Cedolare secca 2012

[bruna giovanna]

Ho in essere un contratto di locazione di natura transitoria per un appartamento ad uso abitativo della durata di 18 mesi decorrenti da settembre 2011, regolarmente registrato con pagamento dell’imposta per tutta la durata del contratto; il contratto non prevede adeguamenti Istat né forme di aggiornamento del canone.
Su richiesta dell’inquilino il contratto verrà risolto in via anticipata a fine luglio.
Per il 2012 vorrei optare per la cedolare secca:
Mi sono documentata ma sto facendo molta confusione. Qualcuno mi sa cortesemente indicare:
- cosa devo fare per applicare la cedola secca sui canoni 2012, sia sul contratto in essere che su quello futuro??? posso esercitare l’opzione in sede di risoluzione del contratto presentando (entro agosto????) il mod. 69 senza applicare l’imposta di registro dovuta per la risoluzione e/o se vi sono altri adempimenti da rispettare? o posso esercitare l’opzione solo in occasione della registrazione del nuovo contratto di locazione e quindi solo per i canoni del nuovo inquilino???
- In un caso o nell’altro come mi devo comportare per le due rate di acconto da pagare a giugno e novembre?
- nel mod. 730 relativo al 2011 che sto presentando verrà calcolato l’acconto IRPEF per il 2012 sulla base dei reddito 2011 che comprende quindi anche il canone di locazione in oggetto per tutto l’anno (poiché l’appartamento era affittato anche in precedenza); quindi mi troverei a pagare sullo stesso importo sia l’acconto IRPEF che l’acconto sulla cedolare secca, mentre il primo non dovrei pagarlo; ma cosa dovrei indicare sul 730 in questo caso???
- In particolare se non potessi esercitare l’opzione per il contratto in essere ma solo per quello futuro in sede di registrazione del contratto (se e quando verrà stipulato), come mi comporto per l’acconto di novembre???

 

[LUCA67]

in ogni caso per le opzione fatte nel 2012 non devi versare nessun acconto sulla cedolare. Si versava l'acconto solo per le opzioni fatte nel 2011 in quanto il tutto faceva parte di una disciplina particolare dovuta al primo anno della cedolare. per quanto riguarda il contratto già in essere se è di 18 mesi non devi presentare nessuna risoluzione e a mio giudizio non puoi più optare per la cedolare. sul nuovo contratto che farai puoi optare in sede di prima registrazione e come detto prima non devi versare acconti

 

[Limpida]

Scusa Luca 67 perché non può più optare per la cedolare secca?
Hai dei riferimenti?
Grazie

 

[LUCA67]

non ho riferimenti in effetti; è solo che penso che il contratto sarebbe stato da registrare in fase di avvio con la cedolare optando in quel momento e cioè a settembre 2011 inviando fra l'altro la raccomandata all'inquilino prima della registrazione. essendo un contratto transitorio e perciò composto da un unico periodo di 18 mesi a mio giudizio non optando in sede di prima registrazione ti sei giocato la possibilità di farlo anche successivamente.

 

[Limpida]

La nostra amica pone troppi quesiti tutti in una volta, presenti e futuri e non vorrei fare confusione, ma potrebbe esercitare l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno, se il contratto procedesse oltre l'anno, se invece lo risolve a luglio 2012 ( dopo 11 mesi) non ha alcun senso optare per la cedolare secca oltre a non averne il tempo materiale, e deve presentare la risoluzione, perché lo interrompe prima del termine(settembre 2012).

 

[studiopolli]

In effetti la Giovanna ha posto una serie non indifferente di domande, ma in primis per la cessazione anticipata del contratto a luglio 2012, io sarei del parere che si debba pagare 67 euro di imposta di registro in quanto ritengo che non sia possibile per questa tipologia di contratto esercitare l'opzione per il 2012 della cedolare secca.
Una volta terminato il contratto anticipatamente, per quello eventuale nuovo potrà esercitare l'opzione della cedolare secca con il modello 69 cartaceo oppure in via telematica con la predisposizione del modello Siria.

A mio parere non deve pagare alcun acconto di cedolare secca per il 2012, in quanto mentre per il periodo di imposta 2011 il contribuente, in via del tutto eccezionale, ha dovuto provvedere in via autonoma al versamento dell'acconto c.s. se in possesso di redditi di locazione assoggettati a tale imposta, per il 2012 si deve pagare l'acconto c.s. solo su dato storico e in tale caso non esiste nessun dato di cedolare secca del 2011.

Non esiste per l'anno 2012 l'obbligo di provvedere in via autonoma al pagamento dell'acconto con modello F24, per il 2011 è stato espressamente previsto in quanto il modello 730/2011 era già stato approvato e mancavano i campi in cui evidenziare gli acconti per la cedolare secca.

Quindi mancando un riferimento di imposta 2011 di cedolare secca, non si deve pagare alcun acconto 2012, ma si paga l'acconto IRPEF, che eventualmente sarà maggiore di quella a debito che scaturerà nel modello 730/2013 e potrà essere utilizzata per compensare il saldo a debito della cedolare secca.

In merito ho predisposto un recente aggiornamento sul mio sito dedicato alla cedolare secca che può essere facilmente visionato scrivendo su Google la parola chiave cedolare secca, è tra i primi e con il suffisso net.

 

[LUCA67]

sono d'accordocon studiopolli con quasi tutto eccetto che si debbano pagare le 67 euro per risolvere un contratto di 18 mesi dopo i 18 mesi e cioè a fine contratto. Anche senza cedolare io direi che pagare le 67 euro per la risoluzione di un contratto di 18 mesi è da fare se per qualche motivo il contratto viene risolto anticipatamente (ad esempio dopo un anno) e non quando il contratto finisce naturalmente.

 

[studiopolli]

L'imposta di registro di 67 euro deve essere pagata esclusivamente in caso di cessazione anticipata del contratto di locazione (anche per "informare" l'Amministrazione finanziara che il locatore non deve dichiarare i canoni dell'intera locazione), al termine dei 18 mesi previsti dal contratto, lo stesso si risolve automaticamente senza alcuna necessità di farlo sapere alla stessa A.F.