• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

nv17

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno ragazzi,

dopo aver letto molti topic ho deciso di registrarmi per condividere con voi alcuni (molti!) dubbi che mi stanno affollando la mente all'idea di iniziare il percorso che porterà me e mia moglie - si spera - a diventare proprietari di un immobile per la prima volta! Per non procedere alla rinfusa inizierei illustrandovi la nostra situazione, per poi passare alle domande.
Io e mia moglie siamo insegnanti, lei a tempo indeterminato, io purtroppo a tempo determinato. Abbiamo circa 13mila euro da parte, ai quali potranno aggiungersi circa 8mila euro forniti gentilmente dai miei genitori (per averli, però, dovrò attendere dai 40 ai 60 giorni perché saranno frutto di un piccolo prestito NoiPA per dipendenti pubblici, che prevede i tempi indicati per l'erogazione effettiva). Data quindi la disponibilità iniziale, che dovrà servire per coprire le spese, abbiamo chiesto ad un'amica che lavora in Intesa San Paolo se avevamo possibilità di contrarre un mutuo, e la risposta è stata positiva. Avendo in mente un budget di circa 120/130mila euro, dovremmo fare un mutuo al 95% che ci verrà - a suo dire - sicuramente concesso. Confortati dal suo parere, abbiamo iniziato a dare un'occhiata in giro consultando principalmente il portale immobiliare.it. La zona in cui stiamo cercando ricade nella provincia di Torino, ed in particolare nelle città di Collegno, Rivoli, Grugliasco, Alpignano. La casa deve avere almeno 4 locali e circa 100m2 di superficie. Date queste caratteristiche, ho individuato 7/8 potenziali appartamenti.
Questa è la situazione di partenza, passo alle domande:

1. VALORE REALE DELL'IMMOBILE: la cosa che mi preoccupa di più è che - leggendo in giro - ho capito che la cifra che la banca erogherà per il mutuo sarà quella più bassa tra quella riportata sull'atto di vendita e il valore che il perito assegnerà all'immobile. Essendo molto stretti come disponibilità, temo che se dovessi fare una proposta d'acquisto con un prezzo anche di poche migliaia di euro più alto del valore reale tutto il progetto possa saltare. Quindi, il primo quesito che vi pongo è come fare ad avere un'idea precisa del valore reale dell'immobile. Facendo qualche ricerca mi sono imbattuto nelle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle entrate, che riportato le quote minime e massime per m2 in base alla zona dell'immobile. Può essere uno strumento valido per capire se la casa è venduta ad un prezzo ragionevole? L'intoppo - se così si può dire - che ho rilevato in questo sistema è dato dal fatto che mi hanno ripetuto quasi come un mantra di non fidarmi per nulla delle agenzie immobiliari, che spesso riporterebbero negli annunci superfici "gonfiate" o comunque non correttamente ripartite tra locali principali, pertinenze etc... Da qui una seconda domanda: chiedendo la planimetria dell'immobile è possibile riuscire a ricavare - senza avere le competenze di un geometra - l'esatta superficie lorda dell'immobile, in modo da utilizzare i parametri dell'AdE per avere una prima stima del prezzo "corretto" della casa?

2. ARRIVARE ALLA PROPOSTA D'ACQUISTO: anche su questo punto sto leggendo parecchio, e mi stanno sorgendo molti dubbi. Anzitutto, mi è stato suggerito di prestare assoluta attenzione alla firma della proposta di acquisto perché, una volta accettata, diventa vincolante e, se entrambe le parti (acquirente e venditore) non sono d'accordo nello stilare successivamente il compromesso, potrebbe anche sostituire quest'ultimo. Stando così le cose, da quanto capisco, occorre arrivare alla proposta avendo in mano il maggior numero di informazioni possibili sull'immobile. Quindi l'optimum sarebbe quello di avere tutta la documentazione, fare le proprie valutazioni visitando una seconda volta la casa accompagnati da un geometra/tecnico di fiducia, recarsi in banca dal funzionario mutui di Intesa San Paolo per stilare una proposta di mutuo perfettamente aderente all'immobile di interesse, e a quel punto redigere la proposta. Qui sul forum leggevo che i documenti indispensabili per la firma del compromesso sono i seguenti: copia dell'atto di provenienza del bene, documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale), visura ipotecaria, certificato di agibilità, documentazione urbanistica, attestato di qualificazione energetica, regolamento condominiale, certificazione del pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, verbali delle ultime due assemblee di condominio per avere la certezza che non siano state deliberate spese straordinarie (rifacimento del tetto etc...). Sempre sul forum ho però letto che non sempre gli agenti immobiliari sono disposti a fornire, anche solo in copia digitale, tutti questi documenti prima della firma della proposta di vendita per evitare di perdere inutilmente tempo nel caso in cui l'acquirente cambiasse idea. Quindi vi chiedo: quali documenti posso realisticamente sperare che l'AI mi renda disponibili - anche solo in formato digitale - prima della firma della proposta? E quando deve sorgermi il dubbio che l'agente mi stia "nascondendo" qualcosa per arrivare velocemente alla proposta? Leggevo inoltre che per quanto riguarda le visure ipotecarie e catastali è possibile autonomamente fare una richiesta online pagando poche decine di euro ed ottenendo tutti i documenti. Mi potreste spiegare meglio quali passaggi fare?
Arrivando infine alla proposta d'acquisto, certamente dovrò far inserire la clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo. Oltre a questa clausola e a quelle sulla conformità edilizia/urbanistica dell'immobile dovrei far inserire altre clausole per avere tutele maggiori?
E per quanto riguarda la caparra confirmatoria, non avendo grosse cifre a disposizione, è possibile inserire una cifra tra i mille e i duemila euro o l'agente/venditore mi riderebbe in faccia? Va da sé che per indole e carattere, una volta fatto il passo della proposta d'acquisto, fatti salvi problemi col mutuo, andrei fino in fondo all'acquisto. Non sono assolutamente il tipo che si impegna in un accordo per poi continuare a guardarsi in giro ed avere ripensamenti dell'ultimo secondo. Ma capisco che su questo aspetto agente e venditore dovranno "fidarsi", un po' come dovrò anch'io fidarmi di loro.

