Rifacimento Tetto Condominiale (opzione coibentazione)

[inca]

Buongiorno a tutti,

Nel mio condominio a causa di alcune infiltrazioni nel sottotetto (con regolare controsoffitto) abitabile ed abitato si sta valutando il rifacimento del tetto e quindi sicuramente andrà rifatto l’intero manto di copertura.

Vorrei porvi due quesiti collegati alla stessa problematica:

1. Nel caso l’inquilino dell’ultimo piano o anche altri condomini dovessero decidere di effettuare anche una coibentazione per il risparmio energetico come andrà suddivisa la spesa di quest’ultima opera ?
2. Tenendo conto che il tetto serve i condomini nella stessa misura (ricopre infatti tutta l’area degli appartamenti sottostanti), ma essendo io proprietario anche di una corte e di un terrazzo (per un totale di circa 300 mq) e quindi con millesimali molto più alti degli altri coinquilini, mi toccherà in ogni caso pagare la mia quota in base ai millesimali?

Grazie
Un Saluto a tutti

 

[Albano50]

Rispondo ad una parte delle tue domande.
La coibentazione è obbligatoria in tutti i casi in cui si rendono necessari lavori sulla copertura del palazzo, sia che si tratti di lastrico solare che di tetto. Lo stabilisce il punto 2 dell'allegato I del dlgs 29 dicembre 2006, n.311, secondo il quale nel caso di interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria quali il rifacimento di parete esterne, tetti e intonaci è obbligatorio effettuare interventi che consentano di rispettare i nuovi limiti di trasmittanza termica imposti per tutti gli edifici di nuova costruzione.
Di conseguenza poichè si tratta di un intervento obbligatorio per legge non è possibile evitare di eseguire i lavori, che comunque godono della detrazione per risparmio energetico.
Quindi per quest'opera, a mio parere, pagate tutti e non solo quelli dell'ultimo piano.

 

[inca]

Grazie,
ci tengo solo a precisare che non si tratta di una nuova costruzione (Anni "90) e comunque presumo ci siano vari tipi di coibentazione più o meno costose in base ai materiali utilizzati e quindi credo che ci sia l'obbligo solo se trattasi di una coibentazione "di base".
Sul punto 2) non avete info da darmi?
Cordiali Saluti

 

[Albano50]

Se quelli dell'ultimo piano vogliono cose "particolari" ne pagheranno anche l'eventuale costo maggiore.
Per il punto 2 aspettavo l'intervento di qualche amministratore di condominio ma se vuoi il mio parere leggendo la tua domanda direi che tu devi partecipare solo per i millesimi coperti dal tetto.
Le regole generali sono queste.
L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".
Dice pure che< se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.>
Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto. Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.

 

[inca]

Grazie sei stato molto esauriente e preciso.
Per il punto 2) anch'io attendo l'eventuale intervento di qualche amministratore di condominio che speriamo possa supportare la tua tesi.
Mi sembra assurdo che io debba pagare molto di più il rifacimento del tetto solo perché sono proprietario di una corte che è a cielo aperto e non è coperta ovviamente dal tetto in questione.
Grazie ancora
Saluti

 

[Albano50]

La riparazionedel coperto, essendo un condominio, dovreste averlo approvato in assemblea e potevi chiedere come sarebbero state ripartite le spese vista la tua particolare situazione.

 

[inca]

Eccolo qui il mio madornale errore..........
Nel verbale di assemblea stilato a proposito di altri lavori (sono in corso dei lavori di rifacimento balconi) si parla anche di valutazione di un preventivo da parte della ditta per la "sistemazione" del tetto (si era parlato di fare qualche lavoro tipo pulitura grondaia, sostituzione di qualche tegola rotta, ecc.) con suddivisione delle spese in base alla Tabella A (millesimali di proprietà) ma nello stesso verbale non si parla di "rifacimento" del tetto. Sapendo che i lavori di sistemazione avrebbero comportato una spesa minima non ho dato peso alla dicitura "in base alla tabella....." ma se adesso si tratta di rifacimento del tetto le cose per me cambiano......eccome

Saluti e Grazie

 

[Albano50]

Probabilmente la ditta dopo un sopraluogo ha visto che la situazione del coperto era peggiore di quanto pensavate ed ha proposto un intervento più pesante.
Manda una lettera all'amministratore facendo presente la cosa e vedi cosa ti risponde.
Resta il fatto che in assemblea hai votato a favore dell'intervento...

 

[Andrea Occhiodoro]

Salve @inca ,
la seconda delle tue domande è indubbiamente interessante e testimonia di un approccio attento e curioso alle problematiche condominiali. Per arrivare ad una risposta bisogna leggere con attenzione il primo comma dell'art. 1123 c.c. che già è stato citato negli interventi precedenti. Esso dice che le spese vanno ripartite "in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno". Ciò che conta quindi è il rapporto tra i valori delle proprietà dei singoli condòmini e non in che modo questo valore è stato determinato. Nel tuo caso il valore è costituito anche dai contributi forniti dal terrazzo e dalla corte e per il rifacimento del tetto di copertura comune dovrai pagare in proporzione al valore complessivo. Prova inoltre a fare un'altra riflessione: anche i normali balconi di tipo aggettante normalmente non sono coperti dal tetto comune, ma a nessuno verrebbe in mente di scorporare il contributo al valore dato dal balcone per ripartire la spesa di rifacimento del tetto.

 

[Bastimento]

Io mi pongo un’altra domanda. Un conto è una delibera per manutenzione ordinaria del tetto. Altra è prenderla per buona e far passare senza nuova approvazione il “rifacimento” del tetto. Cosa ne pensate?