Come calcolare la superficie negli annunci immobiliari ?

[sister27]

ponz ti vengo a trovare davvero!! sono d'accordo sul mettere anche le tre superfici nella scheda cliente. il problema sorge quando con altri colleghi decidiamo di fare un magazine con i nostri annunci e utilizziamo dei parametri diversi....... i clienti come fanno a confrontare appartamenti che non hanno stessi parametri di riferimento? per cui alcuni proponevano di utilizzare la somma dei vani principali ma non la trovo corretta, come non sarebbe corretta la superficie reale perchè risulterebbero mq troppo grandi, la superficie commerciale mi sembra quella più adatta dovendo sceglierne una soltanto!
Poi nel corpo dell'annuncio uno può indicare tutte le superfici che vuole, ma nella voce "superficie" dovendo indicarne una trovo corretto indicare quella commerciale.... Siete d'accordo?? perchè un appartamento di 80 mq + 80 di mansarda abitabile (non soffitta) non può essere equivalente ad un appartamento di 80 mq. non ritengo giusto riportino entrambi 80 mq nell'annuncio (non posso inserire 80+80 sennò risolvevo il problema!)

 

[Ponz]

Infatti è sbagliato avere parametri differenti... basarsi su uno standard aiuta molto e indicarlo è necessario. Per paradosso, se usi un metodo e lo indichi in chiaro, può andare bene lo stesso, ma quale criterio usare se non quello dettato dall'ADT che può esser preso come ente terzo, garante?

Mi ricordo che una volta, con un collega, discutemmo sulla valutazione di una "taverna" che non era taverna, ma cantina e garage. Lui insisteva per valutarla non al 50 % (comunicanti con i vani principali) ma al 70 in quanto, essendo accessoriate avevano un plusvalore, il fatto che urbanisticamente non sarebbero mai state abitabili non gli interessava... quindi esprimeva una soggettività, discutibile, ceh non puoi trasmetterla in un coefficiente di una superficie, che deve esser il più possibile rigido, l'eventuale plus valore di quegli spazi non doveva esser compreso nel calcolo della superficie, ma in altri ragionamenti e riflessioni che doveva fare anche chi eventualmente fosse stato interessato all'acquisto...

Con una costruttore, che aveva fatto dei vani anche belli e accessoriati dove non poteva farli (era un recupero, ma recuperando l'esistente, per motivi idrogeologici, i vani sottostanti venivano resi inagibili, pur se sempre esistiti), discutemmo molto sulla valutazione, lui voleva dare a quei locali INAGIBILI di legge, un valore commerciale che io, sinceramente, non potevo riconoscergli. Al massimo avrei potutto riconoscere tali locali come uno "pseudo-valore" da non calcolare sul prezzo finale, una specie di cigliegina sulla torta che non avrebbe dovuto esserci, ma c'era, ma da non computare come superficie vendibile per nulla, eppure era calpestabile eccome!

Io uso quei coefficienti perchè son un riferimento univoco che posso invocare e che ognuno può trovare in rete.

 

[Tommaso Badano]

Un argomento molto divertente. Ponz è perfetto nelle sue valutazioni, ma se professionalmente è appunto perfetto e blindato (AdT garante) l'utente (vedi kingofbit) si trova spaesato. Io preferisco sposare la posizione dell'utente e indicare i mq interni escluse le pareti perimetrali e con l'indicazione "circa", distinguendo cosa sia abitazione, cosa sia terrazza, cantina, garage ecc. Se c'è una soffitta adibita a mansarda spiego che si tratta di una soffitta di tot mq adibita a mansarda ma che urbanisticamente e catastalmente è una soffitta. Poi spiegare cosa implica è il passo successivo. Purtroppo l'argomento è complesso e porta facilmente - scartando per principio le furbate citate - perlomeno a malintesi. Un paio di mesi fa mi sono divertito a seguire cosa succede ai colleghi in Germania, che sono arrivati sino alla corte suprema per stabilire che con discrepanze (se non ricordo male) sino al 10% tra pubblicità e realtà non ci sono motivi di lite né sanzioni, mentre oltre tale soglia il contratto (si parlava di locazioni) è annullabile con addebito. Spesso i clienti trovano la stessa casa su diversi siti e mi scrivono chiedendo quanti metri quadri è in realtà: spiegargli quanti sono i criteri di calcolo (lorda, netta, commerciale, catastale) non è né facile né chiaro, ma almeno si riesce a far capire che anche la realtà è opinabile al che io gli dico quanto la casa misura all'esterno e quanto sono spessi i muri perimetrali. E se ha una terrazza gli dico che si tratta di tot metri quadri di terrazza: poco (forse per nulla) esatto dal punto di vista commerciale ma almeno i clienti mi capiscono e non mi contestano nulla. Dovessi calcolare i millesimi di un condominio allora le cose cambierebbero. Questo nel mio sito: giustamente negli annunci sui portali così facendo mi trovo in difficoltà ...

