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  1. avvocato d'Ambrosio

    avvocato d'Ambrosio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Cito dall'articolo
    "Cedolare secca conviene rispetto all’IRPEF ma i Contratti Atipici hanno un maggior Risparmio Fiscale"

    "Riassumendo elenchiamo i punti a favore di ogni regime fiscale elencandoli in ordine di crescente convenienza:

    1. IRPEF : A) DETRAZIONI B) Aggiornamento ISTAT (solo nel caso eventuale di un notevole aumento di inflazione)
    2. CEDOLARE SECCA: A) TASSAZIONE SEPARATA (non cumulabile) B) ALIQUOTA INFERIORE (21%) C) ELIMINAZIONE IMPOSTA REGISTRO (1%+1%), BOLLI E NON APPLICABILITA’ ADDIZIONALI D) VANTAGGI PER CONDUTTORE (non paga imposta di registro ed aumenti istat e tali vantaggi possono riflettersi indirettamente sul proprietario con un canone un po’ maggiore)
    3. ALTRI TIPI CONTRATTUALI: A) TASSAZIONE SEPARATA (non cumulabile) B) ALIQUOTE MINIME (tra il 1,25% e il 9,10%) C) ELIMINAZIONE IMPOSTA REGISTRO (1%+1%), BOLLI E NON APPLICABILITA’ ADDIZIONALI D) VANTAGGI PER CONDUTTORE (non paga imposta di registro ed aumenti istat e tali vantaggi possono riflettersi indirettamente sul proprietario con un canone un po’ maggiore) E) MAGGIOR FLESSIBILIA’ CANONE (non necessariamente 4+4 o 6+6) F) APPLICABILITA’ anche ai casi di foresteria o in cui conduttore sia ENTE O SOCIETA’ G) RIDUZIONE e per alcuni casi ELIMINAZIONE DELL’IMU"
    Che ne pensate?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 30 Ottobre 2013
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    che l'aliquota con cedelore secca è passata al 15%
     
  3. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Aliquota al 15% solo in caso di canone concordato
     
    A elisabettam piace questo elemento.
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    che l'aliquota concedelore secca è passata al 15%
     
  5. robi

    robi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno. Scusate l'ignoranza, ma cosa intendete per "contratti atipici" in materia immobiliare? Quelli brevi per finalità turistiche? Ma, mi chiedo, Milano per esempio è una città turistica? Cordiali saluti. Roberta Alemani
     
  6. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ecco...appunto....quali sono i contratti Atipici ??
     
  7. avvocato d'Ambrosio

    avvocato d'Ambrosio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    il confronto era tra IRPEF ordinaria (d'altra parte col canone concordato ci sono notevoli vantaggi anche in caso di IRPEF) e cedolare secca per i contratti a canone libero che è rimasta al 21% ed anzi ha rischiato di aumentare al 23% per un emendamento al decreto IMU che non è stato convertito fortunatamente....anzi per il canone concordato si era addirittura prospettato un emendamento (anche questo non convertito) che lo portava al 10%.....
     
  8. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    quelli "uso foresteria"? quelli "black"? hihihih
     
  9. avvocato d'Ambrosio

    avvocato d'Ambrosio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    I contratti Atipici sono contratti (visto che se ne possono formulari di parecchi tipi) che attraverso l'uso di differenti tipologie di contratti tipici raggiungono uno scopo diverso ed ulteriore, ma chiaramente meritevole di tutela per l'ordinamento giuridico...ovviamente il contratto uso foresteria è un contratto tipico, e i contratti black sono tipici contratti di locazione (non registrarli non li rende atipici, ma solo illeciti), un esempio di contratto atipico che probabilmente ti risulterà familiare è l'affitto con riscatto (si mischiano la causa del contratto di locazione e quella di compravendita per ottenere uno scopo meritevole di tutela giuridica, dando luogo ad una causa cd mista), ora l'affitto con riscatto per l'uso frequente che se ne sta facendo si sta tipizzando (come il leasing d'altronde per fare un esempio di contratto atipico che esula dal contratto immobiliare), ma fino a che il legislatore non lo disciplinerà espressamente
     
    Ultima modifica di un moderatore: 31 Ottobre 2013
    A gmp piace questo elemento.
  10. robi

    robi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Avvocato d'Ambrosio, ma il dubbio su quali siano i contratti atipici mi resta sempre. Probabilmente si riferisce a quelli regolamentati solo dal C.C., ma sinceramente non li fa nessuno perchè poco garantisti per il Locatore (mi è stato detto che sono poche le sentenze della Cassazione in proposito).
    Per quanto riguarda il canone concordato, nonostante sia tassato al 15%, resta comunque molto svantaggioso per il Locatore rispetto ad un contratto a canone libero tassato al 21%.
    E' un argomento che mi interessa molto, ma alla fine vado sempre a consigliare il classico Canone libero 4+4.
    Accetto consigli o smentite con molto piacere.
    Saluti.
    Roberta Alemani
     
  11. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Questo non è assolutamente vero e lo si è spiegato su questo forum anche in altri 3D....ne è la conferma anche il fatto che da 2 settimane vengo tutti i giorni, o quasi, chiamato da proprietari che in questi anni ho locato il loro appartamento che mi chiedono come fare per sostituire il loro attuale contratto con un concordato 3+2 con opzione cedolare.
     