3. LE PROVVIGIONI DELL'AGENZIA: altro passaggio che mi appare ingarbugliato. Ho letto che le agenzie dovrebbero chiedere in media il 4% + IVA del prezzo di vendita dell'immobile, giusto? E' possibile fare inserire nella proposta di acquisto una clausola in cui si dica che le provvigioni verranno corrisposte al momento della firma del compromesso? E qui dovrei tornare indietro al secondo punto chiedendovi come fare ad avere la certezza che dopo la proposta di acquisto accettata si dovrà "per forza" stilare anche i compromesso: per caso nella proposta d'acquisto si rimanda ad un successivo compromesso? In ogni caso, se ho ben compreso tutto l'iter, alla data del compromesso avrò già in mano l'esito della perizia del tecnico della banca ed anche la certezza dell'erogazione del mutuo. Il mio timore, ma sarà un timore già espresso, credo, molte volte, è quello di dovermi trovare a pagare 5mila euro di provvigioni anche nel caso in cui per ragioni indipendenti dalla mia volontà la banca non concedesse il mutuo (ipotizzo abusi edilizi rilevati dal perito della banca, o un valore dell'immobile molto più basso del prezzo di vendita e così via).


Scusatemi per la prolissità ma vorrei iniziare il "percorso" avendo ben chiare, per quanto possibile, tutte le situazioni che andrò ad affrontare, in modo da evitare sia di prendere fregature, sia di fare richieste magari "assurde" ai mediatori immobiliari.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno ragazzi,

dopo aver letto molti topic ho deciso di registrarmi per condividere con voi alcuni (molti!) dubbi che mi stanno affollando la mente all'idea di iniziare il percorso che porterà me e mia moglie - si spera - a diventare proprietari di un immobile per la prima volta! Per non procedere alla rinfusa inizierei illustrandovi la nostra situazione, per poi passare alle domande.
Io e mia moglie siamo insegnanti, lei a tempo indeterminato, io purtroppo a tempo determinato. Abbiamo circa 13mila euro da parte, ai quali potranno aggiungersi circa 8mila euro forniti gentilmente dai miei genitori (per averli, però, dovrò attendere dai 40 ai 60 giorni perché saranno frutto di un piccolo prestito NoiPA per dipendenti pubblici, che prevede i tempi indicati per l'erogazione effettiva). Data quindi la disponibilità iniziale, che dovrà servire per coprire le spese, abbiamo chiesto ad un'amica che lavora in Intesa San Paolo se avevamo possibilità di contrarre un mutuo, e la risposta è stata positiva. Avendo in mente un budget di circa 120/130mila euro, dovremmo fare un mutuo al 95% che ci verrà - a suo dire - sicuramente concesso. Confortati dal suo parere, abbiamo iniziato a dare un'occhiata in giro consultando principalmente il portale immobiliare.it. La zona in cui stiamo cercando ricade nella provincia di Torino, ed in particolare nelle città di Collegno, Rivoli, Grugliasco, Alpignano. La casa deve avere almeno 4 locali e circa 100m2 di superficie. Date queste caratteristiche, ho individuato 7/8 potenziali appartamenti.
Questa è la situazione di partenza, passo alle domande:

1. VALORE REALE DELL'IMMOBILE: la cosa che mi preoccupa di più è che - leggendo in giro - ho capito che la cifra che la banca erogherà per il mutuo sarà quella più bassa tra quella riportata sull'atto di vendita e il valore che il perito assegnerà all'immobile. Essendo molto stretti come disponibilità, temo che se dovessi fare una proposta d'acquisto con un prezzo anche di poche migliaia di euro più alto del valore reale tutto il progetto possa saltare. Quindi, il primo quesito che vi pongo è come fare ad avere un'idea precisa del valore reale dell'immobile. Facendo qualche ricerca mi sono imbattuto nelle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle entrate, che riportato le quote minime e massime per m2 in base alla zona dell'immobile. Può essere uno strumento valido per capire se la casa è venduta ad un prezzo ragionevole? L'intoppo - se così si può dire - che ho rilevato in questo sistema è dato dal fatto che mi hanno ripetuto quasi come un mantra di non fidarmi per nulla delle agenzie immobiliari, che spesso riporterebbero negli annunci superfici "gonfiate" o comunque non correttamente ripartite tra locali principali, pertinenze etc... Da qui una seconda domanda: chiedendo la planimetria dell'immobile è possibile riuscire a ricavare - senza avere le competenze di un geometra - l'esatta superficie lorda dell'immobile, in modo da utilizzare i parametri dell'AdE per avere una prima stima del prezzo "corretto" della casa?

