Ci risiamo...il geometra che fà l'agente immobiliare

[Id0]

Perchè uno deve tenere conto dello stato di fatto per risolvere i probelmi, non fare i famosi voli pindarici, per ottenere dei risultati.

Mi piace analizzare le cose partendo da ciò che è misurabile, non da ciò che io vorrei fosse vero

Tu stesso porti documenti (dei quali io ero a conoscenza) che dimostrano la leggittimita dell'azione dei geometri in quel senso: cozza con il nostro ambito? A parere tuo si, secondo me NO per niente, affatto: NON ABBIAMO L'ESCLUSIVA DELLA VENDITA E DELLA PROMOZIONE DI IMMOBILI.

Se fosse altrimenti, potrei per esempio portestare perchè le donne non mi cadono tutte ai miei piedi, dal mio punto di vista è giusto, ma non sarei proprio aderente alla realtà.

Capisci la metafora?

Quale esposto?

Sulla base di quale articolo o infrazione?

Cosa è la mediazione?

Quando, in diritto, si dice che è avvenuta mediazione?

IN quale momento uno fa medaizione abusiva?

Può o no un gemometra prendere dei compensi per assistenza all'atto, aggiungendo un ulteriore servizio ai propri clienti, che è la promozione dell'immobile?

Dove è l'articolo di legge ceh gli vieta di promuovere una vendita in modo "gratuito"?

Non c'è.

La cosa diventa discutibile quando riscuote anche dai comrpatori (per assistenza all'atto) ecco che allora si potrebbe obiettare e fare un esposto, ma anch eli si aprirebbe un caso, non si avrebbe certo la certezza della pena, perchè NON c'è nessun articolo che gli vieti espressamente di apporre in bacheca gli annunci di vendita della propria clientela, ad esempio

Se c'è mi è sfuggito, allora lo si ponga all'attenzione di tutti

Otherwise, non è questione di sicumera (mia) ma di fatti.

Io ragiono solo con dati alla mano, se cercandoli non ne trovo, tendo a prender per buono il fatto ch eil dato in effetti non esista, se non esiste NON è.

Quando si parla di diritto, si parla di diritto, se si parla di partite di calcio, allora mi ritiro nelle mie stanze che non me ne intendo.

Concludendo: NOI abbiamo "solo" l'esclusivo diritto di poter pretendere la provvigione da entrambe le parti in forza degli articoli del CC e basta, il che se permettti non è poco visto che non serve nemmeno un foglio firmato per poterli pretendere (teoricamente)...

Naturally IMHO

 

[Manlio]

Ido, scusa per l' ignoranza ma l' inglese non lo comprendo, ormai a 40 anni ho dimenticato quanto studiato alle scuole superiori. Comunque ti aggiornerò nel merito delle tue conoscenze in materia legale, considerato che quanto postato non basta
Saluti
Manlio

 

[Id0]

Benissimo

Ti giuro ch eper me sarebbe un ottima cosa avere la certezza ch esolo noi possiamo promuovere la vendita di immobili.

Ad oggi mi risulta il contrario.

Attendo io (e tutti gli altri) lumi in questo senso.

 

[Manlio]

Ido, sicuramente non mi sarò spiegato bene. Allora, un Geometra può intervenire nella compravendita immobiliare, e su questo non vi è dubbio poichè previsto dall' art. 65 legge 144 del 1949. Il compenso è disciplinato, a percentuale, dal testo unico che riporto:
Art. 65 - PRESTAZIONI PER COMPRAVENDITE...
L'onorario per le prestazioni relative a compravendite......si determina nelle seguenti PERCENTUALI dell'importo della compravendita; del cumulo dei canoni annui negli affitti secondo la seguente tabella.
IMPORTI COMPRAVENDITE....
Fino a € 2.582,28 2,72 %....
Fino a € 25.822,84 2,57 % ...
Fino a € 51.645,69 2,40 %...
Fino a € 103.291,38 2,05 % ....
Le eventuali prestazioni tecniche dipendenti dalla stipulazione dei contratti si compensano a parte a
base di tariffa.
Di seguito riporto il post di tale xxxxx xxxxxx pubblicato su geometra.info