  12. robi

    robi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Rifarò un pò di conti, caro Mosca, ma qui a Milano, per quanto abbassati i canoni, il rapporto resta molto svantaggioso. Io mi riferisco alle uniche tabelle ormai obsolete, ma mai cambiate.
     
  13. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Certo che le tabelle diverse da zona a zona possono influire molto....nel mio comune le tabelle sono effettivamente molto prossime ai valori di mercato
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi supportare con dei dati statistici che questo contratto atipico di affitto con riscatto è veramente di così uso frequente?
     
  15. avvocato d'Ambrosio

    avvocato d'Ambrosio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Non è contratto atipico se è regolato dal C. C., un contratto disciplinato dal codice è infatti Tipico proprio perchè tipizzato in uno scema contrattuale previsto dal legislatore, il leasing e l'affitto con riscatto non sono direttamente regolamentati dal legislatore (ne dal c.c. che è una fonte primaria) ne' da altre leggi dello stato, per questo sono atipici, ti posso portare ad esempio di un altro dei tanti contratti atipici che si possono realizzare mischiando le cause contrattuali di differenti contratti tipici parlandoti del contratto preliminare con caparra confirmatoria rateizzata che ha uno scopo simile al affitto con riscatto ma degli enormi vantaggi fiscali rispetto a questo , quanto alle forme di tutela dei contratti atipici ti sbagli spesso sono molto più efficaci di quelle relative al contratto di Locazione, questo infatti spesso risente delle esigenze abitative della collettività per cui può capitare che ti blocchino gli sfratti per extrasessantacinquenni (praticamente sempre) o che stabiliscano una graduazione con la quale il prefetto decide chi sfrattare e chi no come avvenuto spesso in passato e come sta avvendo proprio ora con gli emendamenti al decreto IMU...stai certo che un contratto atipico ha le tutele dei rispettivi Tipi contrattuali che sono molto più efficaci della locazione, almeno per il proprietario visto che è noto che il contratto di locazione prevede tutele quasi esclusivamente a favore del conduttore....

    Non ho dati statitici al riguardo, ti posso solo dire che l'affitto con riscatto (o rent to buy) è ormai oggetto di attenzione di giornali servizi tv e in internet ne trovi informazioni a tonnellate, rispetto a formule atipiche come quella che ho esemplificato del contratto preliminare con caparra rateizzata che è una formula davvero atipica in quanto conosciuta sviluppata ed utilizzata da pochissimi veri esperti del settore, di cui non troverai certo montagne di informazioni e che quindi non rischia (come tutte le cose particolarmente convenienti quando diventano troppo popolari facendo grossi danni al bilancio dello stato) di essere azzoppata dal legislatore per esigenze di bilancio...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 1 Novembre 2013
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel mio piccolo ho notato che il compromesso di affitto con riscatto non è assolutamente ben visto dai venditori, parlo di privati, in quanto devono pagare le imposte sugli importi imputati all'affitto. Imposte, al contrario, non dovute in caso di vendita.
    Da considerare anche le problematiche che possono derivare dal contratto di affitto. Problematiche non esistenti in caso di vendita.
    Non è neppure preso in considerazione il compromesso con parte caparra confirmatoria e parte in acconti perchè se non si conclude la vendita, gli acconti vanno restituiti e il conduttore ha occupato a quasi gratis l'immobile per anni.
    Noto invece un certo interesse, ma solo da parte dei venditori, per il compromesso di vendita con pagamento dilazionato nel tempo e garantito da somme versate esclusivamente a titolo di caparra penitenziale, per un periodo massimo di 3 anni.
    Decorso tale periodo se non si conclude la vendita per colpa dell'acquirente, questi perde tutte le somme a suo tempo versate.
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    a Roma tutti i costruttori grossi e alcuni piccoli stanno cercando di smaltire l'invenduto (gigantesco) con questa formula ma l'esito (ovvero contratti stipulati) è avvolto dal consueto silenzio omertoso (domanda, se scrivo mafioso mi punite? :^^:) che ammanta l'attività dei palazzinari della Capitale.
     
    Ultima modifica: 31 Ottobre 2013
  18. avvocato d'Ambrosio

    avvocato d'Ambrosio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Perfetto hai centrato in pieno il problema, l'affitto con riscatto ha troppo peso fiscale per il venditore che lo vede con sfavore, mentre l'uso della caparra (confirmatoria e non penitenziale come scrivi) è un ottimo strumento per entrambe le parti (si tratta di mettersi d'accordo sulla ripartizione dei vantaggi)...quanto al periodo massimo dipende dalle situazioni, è si di tre anni se si voglia far valere la trascrizione del preliminare ma ciò a tutela del compratore più che del venditore (visto che è il compratore ad essere interessato a trascrivere), fermo restando che in molte situazioni se non si ha interesse a trascrivere il preliminare (ipotizziamo un venditore particolarmente solvibile che abbia svariati altri immobili) si può ben fare per un periodo più lungo...si tratta sempre di contemperare gli interessi delle due parti sfruttando però (a vantaggio di entrambe altrimenti l'affare non si chiude) l'enorme vantaggio fiscale realizzato...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 1 Novembre 2013
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