2. ARRIVARE ALLA PROPOSTA D'ACQUISTO: anche su questo punto sto leggendo parecchio, e mi stanno sorgendo molti dubbi. Anzitutto, mi è stato suggerito di prestare assoluta attenzione alla firma della proposta di acquisto perché, una volta accettata, diventa vincolante e, se entrambe le parti (acquirente e venditore) non sono d'accordo nello stilare successivamente il compromesso, potrebbe anche sostituire quest'ultimo. Stando così le cose, da quanto capisco, occorre arrivare alla proposta avendo in mano il maggior numero di informazioni possibili sull'immobile. Quindi l'optimum sarebbe quello di avere tutta la documentazione, fare le proprie valutazioni visitando una seconda volta la casa accompagnati da un geometra/tecnico di fiducia, recarsi in banca dal funzionario mutui di Intesa San Paolo per stilare una proposta di mutuo perfettamente aderente all'immobile di interesse, e a quel punto redigere la proposta. Qui sul forum leggevo che i documenti indispensabili per la firma del compromesso sono i seguenti: copia dell'atto di provenienza del bene, documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale), visura ipotecaria, certificato di agibilità, documentazione urbanistica, attestato di qualificazione energetica, regolamento condominiale, certificazione del pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, verbali delle ultime due assemblee di condominio per avere la certezza che non siano state deliberate spese straordinarie (rifacimento del tetto etc...). Sempre sul forum ho però letto che non sempre gli agenti immobiliari sono disposti a fornire, anche solo in copia digitale, tutti questi documenti prima della firma della proposta di vendita per evitare di perdere inutilmente tempo nel caso in cui l'acquirente cambiasse idea. Quindi vi chiedo: quali documenti posso realisticamente sperare che l'AI mi renda disponibili - anche solo in formato digitale - prima della firma della proposta? E quando deve sorgermi il dubbio che l'agente mi stia "nascondendo" qualcosa per arrivare velocemente alla proposta? Leggevo inoltre che per quanto riguarda le visure ipotecarie e catastali è possibile autonomamente fare una richiesta online pagando poche decine di euro ed ottenendo tutti i documenti. Mi potreste spiegare meglio quali passaggi fare?
Arrivando infine alla proposta d'acquisto, certamente dovrò far inserire la clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo. Oltre a questa clausola e a quelle sulla conformità edilizia/urbanistica dell'immobile dovrei far inserire altre clausole per avere tutele maggiori?
E per quanto riguarda la caparra confirmatoria, non avendo grosse cifre a disposizione, è possibile inserire una cifra tra i mille e i duemila euro o l'agente/venditore mi riderebbe in faccia? Va da sé che per indole e carattere, una volta fatto il passo della proposta d'acquisto, fatti salvi problemi col mutuo, andrei fino in fondo all'acquisto. Non sono assolutamente il tipo che si impegna in un accordo per poi continuare a guardarsi in giro ed avere ripensamenti dell'ultimo secondo. Ma capisco che su questo aspetto agente e venditore dovranno "fidarsi", un po' come dovrò anch'io fidarmi di loro.

3. LE PROVVIGIONI DELL'AGENZIA: altro passaggio che mi appare ingarbugliato. Ho letto che le agenzie dovrebbero chiedere in media il 4% + IVA del prezzo di vendita dell'immobile, giusto? E' possibile fare inserire nella proposta di acquisto una clausola in cui si dica che le provvigioni verranno corrisposte al momento della firma del compromesso? E qui dovrei tornare indietro al secondo punto chiedendovi come fare ad avere la certezza che dopo la proposta di acquisto accettata si dovrà "per forza" stilare anche i compromesso: per caso nella proposta d'acquisto si rimanda ad un successivo compromesso? In ogni caso, se ho ben compreso tutto l'iter, alla data del compromesso avrò già in mano l'esito della perizia del tecnico della banca ed anche la certezza dell'erogazione del mutuo. Il mio timore, ma sarà un timore già espresso, credo, molte volte, è quello di dovermi trovare a pagare 5mila euro di provvigioni anche nel caso in cui per ragioni indipendenti dalla mia volontà la banca non concedesse il mutuo (ipotizzo abusi edilizi rilevati dal perito della banca, o un valore dell'immobile molto più basso del prezzo di vendita e così via).


