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cristian casabella

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Agente Immobiliare
E' un'interpretazione che potrebbe anche essere. Io la vedo diversamente come scritto sopra ossia, a prescindere dai motivi gravi o meno, devi rimanere quattro anni come minimo e se vai via prima paghi il resto. Per me clausola vessatoria e, credo, nulla. Per @cristian casabella no. Sarebbe interessante se qcuno avesse esperienze o anche sentenze in merito
Ti faccio un esempio: mi hanno accennato di un grosso gruppo che sta cercando un'area ove far costruire il proprio polo logistico. Loro, per motivi aziendali, devono andare in locazione e non comprano. Domanda? Esisterebbe al mondo qualche investitore che spende qualche bel milione (abbondante di Euro) per costruire a tua immagine e somiglianza la struttura per poi sentirsi dire: mi spiace ma abbiamo sbagliato location e ci trasferiamo altrove dopo tempo? NO....per questo si inseriscono clausole per cui io spendo x te e tu mi garantisci un minimo ritorno in locazioni
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Ti faccio un esempio:
Questo è un caso abbastanza singolare. Ma quando è stata redatta la legge 392/78 le locazioni commerciali erano piuttosto richieste. E la legge è stata impostata, a mio umile parere, proprio per proteggere i conduttori per un lungo periodo: vedi il diritto alla buonuscita, il vincolo dei 12 anni ecc. La contropartita per il locatore era che ti assicurava il canone per almeno 6 anni, salvo gravi motivi (... che in pratica consistevano in situazioni finanziarie insostenibili, o accidenti personali sul titolare....)
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Agente Immobiliare
Ti faccio un esempio: mi hanno accennato di un grosso gruppo che sta cercando un'area ove far costruire il proprio polo logistico. Loro, per motivi aziendali, devono andare in locazione e non comprano. Domanda? Esisterebbe al mondo qualche investitore che spende qualche bel milione (abbondante di Euro) per costruire a tua immagine e somiglianza la struttura per poi sentirsi dire: mi spiace ma abbiamo sbagliato location e ci trasferiamo altrove dopo tempo? NO....per questo si inseriscono clausole per cui io spendo x te e tu mi garantisci un minimo ritorno in locazioni
ok d'accordo, ma la domanda è se tutto ciò è regolare o nullo. Leggi alla mano non trovo risposto univoca..

Come ti dicevo avevo un locale commerciale locato ad un soggetto che aveva ... grandi progetti ... Classico contratto 6+6: e poichè la sapeva lunga mi aveva proposto un contratto stilato dal suo avvocato,.... senza la previsione di disdetta anticipata.
Io ...ovviamente... non ho fatto obbiezioni: dopo un anno e mezzo senza che avesse attivato alcunché, per dissensi con il suo socio, mi propone la disdetta.
Ci siamo accordati per la copertura dei 12 mesi di preavviso, e mi ha lasciato la immediata disponibilità dei locali. Questo è quanto mi è capitato.

Può sembrare vessatoria, ma l'impegno di un contratto è reciproco: il locatore firmando un contratto commerciale, è praticamente vincolato .... a vita!
Dodici anni ed eventuale buonuscita di 12-18 mesi se non vuole più prorogare il contratto.... e magari ha rinunciato ad altra proposta in favore del presente inquilino.

Capisco che le condizioni delle locazioni commerciali oggi sono ben diverse: ma la legge è del '78 ...: oggi ... cara grazia che non ti lascino delle mensilità scoperte.
Avevo intuito Basty, ma già la clausola di non prevedere una disdetta anticipata è nulla, così come probabilmente i 12 mesi di preavviso (x un residenziale è nulla di sicuro). Se invece di 12 ti avessero dovuto dare 24 mesi te li avrebbero dati? mah...
Hai avuto un inquilino che si è fatto del male da solo...
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
ma già la clausola di non prevedere una disdetta anticipata è nulla,
Qui sbagli sicuramente: intanto la non previsione non è una clausola.
Ma soprattutto è la legge a prevederlo. Te lo avevo postato anche prima: ecco cosa dice la legge.
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Metterla in pratica.... ecco, questo è altra cosa!
 