 

[sister27]

Questo nel mio sito: giustamente negli annunci sui portali così facendo mi trovo in difficoltà ...

e quindi che superficie inserisci sui portali???

 

[Tommaso Badano]

Solo il commerciale dell'abitazione, specificando come e quando possibile le dimensioni degli accessori ...

 

[Ponz]

Si parlava di superfici sui portali... io non ne uso E come vedi anche tu inserisci i commerciali appunto, che avrai calcolato seguendo ... quale criterio?

 

[Tommaso Badano]

A me i portali stanno un po' antipatici perché troppo schematici, soprattuto per la mia zona non urbana. Certo che se vendessi appartamenti in città sarebbe molto più facile. Il "commerciale" (virgolette d'obbligo) lo indico superficie lorda dell'abitazione al netto dei muri perimetrali: non è esatto ma si avvicina all'immaginario collettivo dei non professionisti. Non computo gli accessori e i vani tecnici. Se invece nel portale c'è scritto "circa" davanti alla definizione (pochi lo fanno), allora mi sento più tranquillo (imprecisione certificata). Se la soffitta è recuperabile urbanisticamente inserisco anche quella (togliendo la superficie al di sotto di 150cm di altezza e specificando nella descrizione). E quando mi imbatto in potenziali clienti che valutano a priori le case al m² (ripeto, da me siamo in campagna e si parla soprattutto di case indipendenti o rustici in infiniti e disparati livelli qualitativi e stati di conservazione) senza averle neppure viste, allora preferisco perdere il cliente e aspettare che si compri la casa a basso prezzo unitario per poi dover rifarne mezza.

 

[Ponz]

il punto è che si deve dare riferimenti univoci, altrimenti non si dice metri commerciali, ma metri personali. Nel caso si deve indicare almeno i criteri con i quali si computano. le sulerifici, da qualche parte, altrimenti sono tutte discutibili e generatrici di confusione e caos.

 

[Tommaso Badano]

Verissimo. Infatti si vive nel caos quotidiano. Qualunque criterio univoco tanto mi viene sempre contestato se non nel diritto - e tu in questo operi molto bene - perlomeno nel rapporto col cliente. A me non interessa tanto blindarmi per evitare contestazioni legali, ma farmi capire in una giungla in cui metodi univoci assoluti di fatto non esistono. Un sesmpio: quando metto in vendita un rustico con abitazione al primo piano, ex stalla al piano terreno ora (passando all'urbano) inserita come cantina a livello urbanistico nonché soffitta ex fienile entrambi catastalmente in A3 senza distinzioni assieme alla parte abitativa, due ulteriori immobili di cui uno crollato e l'altro in piedi ma entrambi sotto la superficie minima per essere abitata ai sensi DM 5/7/1975 e inseriti come subalterno dell'edificio principale in A3 ... quale è la superficie commerciale? E anche se fosse calcolabile, che valore ha per un cliente? Sarebbe un numero astratto privo di senso pratico. Da tenere presente che le pareti perimetrali sono sempre tra i 50 ed i 70cm: una superficie che a conti fatti nel commerciale incide parecchio e che mi viene facilmente contestata dal cliente che si aspettava la casa più grande. Magari avessi solo appartamenti in città, chiari e semplici ... Vivendo in queste condizioni ho scelto una strada più semplice e comprensibile cercando di far vedere le case prima di parlare di superfici reali. Oppure consegno la planimetria e la si misura assieme col righello (credimi, la maggior parte dei cliente si trova bene misurando la superficie interna escluse le pareti perimetrali e comprese le tramezze). Terrazze e garage a parte in metri quadri reali. Poi ci sarebbe anche un coefficiente anche per il giardino, e in campagna i giardini si misurano spesso in ettari. Il tuo modo di lavorare è perfetto per appartamenti o edilizia urbana in generale: io vivo in un mondo un po' diverso e non riesco ad adattare la tabella della AdE (http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ide/Istruzioni+determinazione/consistenza.pdf) anche perché spesso non è questa l'informazione che mi chiedono i clienti (appartamenti esclusi, ma ne ho pochissimi).

 

[Ponz]

infatti l'ideale è dare tutte le superifici.

Commerciale secondo adt, lorda della abitazione, calpestabile stanza per stanza, mi riesce spesso, non sempre purtroppo.