Scusatemi per la prolissità ma vorrei iniziare il "percorso" avendo ben chiare, per quanto possibile, tutte le situazioni che andrò ad affrontare, in modo da evitare sia di prendere fregature, sia di fare richieste magari "assurde" ai mediatori immobiliari.
Non sono riuscito a leggete tutto quello che hai scritto ma posso darti un'opinione, anche perchè vivo e consoco bene il mercato di uno dei comuni che hai citato. Rigrado la cifra non preoccuparti, fai solo un pochino di esperienza vedendo immobili e tra 2 settimane consocerai i prezzi di quelle zone molto bene per il taglio che ti interessa. Non ho sentito parlare di ristrutturazione quindi suppongo acquistiate un immobile già a posto, questo esclude rovoli e collegno direi a priori e rende estremamente probabile la possibilità che acquisterete ad Alpignano (forse Collegno/Grugliasco area fermate Fermi e Paradiso della metro) metratura e budget non credo vi permetteranno altro, ma sareste comunque in ottime zone.
Per la proposta mi preoccuperei ancora meno, comprando da agenzia (da privato è un suicidio quasi matematico), perchè l'agenzia sa esattamente cosa deve fare e se qualche documento/informazione non fosse disponibile al momento della firma la cosa sarà indicata nella proposta stessa, per capirci lavoro nel cmapo da quasi 25 anni e forse non ho mai stilato due proposte esattamente uguali, quindi la casistica è immensa. per la provvigione adesso in questa zona 4% +IVA è normale e si normalmente al così detto compromesso, io chiedo anche di più, l'importante è che pagherai per avere un ottimo servizio (un ottimo servizio risponde alla grande a tutte le tue domande), prima vedi un po' di case e se trovi quella giusta ed hai dubbi essendo di zona posso aiutarti.
 
Ultima modifica:

titti_roma

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao,
Io e il mio ragazzo stiamo acquistando la nostra prima casa. Non ne sappiamo molto più di voi, ma essendo già in ballo....proviamo ad aiutarvi a ballare! Intanto, se non ti cambia drasticamente il tasso, io proverei a chiedere il 100% e non il 95%. Questo perché devi considerare che l'equivalente di un 10% circa del prezzo di acquisto se ne andrà di sicuro per le spese accessorie e, visto che state giusti giusti, io preferirei tenermi quei 7-8k in più sul conto senza toccarli per coprire eventuali spese impreviste (un lavoro non preventivato, o semplicemente la perizia che non conferma.il valore di acquisto).

Relativamente al valore di acquisto, ho scoperto su questo forum che puoi incaricare un tuo perito per fare una pre-perizia: noi personalmente non lo abbiamo fatto, era tanto tempo che cercavamo nella stessa zona quindi ci eravamo fatti un'idea abbastanza di dettaglio nei prezzi, l'agenzia gonfia sempre i prezzi di partenza ma quelli che contano sono i prezzi di acquisto e ci ha aiutato vedere come si sono concluse altre trattative in zona (a cui noi non siamo arrivati in tempo).

Le valutazioni OMI io le ho sempre trovate un po' basse, fanno una media della zona quindi se il tuo immobile è di particolare pregio potrebbe comunque eccedere anche i parametri "max" di OMI e la perizia potrebbe comunque confermartelo (almeno per mia esperienza). Noi abbiamo ricevuto copia digitale di tutti i documenti solo una volta effettuata la proposta, ma l'agenzia ce li aveva già fatti visionare prima, proprio a non voler nascondere nulla.

Secondo me vi conviene andare in banca non tanto sullo specifico immobile: io personalmente farei un mutuo in tasca, ti dicono in base alle vostre finanze e situazioni contrattuali fino a che prezzo potete spingervi e questa secondo me è un'indicazione molto preziosa.

Il compromesso viene indicato in proposta: noi abbiamo fatto proposta dicendo "oggi vengono versati x euro, altri y verranno versati al compromesso da effettuarsi entro il giorno ..... e il saldo al rogito". Te l'ho banalizzata ma comunque la data MASSIMA del compromesso viene specificata già in proposta.

A noi l'agenzia ha chiesto il 4%+IVA da pagare non appena fosse stata accettata la proposta e trovato l'accordo. In realtà la trattativa ha avuto un po' di tira e molla e alla fine l'agente ci è venuto incontro, quindi abbiamo pagato meno la sua percentuale. Ad ogni modo credo che quando pagarlo sia solo un accordo tra voi e lui, che potete gestire di comune accordo. Spero di averti aiutato un pochino!
 

nv17

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non sono riuscito a leggete tutto quello che hai scritto ma posso darti un'opinione, anche perchè vivo e consoco bene il mercato di uno dei comuni che hai citato. Rigrado la cifra non preoccuparti, fai solo un pochino di esperienza vedendo immobili e tra 2 settimane consocerai i prezzi di quelle zone, per ilt aglio che ti interessa, molto bene. Non ho sentito aprlare di ristrutturazione quindi suppongo acquistiate un immobile già a posto, questo esclude rovoli e collegno direi a priori e rende estremamente probabile la possibilità che acquisterete ad Alpignano (forse Collegno/Grugliasco area fermate Fermi e Paradiso della metro) metratura e budget non credo vi permetteranno altro, ma sareste comunque in ottime zone.
Per la proposta mi preoccuperei ancora meno, comprando da agenzia (da privato è un suicidio quasi matematico), perchè l'agenzia da esattamente cosa deve fare e se qualche documento/informazione non fosse disponibile al momento della firma la cosa sarà indicata nella proposta stessa, per capirci lavoro nel cmapo da quasi 25 anni e forse non ho mai stilato due proposte esattamente uguali, quindi la casistica è immensa. per la provvigione adesso in questa zona 4% +IVA è normale e si normalmente al così detto compromesso, io chiedo anche di più, l'importante è che pagherai per avere un ottimo servizio (un ottimo servizio risponde alla grande a tutte le tue domande), prima vedi un po' di case e se trovi quella giusta ed hai dubbi essendo di zona posso aiutarti.
Ti ringrazio molto per le informazioni! Quindi dici che per quella cifra a Collegno sarebbe impossibile trovare qualcosa da non ristrutturare? Dovrei quindi già supporre che alcuni annunci trovati su Collegno attorno a quelle cifre che riportano che lo stabile è in buone condizioni nascondono qualche magagna?
La cosa che mi preoccupa di più è proprio trovare qualche agente immobiliare "disonesto". Davo per scontato che l'agente fosse un professionista pagato per offrire un servizio in grado di tutelare acquirente e venditore, ma da quando ho iniziato ad informarmi sul web ne ho lette di tutti i colori. E, in particolare, quello che mi "frena" dal fidarmi è l'aver letto che in realtà la funzione del mediatore è solo quella di far incontrare le due parti e "suggerire" un accordo. Fatto questo ha diritto alla provvigione e non ha responsabilità in caso di problemi. Purtroppo non essendo assolutamente esperto nel campo non so se riuscirò a capire se sta cercando di "intortarmi" per incassare la provvigione. Come posso fare a sapere se l'agenzia lavora bene?

