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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho accettato l'invito ed ho letto l'articolo proposto, da perfetto profano di estimo e valorizzazione catastale.

    Mi piacerebbe avere i tuoi commenti, da esperto: quanto ai miei, avrei molte riserve, alla faccia dell'ordinario di estimo .... Che sia più ragionevole proprio quello degli inesperti?

    1) ... si riteneva che la revisione avrebbe richiesto da 4 a 5 anni ..... : ... durata del governo 1-2 anni .... : una revisione già avviata avrebbe potuto essere interrotta rendendo inutile ogni sforzo!!!

    Con questo approccio, molto borbonico , la burocrazia statale non intraprenderebbe mai niente!

    2) Stima individuale: sarà facile come dice? E terrà sempre conto delle migliorie apportate nel tempo? (es gli A4 del centro di milano,...) Ho qualche dubbio.

    3) Passaggio al mq: qui pignolare sulle differenze di un balcone in centro o in periferia mi sembra scivolare sulla pagliuzza per non veder la trave: ma è solo una mia sensazione. Piuttosto non leggo mai che sia i vani che i mq hanno i loro difetti; direi che sarebbe già meglio considerare oltre all'indicatore scelto, mq o vani che sia, anche il loro rapporto: non è sempre detto che i mq siano più rappresentativi dei vani. E' vero anche il contrario: ci sono u.i. di 45 mq ben organizzate che realizzano un bilocale; altre di superficie equivalente, tutto ingresso e corridoio, dove a malapena c'è una stanza con cucinino: non hanno ovviamente la stessa redditività e possibilità di sfruttamento abitativo.

    4) Formule matematiche e modello sottostante: certamente è un buon approccio, ma sposta solo le difficoltà: sarà particolarmente difficile parametrizzare i valori ed i coefficienti dei vari parametri, al variare delle zone, delle città, e della loro evoluzione economica nel tempo.

    5) Poi c'è la variabile cittadino italiano: bravo a cavillare e ad eludere. Non dico bravo ad evadere, ma capace si.... e di questo non si accenna mai.:shock:

    6) Poi c'è la volontà politica: ma c'è ancora ? pare passata di moda .. :^^:
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è semplice, ci sto lavorando ;)




    credo si a collegato a quanto si diceva prima e quindi non possono esistere indici validi a livello nazionale ed il mercato stesso non è uniforme a livello nazionale. Con valori medi non si può essere equi



    vedi sopra
    L'obiettivo non è trovare un parametro medio ma, attraverso la reale analisi di mercato, comparare immobili rilevando i dati dal mercato


    vedi sopra anche qui
    vero quello che dici e questo non può essere uniformato/mediato, va rilevato



    anche questo non contribuisce all'equità, purtroppo ... si cercano sempre scorciatoie
     
  4. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    cioè quei contratti dove gli immobili vengono venduti, locati a corpo?

    il tentativo di oggettivare la valutazione degli immobili introducendo parametri per pesare le diverse caratteristiche dai balconi, all'orientamento al numero di ascensori, al colore dei marciapiedi, è da decenni che viene periodicamente proposto. Gli ultimi tentativi in anni recenti sono stati fatti da società che volevano vendere servizi di rating, completando così l'omologazione degli immobili ai prodotti finanziari. In genere i valori trovati erano attendibili ex post e si dimostravano smentiti dalle evoluzioni di mercato. L'errore di base è che sono modelli statici che non prendono in considerazione le evoluzioni degli stili di vita che portano a dare maggiore/minore importanza ai parametri. Un esempio. Con l'aumentare del prezzo dei carburanti la vicinanza al posto di lavoro, parametro non oggettivabile, prevarrà rispetto alla dimensione dei balconi od alla disponibilità di verde.
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è il caso di questo articolo ;)


    per cortesia puoi fare un esempio di come consideri quanto esposto in una valutazione immobiliare?
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie per l'attenzione: ma mi dichiaro non molto soddisfatto ...
    Comparare: significa attribuire caratteristiche simili, o valutare le differenze: e ritorniamo al punto di partenza.