Ciao colleghi, quante volte vi è capitato di imbattervi con un cliente che doveva effettuare una compravendita immobiliare?
Secondo la tariffa professionale Legge 144/1949 il geometra può richiedere un compenso per le prestazioni effettuate nella compravendita, a percentuale se ci riferiamo all’art.65 oppure a discrezione se ci riferiamo all’art. 60 comma “g”.
E’ assodato però che tale compenso va richiesto ad una sola parte, dato che il geometra riveste la figura di assistente tecnico di parte lavorando con un incarico unilaterale, altrimenti, non essendo iscritti a ruolo e non avendo il patentino di agenti immobiliari, verremmo additati come mediatori abusivi con tutte le conseguenze del caso.
Con tutto rispetto parlando per gli agenti immobiliari, è risaputo che il geometra ha specifiche competenze in materia, trovandosi spesso coinvolto nel risolvere problemi di svariata natura al fine di rendere commerciabile un immobile.
Alla luce di tutto ciò, ora quello che mi chiedo è:
è giusto che in un incarico di compravendita l’agente immobiliare, percependo il compenso da entrambe le parti, guadagni il doppio di un geometra che purtroppo può riscuotere da una sola parte?
All’estero invece non è così, perché paga soltanto il cliente che sottoscrive un incarico, come succede con noi geometri.
Anzi, per giunta, con la scusa di essere tecnici, in una compravendita, il geometra non solo guadagna la metà, ma in più svolge del lavoro extra facendo controlli e ricerche che la maggior parte delle agenzie immobiliari purtroppo non fanno.
Basta navigare un po’ in rete per vedere molti colleghi che si occupano di compravendita immobiliare, e date le circostanze non capisco come fanno ad andare avanti …
Riflettendo mi sono dato le risposte più logiche:
1- Prendendo il compenso da una sola parte risultano essere competitivi riuscendo quindi ad avere un buon parco clienti, quindi lavorano sulla quantità;
2- Si fanno pagare con regolare fattura da una parte e in nero dall’altra, ma prima o poi il fisco li bastona;
3- Oppure, per ultimo, fanno una fattura con una dicitura da una parte e una fattura con una dicitura diversa dall’altra parte: ad esempio una fattura per controlli, verifiche e ricerche per il venditore, e una fattura per assistenza alla compravendita all’acquirente;
L’ultima ipotesi potrebbe sembrare quella più corretta, anche se non sono sicuro se le due diciture possono sembrare la stessa cosa; ma d'altronde, cos’altro si potrebbe scrivere?
Qualcuno potrebbe anche pensare di chiedere il doppio ad una sola parte, cercando di recuperare la somma includendola nel prezzo dell’immobile, ma qualsiasi cliente non capendo lo riterrebbe un compenso eccessivo, e anche se fosse, chi dovrebbe pagare, il venditore o l’acquirente?
Di solito l’incaricante è il proprietario, avendo diritti reali sull’immobile, ma è anche vero che ai sensi dell’art. 1475 del codice civile le spese connesse alla compravendita spettano all’acquirente. Basta semplicemente pensare che l’atto notarile lo paga l’acquirente.
Voi cosa ne pensate di tutto ciò?

Bene, quanto sopra riportato dimostra quanto non siano compatibili, in termine di legge, l' art. 65 legge 144 del 1949 e la legge del 3 Febbraio 1989 n. 39 quest' ultima modificata alla legge 21 Marz0 1958 n. 253 (disciplina della professione di mediazione), in quanto il " testo unico della tariffa per le prestazioni professionali dei geometri " non specifica l' occasionalità della prestazione professionale, anzi, disciplina una percentuale applicabile sulla compravendita(in ridente contrasto anche con il provvedimento dell’Antitrust riguardo le associazioni immobiliari). La unilateralità del rapporto giuridico, nel caso dei geometri, non determina l' assenza della mediazione pur definendola prestazione professionale.
Concludo, invitando chi ritenesse opportuno a sollevare al Ministero competente il contrasto legislativo che disciplina le due figure professionali di cui una è sicuramente ed illegittimamente svantaggiata, precisamente l' agente d' affari in mediazione.
Saluti
Manlio

 

[Id0]

Vedi, è proprio per questo che dissento.

Si parla di diritto e non di teoria, posso convenire sul fatto che le cose di fatto coincidano ma non convengosul fatto che ci sia contrasto nelle norme.

TU confondi il compenso derivante da una azione con la mediazione.

la mediazione, NON è il compenso che deriva dall'azione, la mediazione è :

colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza

come ben saprai.

Non è invece quanto tu affermi, cioè il ricevere un compenso per una attività equiparabile, e non è affatto una indicazione ben precisa su un tariffario ch ecrea il contrasto, in diritto, sono due cose distine: una è la prestazione di un professionista al suo cliente (se sono entrambi... forse..), l'altra è la prestazione di un ausiliario del commercio a dei suoi clienti, una deriva da una prestazione che è "diretta" e "intellettuale", l'altra da un mero "ausilio" che viene tutelato (essendo un rapporto debole) appunto dal Codice Civile.

Chiaro che di fatto le cose convergono, ma in diritto non è così, sono prestazioni e obbligazioni che derivano da rapporti "diversi" da quello che ci riguarda.

NOI, in forza della 39/89 siamo diventati gli ESCLUSIVISTI SOLO DEL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DA ENTRAMBE LE PARTI IN FORZA DEL CODICE CIVILE, non lo siamo ne per la promozione degli immobili, ne per la loro vendita, ne per le stime, ne per la stesura di scritture.

Anzi!