Ciao,
Io e il mio ragazzo stiamo acquistando la nostra prima casa. Non ne sappiamo molto più di voi, ma essendo già in ballo....proviamo ad aiutarvi a ballare! Intanto, se non ti cambia drasticamente il tasso, io proverei a chiedere il 100% e non il 95%. Questo perché devi considerare che l'equivalente di un 10% circa del prezzo di acquisto se ne andrà di sicuro per le spese accessorie e, visto che state giusti giusti, io preferirei tenermi quei 7-8k in più sul conto senza toccarli per coprire eventuali spese impreviste (un lavoro non preventivato, o semplicemente la perizia che non conferma.il valore di acquisto).

Relativamente al valore di acquisto, ho scoperto su questo forum che puoi incaricare un tuo perito per fare una pre-perizia: noi personalmente non lo abbiamo fatto, era tanto tempo che cercavamo nella stessa zona quindi ci eravamo fatti un'idea abbastanza di dettaglio nei prezzi, l'agenzia gonfia sempre i prezzi di partenza ma quelli che contano sono i prezzi di acquisto e ci ha aiutato vedere come si sono concluse altre trattative in zona (a cui noi non siamo arrivati in tempo).

Le valutazioni OMI io le ho sempre trovate un po' basse, fanno una media della zona quindi se il tuo immobile è di particolare pregio potrebbe comunque eccedere anche i parametri "max" di OMI e la perizia potrebbe comunque confermartelo (almeno per mia esperienza). Noi abbiamo ricevuto copia digitale di tutti i documenti solo una volta effettuata la proposta, ma l'agenzia ce li aveva già fatti visionare prima, proprio a non voler nascondere nulla.

Secondo me vi conviene andare in banca non tanto sullo specifico immobile: io personalmente farei un mutuo in tasca, ti dicono in base alle vostre finanze e situazioni contrattuali fino a che prezzo potete spingervi e questa secondo me è un'indicazione molto preziosa.

Il compromesso viene indicato in proposta: noi abbiamo fatto proposta dicendo "oggi vengono versati x euro, altri y verranno versati al compromesso da effettuarsi entro il giorno ..... e il saldo al rogito". Te l'ho banalizzata ma comunque la data MASSIMA del compromesso viene specificata già in proposta.

A noi l'agenzia ha chiesto il 4%+IVA da pagare non appena fosse stata accettata la proposta e trovato l'accordo. In realtà la trattativa ha avuto un po' di tira e molla e alla fine l'agente ci è venuto incontro, quindi abbiamo pagato meno la sua percentuale. Ad ogni modo credo che quando pagarlo sia solo un accordo tra voi e lui, che potete gestire di comune accordo. Spero di averti aiutato un pochino!
Ciao! Grazie mille per le informazioni! Ho provato dal simulatore della banca San Paolo a portare il mutuo al 100% e mi pare che il costo degli interessi salisse di almeno 10mila euro. Ho letto del "mutuo in tasca" ma il simulatore mi prospetta solo il mutuo "domus". Forse perché mia moglie, che dovrà essere la richiedente, ha 39 anni e non 35 (mi pare che mutuo in tasca sia rivolto ai "giovani", eh eh).
Per quanto riguarda invece i prezzi "gonfiati" dell'agenzia, dici che la cifra degli annunci è sempre trattabile entro un certo termine? E che quindi un alloggio prezzato a 140/145mila euro potrebbe anche essere venduto a 130mila?
 