Ultima modifica:

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
No non sbaglio.
Se scrivo che non puoi dare disdetta ossia che rimani per X mesi è una clausola: di questo si parla...
Se non scrivo niente è come se scrivessi che hai la facoltà di disdire
.... Facciamo pareggio 1 a 1?

Se intendevi che "Se scrivo che ...... rimani per X mesi, è una clausola" hai ragione.

Ma se non scrivi niente, vale la Legge cui il contratto fa riferimento: e poiché i contratti commerciali devono essere formulati sotto la L 392, ... se non scrivi niente di specifico non concedi la risoluzione anticipata

Se invece ti riferisci specificatamente alla clausola qui discussa (dopo i 4 anni è concessa la risoluzione anticipata) , io non vedo il contrasto con la legge. (già più favorevole che non concederla per niente). Che poi sia sempre possibile trovare il giudice fantasioso è fuori discussione.
Però hai le tue ragioni nel pensare il contrario: se non ricordo male una analoga clausola nelle locazioni abitative è stata considerata vessatoria. Il che a me sembra un assurdo logico: mica è una clausola stabilita a posteriori rispetto alla firma del contratto. Il conduttore era perfettamente libero di non prendere in considerazione quella proposta contrattuale e cercarsi una diversa soluzione.
 
Ultima modifica:

Umberto Granducato

Fondatore
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Agente Immobiliare
Ma se non scrivi niente, vale la Legge cui il contratto fa riferimento: e poiché i contratti commerciali devono essere formulati sotto la L 392, ... se non scrivi niente di specifico non concedi la risoluzione anticipata
Eh no..
La risoluzione non è una concessione, ma un diritto concesso dalla legge che citi.
"... Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata..."
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Umberto.... non barare...! Nessuno ha messo in discussione i gravi motivi....; lo avevo già previsto al primo intervento
Dico la mia, anche se non sono un legale.

I contratti commerciali sono ancora regolati dalla L 392/78. La quale all'art. 27 c.7-8 così recita:

Quindi dedurrei che in assenza di limitazioni, ed in assenza di gravi motivi, il conduttore sia obbligato (... teoricamente) a pagare almeno per 6 anni.
Quindi di per sè, concedere la facoltà di risoluzione anticipata, più che clausola vessatoria sarebbe una agevolazione.

Rimane da valutare cosa succede se intervengono gravi motivi: qui propendo per pensare che come questi superano ogni vincolo di legge, questi superano anche i vincoli contrattuali dei 4 anni, che diventerebbero una clausola inefficace.


Perchè ho messo "teoricamente" tra parentesi?. Perchè esiste una ulteriore facoltà del conduttore: quella di poter cedere il contratto e l'azienda a chiunque senza dover avere il consenso del locatore. (art. 36) Piuttosto di trovarsi tra i piedi un conduttore "scomodo", in sostanza le parti trovano quasi sempre un accordo extra giudiziale.
 

Umberto Granducato

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Agente Immobiliare
premesso che se io fossi un locatore non metterei mai in dubbio i gravi motivi per questioni di praticità, mi pare che abbiamo dato un'interpretazione diversa al quesito iniziale.
quando si dice che un conduttore deve rimanere in un immobile per, esempio, 4 anni per me significa che se esce prima deve pagare il resto, a prescindere dai motivi gravi o non. Per te significa che così scrivendo non concedi la semplice risoluzione (però rimane quella per gravi motivi). Ho capito giusto?
Allora la domanda è: metti una clausola per la permanenza minima solo per non concedere la risoluzione 'semplice'?mah...
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Ho capito giusto?
Si, è quello che penso: penso anche che non guasti anche ribadirlo (i gravi motivi).
Allora la domanda è: metti una clausola per la permanenza minima solo per non concedere la risoluzione 'semplice'?mah...
Non esattamente: anche se l'effetto è il medesimo.
Io metterei una clausola del genere quando voglio far sapere al promissario conduttore, che non sono interessato a dare in locazione per un periodo ristretto. La risoluzione semplice sarà sempre possibile: mica viene incatenato all'immobile. Però avrà una penalità : dovrà (dovrebbe) pagare per il periodo previsto: qui per completare i 4 anni.