Rincaro la mano:

C'è un enorme vuoto legislativo, io sono quasi sicuro che se qualcuno potesse farsi firmare dei CONTRATTI, sia dall'acquirente che dal proprietario, ove sia descritto il compenso per una prestazione che corrisponda al seguire tutto l'iter di una eventuale compravendita, a partire dalla promozione dell'immobile fino alla sua conclusione con il rogito, non si potrà assolutamente imputargli alcun esercizio abusivo della mediazione.

Chiaro che la cosa è fattivamente difficoltosa da mettere in pratica, ma porrei la questione a un giurista.

PEr darvi una traccia: lo sapete che per essere mandatario NON è obbligatoria l'iscrizione al ruolo, vero?

Convengo che serva sicuramente una azione affinchè sia fatta chiarezza, ma sono sicuro che il risultato NON ci piacerà.

 

[Luciano Passuti]

Caro IDO, a mio parere hai un po' interpretato a maglie larghe le norme della 39/89 !
E' vero che la differenza tra una consulenza di un professionista e la mediazione e' molto labile.
A mio parere dipende dalle attivita' che il professionita/consulente svolge.
Se un "consulente" svolge attivita' per entrambe e mette in atto azioni tipiche del mediatore al fine di mettere a contatto due parti per la conclusione dell'affare, per me e' un bel abusivo !
Che poi un professionista o un cittadino operi da mandatario titolo oneroso e non debba essere iscritto al ruolo mi sembra veramente una interpretazione sbagliata.
Sarei curioso di conoscere in base a quali norme o sentenza affermi questo !

 

[Id0]

effettivamente l'ho detto seguendo la tesi di un avvocato, rileggendo bene le norme devo copsargermi il capo di cenere perchè invece per il settore immobiliare è obbligatoria l'iscrizione al ruolo e poi alla sezione mandatari. (uff urge ripasso!)

Se l'avv. in questione (in un altro forum) mi darà riferimenti certi per la sua affermazione li posto ma per ora devo solo ritirare quanto detto sul mandato a titolo oneroso..

Rimane il fatto che tutto il resto sia alquanto valido, il mandato non è un semplice contratto di prestazione e non sono così certo che in caso di giudizio siano tanto propensi a difendere i nostri diritti...

Posta la dovuta correzione sul mandato a titolo oneroso, chiedo:

Quali sono i riferimenti di legge che danno a noi l'esclusiva della promozione o vendita di immobili?

Quando, in diritto, si ha "mediazione", quando "vendita" e quando "assistenza all'atto"?

Se come dici avviene mediazione solo in presenza di una prestazione a due soggetti legati a un affare, dove è scritta la definizione di mediazione che rende valido il ragionamento?



Perchè credo che la distinzione serva per vietare o concedere qualcosa, altrimenti non si vieta ne si concede nulla o si concede tutto a tutti...

 

[Roby]

IO sono iscritto sia al ruolo agenti immobiliari che agente mandatario a titolo oneroso nel settore immobiliare.

 

[Id0]

In pratica credo che lo siamo quasi tutti, come all'uic/mef.

 

[Manlio]

Quali sono i riferimenti di legge che danno a noi l'esclusiva della promozione o vendita di immobili?
Quando, in diritto, si ha "mediazione", quando "vendita" e quando "assistenza all'atto"?
Se come dici avviene mediazione solo in presenza di una prestazione a due soggetti legati a un affare, dove è scritta la definizione di mediazione che rende valido il ragionamento?
Perchè credo che la distinzione serva per vietare o concedere qualcosa, altrimenti non si vieta ne si concede nulla o si concede tutto a tutti

Si deve partire dal presupposto che quando un libero professionista interviene nella compravendita dell' immobile e percepisce un compenso deve essere una figura regolamentata dal punto di vista legale, con annessi e connessi fiscali e quanto previsto dalle normative che lo riguardano, questo professionista si chiama agente d' affari in mediazione o comunemente agente immobiliare. Quindi, nel caso dei geometri, ci sarebbero due opzioni da valutare:
- scegliere la professione che si intende esercitare.
- modificare l' art. 65 legge 144 del 1949, escludendo che possano intervenire nella compravendita immobiliare.
Non vi sono risorse interpretative in quanto chiunque promuova la vendita di un immobile anche con il solo passaparola, trova l'acquirente, non è iscritto al ruolo e chiede un compenso ha commesso reato con dolo. Diverso quando esempio un geometra trova casualmente l' acquirente per l' immobile di un cliente(e dimostrare che sia cliente con una fattura di pagamento)e in quel singolo caso chiede un compenso al solo venditore.
Ritornando all' origine della questione del topic, la pubblicità(anche solo in vetrofania)origina di per sè la mediazione e la continuità di un abuso. Per concludere, se l' art. 65 legge 144 non venisse modificato, i geometri dovrebbero essere inseriti al ruolo(sostenendo l' esame)ed avere gli stessi obblighi e responsabilità degli agenti immobiliari. Forse converrebbe per avere l' ordine professionale
Saluti
Manlio