titti_roma

Membro Junior
Privato Cittadino
No mutuo in tasca non credo abbia limiti di età, si tratta solo di una pre delibera che puoi fare in filiale portando i documenti della vostra situazione reddituale (senza specificare l'immobile). È pensato proprio per chi è alla ricerca ma ancora non ha trovato la casa da acquistare, quindi ti fanno i conteggi e dicono ad esempio con i vostri stipendi e ovviamente con il tasso attuale potreste acquistare casa fino a un valore massimo di tot. Non conosco il mercato di Torino, io abito a Roma, ma per la mia esperienza margini di trattabilità ci sono stati eccome! Secondo me il periodo tra l'altro in questo vi facilita...Tieni conto che spesso le agenzie partono da un prezzo più alto proprio perché sanno che gli acquirenti proveranno ad abbassarlo, a noi è capitato che alcuni agenti ci dovessero ad esempio "questa casa sta a 380, ma secondo me a 340 si chiude".
Come ti hanno già detto, se un'agenzia lavora bene e ha il polso nella sua zona, sa aiutarti molto....e magari capisce al volo anche quello che i venditori non dicono esplicitamente ma se sa lavorare sa capire quanto bisogno hanno di vendere etc. Ovviamente è un'indicazione, poi magari tu fai una proposta più bassa e possono sempre rifiutartela, o magari trovate un accordo nel mezzo come è successo a me...credo sia il caso più comune. A quel punto l'agenzia pur di non perdere l'accordo ha preferito abbassarmi la percentuale e farmi mettere quei 5 mila euro in più sulla proposta, perché sapeva che così il venditore avrebbe accettato...
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Innanzitutto benvenuto, e complimenti per la tua scelta di informarti bene prima di affrontare un acquisto importante.
] per quanto riguarda il valore dell’immobile, lascia perdere le quotazioni dell’agenzia delle entrate, che sono solo indicative, e non considerano certo i tanti dettagli che differenziano una casa dall’altra, anche nella stessa zona.
Quello che potresti fare è inserire in proposta una condizione sospensiva che renda efficace il contratto preliminare (cioè la proposta accettata), solo se ti viene erogato un mutuo di entità x (la somma che ti serve).
In questo modo sai che se la banca non eroga tutta la cifra, tu non sei obbligato ad acquistare,e non perderesti soldi.
Peraltro, un buon agente dovrebbe saperti consigliare per il meglio, anche sul valore dell’immobile.
2) La proposta d’acquisto accettata dal venditore diventa un vero e proprio contratto preliminare, non appena l’accettazione viene formalmente comunicata al proponente: quindi hai capito bene, la proposta deve contenere già tutti i patti necessari, poiché senza accordo tra le parti per eventuali modifiche, resta in vigore il contratto originario.
Quindi prima di firmare devi essere certo di aver ben compreso ogni virgola, chiedendo spiegazioni se necessarie.
Normalmente si sottoscrive poi un altro contratto (volgarmente detto compromesso), nel momento in cui la condizione sospensiva per il mutuo si avvera, e il contratto diventa efficace, e l’agente versa al venditore la somma che tiene in deposito, che diventerà caparra con la consegna.
Non tutti documenti da te indicati sono indispensabili da subito, ma soprattutto oltre ad avere i documenti bisogna anche saperli leggere, per capire se c’è qualche aspetto “preoccupante”.
Secondo la mia esperienza, se l’agente li ha in ufficio ed è in grado di spiegarti tutto con calma e attenzione, sei a cavallo.
Il dubbio che ci sia qualcosa di strano può venire se non ti risponde a tono, se non ha documenti a supporto di quanto dice...etc. Allora meglio approfondire.
Un po’ complesso spiegare tutto in una risposta...
Ma puoi andare a vedere la casa più di una o due volte, se desideri anche con il tuo tecnico.
Eventuali lavori straordinari deliberati prima del rogito sono a carico del venditore, quindi i bilanci non sono utili per quello, ma casomai per capire se ci sono spese di cui si parla da tempo, ma non ancora deliberate ( Che dovrebbe poi sopportare l’acquirente).
La caparra di 1000\2000 euro e un po’ bassina, e tutela poco anche te, fatti consigliare dall’agente, che dovrebbe conoscere le aspettative del venditore.
Concludo questo argomento spezzando una lancia a favore degli agenti quale sono stata per parecchi anni: come in tutti i settori ci sono persone approssimative, ma la maggior parte è composta da professionisti seri, che si aggiornano e seguo e le vendite con passione e competenza.
3) la provvigione, dell’entità concordata , deve essere pagata solo se si avvera la condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo.
La condizione sospensiva deve essere scritta bene, in maniera chiara, specificando la data entro la quale si deve avverare (dopo quella data, senza avveramento, le parti sono libere reciprocamente), e l’entità della cifra richiesta.

Direi che ti conviene cominciare a visitare gli immobili potenzialmente interessanti, facendo le domande del caso, in modo che , se avrai altri legittimi dubbi, potremo risponderti sul caso concreto.
Buona visione !
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Anch'io ti consiglio di inserire nella condizione sospensiva l'importo di cui hai bisogno nel finanziamento. Concordo con Titti per quanto riguarda la possibilità di richiedere un mutuo del 100 %. Concordo perché, in linea di massima, le spese accessorie sono piuttosto alte.
 

nv17

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vi ringrazio davvero molto per il supporto che mi state fornendo. Mi sento già molto più tranquillo sapendo di poter contare sul vostro parere! Una clausola sospensiva come quella indicata da francesca63 e confermata da plutarco mi renderebbe molto più sereno. Non credevo si potesse fare. Ancora una precisazione, se posso, sulla provvigione: il fatto di pagarla solo se si avvera la condizione sospensiva dev'essere scritto nella proposta di acquisto?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
il fatto di pagarla solo se si avvera la condizione sospensiva dev'essere scritto nella proposta di acquisto?
No , è la legge che lo prevede.
La provvigione è dovuta solo a seguito di contratto efficace , cioè in grado di produrre obbligazioni reciproche ; e un contratto sospeso non è ancora efficace ( e non lo diventa se la condizione non si avvera).
 

