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silviavr001

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L avvocato di un mio cliente ha inserito in un contratto commerciale la seguente clausola:

Trascorsi almeno quattro anni, è data espressa facoltà alla parte conduttrice di recedere anticipatamente dal contratto dandone comunicazione scritta a mezzo lettera raccomandata A.R. o email di posta elettronica certificata da inviarsi almeno 6 (sei) mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

a mio avviso Trascorsi almeno quattro anni deve essere tolto

attendo riscontri
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
I contratti commerciali sono 6 +6 anni...quindi secondo me l'avvocato che ha predisposto l'articolo non ne capisce una cippa di contratti di locazione
Nb: ho fatto vedere un appartamento a 2 neo laureati (Giurisprdrunza ed Economia e Commercio) e ho dovuto spiegargli le clausole di una eventuale proposta e contratto di locazione articolo por articolo...
 

info@delfinetticase.

Membro Junior
Agente Immobiliare
A mio oarere intendeva dire che la parte conduttrice non può recedere se non prima di quattro anni dopodiché ci saranno i classici 6 mesi forse per un canone più basso o lavori
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
secondo me è una clausola capestro che prevede la permanenza minima del conduttore per almeno un quadriennio. Esempio: esco dopo due anni, devo pagare i due rimanenti
In effetti a rileggere bene, sembra proprio che primi di 4 anni al conduttore sarebbe vietata la disdetta. Ora, so o meglio mi sembra di ricordare che un minimo di permanenza si possa richiedere (forse per non più di 24 mesi come minimo) e questo può essere giustificato se il proprietario debba eseguire particolari lavori per adattare gli spazi alle precise esigenze del conduttore
 

info@delfinetticase.

Membro Junior
Agente Immobiliare
Io con un noto marchio presente su tutto il territorio italiano lo abbiamo fatto (il contratto lo avevano stilato i conduttori) quindi a mio parere è valido
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Io con un noto marchio presente su tutto il territorio italiano lo abbiamo fatto (il contratto lo avevano stilato i conduttori) quindi a mio parere è valido
Anche a me è capitato di affittare un 1000/1200 mq a importanti gruppi commerciali (dal discount al pet, ecc...) ed effettivamente loro non hanno problemi a garantire qualche anno di locazione visto che comunque hanno parametri tali che è molto difficile che sbaglino location
Diverso sarebbe se è una piccola società che potrebbe trovarsi molto inguaiata con clausole del genere
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Dico la mia, anche se non sono un legale.

I contratti commerciali sono ancora regolati dalla L 392/78. La quale all'art. 27 c.7-8 così recita:
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Quindi dedurrei che in assenza di limitazioni, ed in assenza di gravi motivi, il conduttore sia obbligato (... teoricamente) a pagare almeno per 6 anni.
Quindi di per sè, concedere la facoltà di risoluzione anticipata, più che clausola vessatoria sarebbe una agevolazione.

Rimane da valutare cosa succede se intervengono gravi motivi: qui propendo per pensare che come questi superano ogni vincolo di legge, questi superano anche i vincoli contrattuali dei 4 anni, che diventerebbero una clausola inefficace.


Perchè ho messo "teoricamente" tra parentesi?. Perchè esiste una ulteriore facoltà del conduttore: quella di poter cedere il contratto e l'azienda a chiunque senza dover avere il consenso del locatore. (art. 36) Piuttosto di trovarsi tra i piedi un conduttore "scomodo", in sostanza le parti trovano quasi sempre un accordo extra giudiziale.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Guarda che sto parlando di Lidl, MC Donald's, Maxizoo, ecc ecc Tutte multinazionali che quanto a garanzie di problemi non ne hanno
..
non in quel senso...
decidessero di chiudere, trasferirsi, cambiare zona o location...
La domanda è: se il conduttore garantisce, ad esempio, quattro anni di permanenza e poi x mille motivi occupa il locale solo due anni, deve pagare i due anni successivi come da contratto?
secondo me no
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
La domanda è: se il conduttore garantisce, ad esempio, quattro anni di permanenza e poi x mille motivi occupa il locale solo due anni, deve pagare i due anni successivi come da contratto?
secondo me no
Se il locatore non ha concesso la risoluzione anticipata, secondo me invece si: il conduttore potrà appellarsi solo a gravi motivi; il guaio è che la gravità non è misurata da uno strumento oggettivo. E quindi si va davanti al giudice. Ragionevolmente si arriva ad un accordo di compromesso extra giudiziale. A me è capitato così.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
non in quel senso...
decidessero di chiudere, trasferirsi, cambiare zona o location...
La domanda è: se il conduttore garantisce, ad esempio, quattro anni di permanenza e poi x mille motivi occupa il locale solo due anni, deve pagare i due anni successivi come da contratto?
secondo me no
Io credo proprio di si, a meno di accordi successivi diversi. Comunque, se viene scritto e previsto dal contratto di affitto ne deduco che se vanno via prima, paghino la differenza fino al termine garantito
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Se il locatore non ha concesso la risoluzione anticipata, secondo me invece si: il conduttore potrà appellarsi solo a gravi motivi; il guaio è che la gravità non è misurata da uno strumento oggettivo. E quindi si va davanti al giudice. Ragionevolmente si arriva ad un accordo di compromesso extra giudiziale. A me è capitato così.
E' un'interpretazione che potrebbe anche essere. Io la vedo diversamente come scritto sopra ossia, a prescindere dai motivi gravi o meno, devi rimanere quattro anni come minimo e se vai via prima paghi il resto. Per me clausola vessatoria e, credo, nulla. Per @cristian casabella no. Sarebbe interessante se qcuno avesse esperienze o anche sentenze in merito
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Sarebbe interessante se qcuno avesse esperienze
Come ti dicevo avevo un locale commerciale locato ad un sogetto che aveva ... grandi progetti ... Classico contratto 6+6: e poichè la sapeva lunga mi aveva proposto un contratto stilato dal suo avvocato,.... senza la previsione di disdetta anticipata.
Io ...ovviamente... non ho fatto obbiezioni: dopo un anno e mezzo senza che avesse attivato alcunché, per dissensi con il suo socio, mi propone la disdetta.
Ci siamo accordati per la copertura dei 12 mesi di preavviso, e mi ha lasciato la immediata disponibilità dei locali. Questo è quanto mi è capitato.

Può sembrare vessatoria, ma l'impegno di un contratto è reciproco: il locatore firmando un contratto commerciale, è praticamente vincolato .... a vita!
Dodici anni ed eventuale buonuscita di 12-18 mesi se non vuole più prorogare il contratto.... e magari ha rinunciato ad altra proposta in favore del presente inquilino.

Capisco che le condizioni delle locazioni commerciali oggi sono ben diverse: ma la legge è del '78 ...: oggi ... cara grazia che non ti lascino delle mensilità scoperte.
 

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