Coibentazione terrazzo condominiale : chi la paga ?

[zeusobio]

Salve a tutti. A seguito di infiltrazioni provenienti dal terrazzo condominiale si sono deliberati i lavori di rifacimento previa demolizione dell'attuale pavimento e ricostruzione con il metodo tradizionale. Con l'occasione, oltre alla guina, si è pensato di coibentare con pannelli di poliuretano : la spesa andrà ripartita secondo i millesimi tra tutti i proprietari sottostanti o solamente tra i proprietari dell'ultimo piano ?
Grazie a tutti.

 

[SALVES]

Essendo un terrazzo condominiale la ripartizione va in millesimi tra tutti i proprietari sottostanti.

 

[zeusobio]

Essendo un terrazzo condominiale la ripartizione va in millesimi tra tutti i proprietari sottostanti.

Naturalmente tutti i condomini, esclusi quelli dell'ultimo piano, sono concordi nel voler accollare la spesa della coibentazione esclusivamente ai proprietari dell'ultimo piano appunto. Sarà difficile convincerli anche perché minacciano di stralciare la spesa per la coibentazione dal capitolato, non essendo stata deliberata specificatamente.

 

[SALVES]

In questo caso, cioè essenndo che la delibera non comprende la coibentazione e che la stessa è inesistente all'attualità, la ripartizione va fatta per la sola collocazione e acquisto della coibentazione è a carico di chi la vuole (penso che siano quelli dell'ultimo piano), tutto il resto demolizione della pavimentazione, guaina e smaltimento e successivo acquisto e collocazione di guaina e pavimento in millesimi di prorpietà di tutti gli inquilili cperti dal terrazzo.

 

[zeusobio]

Come capita spesso nel condominio, questa potrebbe essere la solita questione di "lana caprina", in quanto è vero che non si è deliberata specificatamente la coibentazione ma nessun lavoro specifico fu deliberato, del resto come avremmo potuto, mica siamo tutti ingegneri; quindi si era d'accordo che il terrazzo avesse bisogno di essere riparato/rifatto e si è deciso di farlo incaricando un ingegnere della redazione del capitolato particolareggiato in base al quale presentare eventuali preventivi, che illustrato in assemblea ha creato il problema in quanto tra i lavori elencati è spuntata questa coibentazione e tutti giù a dire che dovevano pagarsela "quelli" dell'ultimo piano. Ma se sta nel capitolato dei lavori che abbiamo accettato, dobbiamo separare le spese e ripartirle una ad una ? E poi se il terrazzo ripara tutti quelli che ci sono sotto dalla pioggia e dalle intemperie non ripara anche dal caldo e dal freddo ?

 

[Bastimento]

Non vedo da dove scrivi quindi ti do una risposta a carattere generale.

Hai detto bene: la questione è di lana caprina....
per i proprietari dell'ultimo piano non è una posizione "comoda", immagino avrai tutti contro.

Puoi tentare di reperire la tua legge regionale sulla contabilizzazione calore: c'è un nesso infatti. La Lombardia, mettendo l'obbligo della contabilizzazione del calore negli appartamenti condominiali ha oculatamente specificato "previa equilibratura" dell'impianto: è infatti noto che l'ultimo piano con sovrastante solaio freddo è soggetto a maggiori dispersioni, che in assenza di contabilizzazione venivano assorbite come spese comuni, facendo la ripartizione per i soliti metri cubi.

Nel tuo caso consiglierei di evidenziare nei confronti dei tuoi condomini il fatto che la coibentazione fa ridurre il fabbisogno complessivo e quindi il costo del riscaldamento, a vantaggio di tutti. Se non avete la contabilizzazione individuale, questo avverrà a maggior ragione, poiché per garantire a te la medesima temperatura minima, i tuoi radiatori sono stati dimensionati in modo maggiorato rispetto agli alloggi sottostanti.
Se invece avete la contabilizzazione (presumo cui ripartitori) non trarrai benefici aggiuntivi per il fatto che le valvole termostatiche obbligatoriamente installate insieme ai ripartitori, limiteranno l'erogazione di calore al livello medio stabilito.

Da ultimo un consiglio pratico: (mi sono trovato in situazione simile): alla fine della discussione, per trovare un punto di incontro (economico, non tecnico o legale) proponi di fare a metà riguardo alla coibentazione: ad esempio tu ti fai carico dell'acquisto del materiale isolante, il condominio assorbe il costo della posa (che in sostanza è quasi ininfluente rispetto alla manodopera complessiva. Tra il niente ed il costo di una lite, meglio l'"abbastanza".

 

[zeusobio]

Tra il niente ed il costo di una lite, meglio l'"abbastanza".

Sono d'accordo, speriamo che si trovi una soluzione intermedia, ma la vedo dura : "quelli" dell'ultimo piano sono solo 8 su 37 !

 

[Bastimento]

Sono d'accordo, speriamo che si trovi una soluzione intermedia, ma la vedo dura : "quelli" dell'ultimo piano sono solo 8 su 37 !

Per questo suggerivo una posizione collaborativa e non di principio: partite da una condizione di minoranza: dovete quindi dimostrare buona volontà, per chiedere altrettanto alla maggioranza: non fossilizzatevi sula questione di pricipio, ma sulle reali cifre ir gioco.
Il capitolato evidenzia il costo materiali dell'isolante? Idem per la relativa mdo?
L'offerta quota le singole voci di capitolato?
Che peso percentuale sull'insieme del lavoro hanno l'isolante e relativa posa?

Lavorando sui numeri reali di spesa, forse emerge che state discutendo di un problema non significativo.

 

[SALVES]

Quanto scritto nei post 6 e 8 da Bastimento è un ragionamento che può andare se accettato da tutti i condomini, se invece qualcuno recrimina dal punto di vista legale il condominio è tenuto a ripristinare il manufatto nelle stesse condizioni e materiali di cui è costituito, eventuali innovazioni che beneficiano solo alcuni in questo caso sono a carico loro.

 

[Bastimento]

eventuali innovazioni che beneficiano solo alcuni in questo caso sono a carico loro.

Sono costretto a dissentire non tanto sul criterio da te descritto che è di per sè corretto, ma sull'assunto che sta alla origine della tua conclusione.

Non mi pare sappiamo se l'impianto di riscaldamento sia centralizzato o individuale.
Ed è anche presupposto indispensabile che l'impianto di riscaldamento, nel caso sia centralizzato, sia equilibrato ed in grado di mantenere la medesima temperatura in tutti i locali del condominio.

L'oggetto della diatriba su cui c'è divergenza di opinioni è proprio la valutazione se il beneficio sia ristretto ai soli alloggi dell'ultimo piano o ne traggano vantaggi anche gli altri.

E' tecnicamente evidente che la riduzione di dispersione si traduce in un risparmio complessivo per tutto il condominio nel caso di centralizzato. Il vantaggio economico si rifletterebbe quindi su tutti.

Non risulterebbe quindi corretto sostenere che il beneficio è goduto dal solo ultimo piano.

Ne conseguirebbe per analogia , che una diversa risposta (ovviamente scontata, purtroppo, nel caso di riscaldamento individuale,), sarebbe frutto di una visione egoistica e parziale del fenomeno.

Per questo mi allacciavo alla legge che imponendo la contabilizzazione individuale anche laddove esisteva un impianto centralizzato, in alcune regioni hanno avuto il buon senso di premettere che tale intervento debba essere preceduto da un corretto bilanciamento e uniforme condizione di dispersione/isolamento.

Certo se il riscaldamento è di tipo autonomo, il nostro potrà contare solo sulla buona disposizione degli altri e sulla sua capacità diplomatica.