titti_roma

Membro Junior
Privato Cittadino
Fai solo attenzione a una cosa: la clausola sospensiva ti tutela molto ma ovviamente non è vista di buon occhio dai venditori, come spiegato in altre discussioni da Francesca (che sicuramente saprà correggermi se dico sciocchezze). Noi l'avevamo inserita con loro grande disappunto, perché effettivamente avrebbero dovuto a loro volta acquistare una casa senza l'effettiva certezza di aver venuto.
Alla fine abbiamo dovuto svincolarla anche perché avevamo tempi piuttosto lunghi tra proposta e rogito (anche qui dipende molto dal venditore, se ci abita ancora dentro magari ha bisogno di più tempo, ma noi abbiamo preferito dar loro più agio e farci venire incontro sul prezzo). Di conseguenza non aveva senso iniziare la pratica in banca in quel momento perché poi i 6 mesi di validità della banca sarebbero comunque scaduti prima del rogito, quindi non sarebbe stata una vera tutela. Però avevamo già fatto mutuo in tasca e quindi ci siamo fidati della precedente valutazione della banca, sperando che ora non ci siano sorprese con la pratica vera.
Non voglio scoraggiarti, anzi come ti hanno detto gli altri se riesci a inserirla sarebbe ottimo e ti farebbe stare più tranquillo di sicuro, però tieni conto che è uno degli elementi che può fare la differenza tra chiudere o non chiudere l'affare.
 

nv17

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
No , è la legge che lo prevede.
La provvigione è dovuta solo a seguito di contratto efficace , cioè in grado di produrre obbligazioni reciproche ; e un contratto sospeso non è ancora efficace ( e non lo diventa se la condizione non si avvera).
Perfetto, grazie!

Fai solo attenzione a una cosa: la clausola sospensiva ti tutela molto ma ovviamente non è vista di buon occhio dai venditori, come spiegato in altre discussioni da Francesca (che sicuramente saprà correggermi se dico sciocchezze). Noi l'avevamo inserita con loro grande disappunto, perché effettivamente avrebbero dovuto a loro volta acquistare una casa senza l'effettiva certezza di aver venuto.
Alla fine abbiamo dovuto svincolarla anche perché avevamo tempi piuttosto lunghi tra proposta e rogito (anche qui dipende molto dal venditore, se ci abita ancora dentro magari ha bisogno di più tempo, ma noi abbiamo preferito dar loro più agio e farci venire incontro sul prezzo). Di conseguenza non aveva senso iniziare la pratica in banca in quel momento perché poi i 6 mesi di validità della banca sarebbero comunque scaduti prima del rogito, quindi non sarebbe stata una vera tutela. Però avevamo già fatto mutuo in tasca e quindi ci siamo fidati della precedente valutazione della banca, sperando che ora non ci siano sorprese con la pratica vera.
Non voglio scoraggiarti, anzi come ti hanno detto gli altri se riesci a inserirla sarebbe ottimo e ti farebbe stare più tranquillo di sicuro, però tieni conto che è uno degli elementi che può fare la differenza tra chiudere o non chiudere l'affare.
Eh lo so sto leggendo diverse discussioni in proposito, ma per noi è un punto non negoziabile: non potremmo mai e poi mai onorare il contratto senza il mutuo. Quindi dovrà per forza "cedere" il venditore se vorrà chiudere la trattativa. D'altronde, come dicevo poco sopra, sono una persona seria: ho acquistato di tutto online e di persona, e non sono mai venuto meno alla parola data. E' più forte di me, eh eh! Quindi se decideremo per un appartamento sarà quello. Il venditore può stare tranquillo!
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Perfetto, grazie!



Eh lo so sto leggendo diverse discussioni in proposito, ma per noi è un punto non negoziabile: non potremmo mai e poi mai onorare il contratto senza il mutuo. Quindi dovrà per forza "cedere" il venditore se vorrà chiudere la trattativa. D'altronde, come dicevo poco sopra, sono una persona seria: ho acquistato di tutto online e di persona, e non sono mai venuto meno alla parola data. E' più forte di me, eh eh! Quindi se decideremo per un appartamento sarà quello. Il venditore può stare tranquillo!
Ti consiglio, in fase di controlli, di prestare attenzione alla provenienza degli immobili e allo stato urbanistico e catastale.
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Come fare però una verifica accurata se non dovessero fornirmi una copia dei documenti?
L'atto di provenienza dovrebbe essere depositato in agenzia. Per il comune è possibile fare un accesso agli atti. Ad ogni modo è possibile inserire una condizione sospensiva che ti consenta di avere un termine in cui tramite ampia delega e disponibilità del venditore, controllare se tutti i documenti siano in regola. In caso negativo, allo scadere del tempo, il contratto sarà nullo. Fai però attenzione con le clausole sospensive poiché il venditore, in caso di molte e stringenti condizioni sospensive, potrebbe non accettare la proposta.
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Hai ragione @titti_roma , la condizione sospensiva non è vista di buon occhio dai venditori, per ovvi motivi di incertezza.
Ma se non se ne può fare a meno, sarà il venditore a decidere se accettare la proposta condizionata, o aspettare altro acquirente.
E’ ovvio che in una grande città, per immobili di un certo pregio, sia più facile trovare chi acquista senza mutuo e senza condizione: in altri contesti, immagino che, se si vuole vendere, si debba andare incontro agli acquirenti.
Come fare però una verifica accurata se non dovessero fornirmi una copia dei documenti?
L’atto di provenienza lo devono avere: la regolarità urbanistica la puoi verificare anche dopo che avranno accettato la proposta.
 

