i commenti
     
  14. trevor

    trevor Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io invece ne ho combinata una davvero strana : ho ricevuto proposta d'acquisto via e-mail (non firmata) e l'ho accettata con lettera raccomandata A/R.Ha un senso?
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    no
     

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