Nella pratica poi penso che tali clausole siano solo un deterrente: una controparte non sprovveduta sa se può impegnarsi o meno. Poi se i motivi sono gravi, tra persone che ragionano ci si mette sempre d'accordo. Nell'interesse di entrambi.
E quando capita invece che la clausola non viene rispettata, anche per futili motivi, solitamente si arriva ad una transazione.

Ovviamente non sto facendo un discorso da avvocato: è come la clausola del preavviso.
Teoricamente dovrebbero dartelo: in pratica lo fanno solo le mosche bianche...: e allora?

Però se il conduttore è una azienda ben avviata, che non ha problemi economici e di mercato, e dopo aver accettato un tale contratto, trasloca nel negozio sull'altro lato della via che casualmente si è liberato, magari per via di un canone più favorevole.... beh, un pensierino per pretendere il rispetto degli impegni lo farei.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Si, è quello che penso: penso anche che non guasti anche ribadirlo (i gravi motivi).

Non esattamente: anche se l'effetto è il medesimo.
Io metterei una clausola del genere quando voglio far sapere al promissario conduttore, che non sono interessato a dare in locazione per un periodo ristretto. La risoluzione semplice sarà sempre possibile: mica viene incatenato all'immobile. Però avrà una penalità : dovrà (dovrebbe) pagare per il periodo previsto: qui per completare i 4 anni.

Nella pratica poi penso che tali clausole siano solo un deterrente: una controparte non sprovveduta sa se può impegnarsi o meno. Poi se i motivi sono gravi, tra persone che ragionano ci si mette sempre d'accordo. Nell'interesse di entrambi.
E quando capita invece che la clausola non viene rispettata, anche per futili motivi, solitamente si arriva ad una transazione.

Ovviamente non sto facendo un discorso da avvocato: è come la clausola del preavviso.
Teoricamente dovrebbero dartelo: in pratica lo fanno solo le mosche bianche...: e allora?
oh bene, alla fine ci capiamo come sempre

Però se il conduttore è una azienda ben avviata, che non ha problemi economici e di mercato, e dopo aver accettato un tale contratto, trasloca nel negozio sull'altro lato della via che casualmente si è liberato, magari per via di un canone più favorevole.... beh, un pensierino per pretendere il rispetto degli impegni lo farei.
Questo è il punto: premesso che hai ragione da vendere all'atto pratico, codice civile alla mano credo non sia possibile con la famosa clausoletta, ma è un parere personale
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Questo è il punto: premesso che hai ragione da vendere all'atto pratico, codice civile alla mano credo non sia possibile con la famosa clausoletta, ma è un parere personale
Io direi che , fermo restando la disdetta per gravi motivi, sempre possibile, la clausola in questione, lecita, concede al conduttore la facoltà di recedere, anche senza gravi motivi, passati i quattro anni.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Io direi che , fermo restando la disdetta per gravi motivi, sempre possibile, la clausola in questione, lecita, concede al conduttore la facoltà di recedere, anche senza gravi motivi, passati i quattro anni.
Adesso faccio io l'avvocato del diavolo....
Premesso che personalmente trovo coerente la tua risposta, sembra che @uva, che tu conosci, abbia a suo tempo riportato una sentenza che dichiarava vessatoria una clausola simile in locazione residenziale. Vero che una rondine non fa primavera, ma sarebbe una dimostrazione che c'è da aspettarsi il tutto ed il contrario di tutto.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
@uva scrive sul forum “gemello”, ed
è molto esperta di locazioni.
In questa discussione però si parla di locazione commerciale.
 

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