    Rimane poi una obiezione: l'equità interessa a noi contribuenti, ma non sono sicuro che rientri tra gli obiettivi prioritari del fisco: a cui la media del pollo stà più che bene per ottenere la stessa raccolta finale.

    Se si otterrà efficienza associata all'equità, applaudiremo.
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi?
    io propongo di studiare, approfondire, conoscere il metodo, applicarlo e suggerire eventuali correttivi.
    I limiti ci sono in tutte le cose, vista soprattutto la natura umana, una soluzione dobbiamo pure trovarla, vediamo qual'è lo strumento più affidabile, che sbaglia meno e procediamo ... altrimenti rischiamo di non fare che è peggio, ed il mercato chiede risposte verificabili, non soggettive ;)
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    può anche essere, non lo metto in dubbio, ma un professionista preparato è in grado di dimostrare quanto sostiene, ed ora ha pure gli strumenti ...
    per dirla tutta l'equità dovrebbe essere applicata a tutto, non solo alle valutazioni, anche alla spesa pubblica ... ma facciamo la nostra parte, proponiamo soluzioni/alternative su quanto conosciamo ;)
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ok Ok, plaudo alla tua buona volontà e propositi: ma rimaniamo all'articolo dell'esimio ordinario di estimo. Parla di luoghi comuni, ma le controproposte non le ho percepite sul piano pratico. Tutto qui. Ciao
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    bene, il Prof Simonotti è una delle massime autorità accademiche in ambito valutativo, ha portato gli IVS in Italia, cura la parte scientifica del codice delle valutazioni immobiliari ...
    MARCO SIMONOTTI - Official Web SiteE-Valuationsè uno dei maggiori riferimenti in ambito nazionale e valutativo.

    La proposta, per gli addetti ai lavori, è quindi chiara: analisi di mercato, migliori pratiche estimative ... e via dicendo ... a settembre ho seguito un suo corso di una settimana ;)
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Rinnovo i ringraziamenti per le informazioni: quanto alla mia ignoranza in materia avevo già fatto pubblica dichiarazione.
    Quanto ai meriti divulgatori del professore, mi rimangono personalmente dei dubbi. L'articolo, sicuramente per motivi tecnici e di spazio, non mi aveva particolarmente illuminato. Comunque se per voi addetti ai lavori è tutto chiaro, siamo felici e contenti.
     
  12. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Molto sinteticamente. Quando devo fare una valutazione commerciale, perchè per noi agenti è questo il rilevante non calcolare valori teorici assoluti, mi guardo i valori in zona e verifico se vi sono particolari scostamenti e se sono in corrispondenza di caratteristiche comuni. Non ha alcun senso commercialmente dire che la presenza di un doppio ascensore mi porta l'immobile a valere lo 0,23% in più.
    Mi è capitato che due clienti avessero scaricato da qualche sito le vecchie tabelle, credo fossero di Gabetti, dove venivano dati tutti i parametri incrementativi e decrementativi per calcolare il valore dell'immobile. Avevano ottenuto dei valori che nulla avevano a che fare con la realtà dei loro immobili. E questo non per l'erroneità a prescindere dei pesi dei parametri, ma perchè l'interpretazione di parametri obbligatoriamente soggettivi (stato manutentivo, pessimo, medio, buono, etc.) annulla qualsiasi pretesa di oggettività. Risultato: io tacciato di voler svendere e loro che in un momento di mercato buono non hanno venduto a distanza di un anno.
    Per questo credo che sia più importante, soprattutto a livello fiscale, individuare pochi parametri essenziali e che rispondano alla natura della tassazione (reddito teorico dell'immobile? imposta sulla semplice esistenza?) piuttosto che pensare ad introdurre algoritmi complessi per avere "il Valore".
     
    A Bastimento piace questo elemento.

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