Cedolare secca: il locatore può chiedere aumenti alla fine dei primi 4 anni?

[Bastimento]

... la ratio ...

 

[michelesub]

Bisogna scrivere sul contratto che si opta per la cedolare secca?
se si non è necessaria la raccomandata? oppure entrambe?

 

[Bastimento]

Poichè può capitare che dopo qualche anno sia più conveniente ritornare alla tassazione normale, non scriverei nulla sul contratto (al massimo che ti riservi di adottare la cedolare): la raccomandata è tassativa.

 

[inve84]

Buongiorno a tutti,

sono un neofita della community e vi chiedo se possibile una cortesia. Ho da poco trovato un inquilino per un mio cliente il quale vorrebbe adottare il regime della cedolare secca. Con il conduttore abbiamo trovato un accordo economico che ho paura cozzi con la normativa che ancora fatico a comprendere.
Nello specifico mi si chiede di redigere un contratto di locazione a uso abitativo cd. 4+4. Per i primi due anni il locatore ha accettato un canone ribassato di 750,00 per poi partire al terzo anno, in perfetto accordo con il conduttore, con una cifra di 800,00 euro.
Secondo voi, anche in presenza di accordo a monte tra le parti regolarmente sottoscritto, avrei problemi a registrare il contratto?
Se non fosse possibile cosa mi consigliate di fare per mantenere invariata la parte economica?? (750,00 euro i primi due anni e poi 800,00).
Grazie mille e buon lavoro a tutti voi

 

[Peridon]

Il principale effetto negativo dell'esercizio dell'opzione cedolare è rappresentato dal blocco del canone di locazione. Si tratta di una previsione inderogabile, che non lascia spazio a eventuali differenti accordi tra locatore e conduttore. Pertanto, prima di esercitare l'opzione (con il modello SIRIA o con il modello 69), il locatore deve verificare con molta attenzione il contenuto del contratto stupulato con il conduttore, per quantificare gli effetti di questa rinuncia. Ciò non tanto per il minor introito relativo alla mancata applicazione del'adeguamento ISTAT, quanto all'ipotesi, tutt'altro che infrequente, di contratti con canone crescente o scalettato con incrementi del canone per gli anni successivi. In attesa di chiarimenti da parte delle Entrate, dal tono letterale delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 23/11 sembra evincersi, infatti, che il blocco del canone riguardi anche quest'ultimo caso. Al locatore viene comunque riconosciuta la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità successuiva a quella in cui questa è stata esercitata.

 

[carlor]

Supponiamo che la terza annualità inizi il 1° giugno 2013. In assenza di opzione per la cedolare secca per l'anno dei redditi 2013 è chiaro che il canone in tale data passi a 800 euro. Ma viceversa, in presenza di opzione 2013, ritengo che il canone NON passi in tale data da 750 euro (+ eventuale istat dell'anno 2012, in caso di non opzione per la cedolare 2012) a 800 euro. Sbaglio? Comunque che casini ('c' minuscola)!

 

[inve84]

Quindi se adottasse l'opzione della cedolare per il primo biennio e SOLO per il terzo anno il regime ordinario in linea teorica (.....spero anche pratica) si potrebbe riuscire a fare senza problemi l'incremento del canone?

 

[carlor]

Nell'anno dei redditi 2013 niente cedolare, per transitare a 800 euro. Poi, dal 1° gennaio 2014, via con la cedolare. Penso, non sono sicuro. Qualcuno lo sa? Mah!?

 

[Peridon]

Nel caso di specie la cedolare non è applicabile. La sospensione di qualsiasi possibile aumento del canone di locazione, si estende non solo all'ISTAT, ma anche agli aggiornamenti a qualsiasi titolo contrattualmente previsti, come appunto le graduali modifiche del canone che caratterizzano il contratto in discorso, in cui le parti concordano una variazione in aumento su un iniziale canone base fisso. Pertanto, un contratto di tale specie è sottoposto al regime ordinario IRPEF, non al regime alternativo all'IRPEF, ossia alla cosiddetta cedolare secca.

 

[Bastimento]

Pertanto, un contratto di tale specie è sottoposto al regime ordinario IRPEF, non al regime alternativo all'IRPEF, ossia alla cosiddetta cedolare secca

L'affermazione drastica, probabilmente vera, per ora è solo presunta, e forse pessimistica, .
E' vero che l'art. 3 comma 11 preclude la possibilità, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo
C'è da chiedersi se il legislatore si riferiva ad aggiornamenti tipo interessi su spese straordinarie (oltre l'Istat) o altro meccanismo di aggiornamento.
Qui si configurerebbe come canone variabile, non come aggiornamento del canone base.