titti_roma

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao Francesca63, grazie mille per l'aiuto. Posso chiederti in che zona /città risiedi o lavori? Se fossi su Roma, sarebbe molto bello poter scambiare qualche riflessione!
 

nv17

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
L'atto di provenienza dovrebbe essere depositato in agenzia. Per il comune è possibile fare un accesso agli atti. Ad ogni modo è possibile inserire una condizione sospensiva che ti consenta di avere un termine in cui tramite ampia delega e disponibilità del venditore, controllare se tutti i documenti siano in regola. In caso negativo, allo scadere del tempo, il contratto sarà nullo. Fai però attenzione con le clausole sospensive poiché il venditore, in caso di molte e stringenti condizioni sospensive, potrebbe non accettare la proposta.
Quindi per la regolarità catastale e urbanistica si può fare richiesta di acceso agli atti in comune? E quali dati sono richiesti per poter procedere? E, soprattutto, quali sono i tempi e i costi?

Hai ragione @titti_roma , la condizione sospensiva non è vista di buon occhio dai venditori, per ovvi motivi di incertezza.
Ma se non se ne può fare a meno, sarà il venditore a decidere se accettare la proposta condizionata, o aspettare altro acquirente.
E’ ovvio che in una grande città, per immobili di un certo pregio, sia più facile trovare chi acquista senza mutuo e senza condizione: in altri contesti, immagino che, se si vuole vendere, si debba andare incontro agli acquirenti.

L’atto di provenienza lo devono avere: la regolarità urbanistica la puoi verificare anche dopo che avranno accettato la proposta.
C'è un passaggio che mi è poco chiaro (sto infatti continuando a leggere discussioni sul forum che mi stanno fornendo nuovi elementi di conoscenza): se nella proposta d'acquisto è riportato che il venditore garantisce la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, è necessario fare tutti questi controlli prima che la proposta venga accettata? Se qualche difformità saltasse fuori dopo, in fase di perizia della banca o perché, entrato finalmente in possesso di tutti i documenti dovessi accorgermene personalmente, la proposta d'acquisto non perderebbe efficacia?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
se nella proposta d'acquisto è riportato che il venditore garantisce la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, è necessario fare tutti questi controlli prima che la proposta venga accettata?
E’ responsabilità del venditore arrivare al rogito con la casa in regola: se accetta la proposta, e non ottempera, sarà inadempiente.
Quindi i controlli si possono fare a proposta accettata.
Se qualche difformità saltasse fuori dopo, in fase di perizia della banca o perché, entrato finalmente in possesso di tutti i documenti dovessi accorgermene personalmente, la proposta d'acquisto non perderebbe efficacia?
Dipende.
Se c’è una difformità grave il mutuo non passa: con la condizione sospensiva, il contratto resta inefficace, non si compra e non si perdono soldi.
Senza condizione, la caparra dovrebbe essere stata versata; se l’abuso impedisce l’acquisto, il venditore dovrebbe rendere il doppio
.
 

nv17

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille Francesca63. Ancora una veloce questione che vi sottopongo lo stesso anche se probabilmente sarà estremamente banale: per iniziare le pratiche del mutuo (quindi non un semplice "preventivo") dovrò andare in banca con la proposta d'acquisto firmata, giusto? A quel punto avrò versato come caparra un certo importo, mettiamo 3mila euro a fronte di un prezzo di vendita di 120mila euro. Quindi alla banca dovrò chiedere un mutuo del 95% dei 120mila euro iniziali euro o di 117mila (cifra mancante)? E, in questo senso, nella clausola sospensiva legata al mutuo che cifra di perizia estimativa minima dovrò inserire? 120mila o 117mila?
 

titti_roma

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno :) Se vai a fare mutuo in tasca (senza casa diciamo) devi consegnare solo i vostri documenti reddituali. Se vai già con la proposta accettata, tu comunque chiedi il credito in base al prezzo di acquisto (120 k€); a me hanno chiesto fotocopia dell'assegno versato come caparra, forse per tener conto del fatto che se non trovano quella liquidità sul conto è dovuto a questa operazione. L'aspettativa sulla perizia tienila allineata al valore di acquisto (nel caso di esempio, 120).
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

Chi si accampa in giro è re sopra il feudo mio ma regina è lei che alta si schiude al mio regal desio
Vorrei porre un quesito agli esperti. Sono proprietario di un modesto terraneo cat.C/3. Mi viene richiesta la locazione da parte di un potenziale conduttore che vorrebbe usarlo come deposito e/o vendita di fotocopiatrici , calcolatrici etc. Io ho chiarito che nel contratto avrei specificato l'uso esclusivo del cespito in base alla C/3. Si può fare? A cosa si va in contro sia il locatore che il conduttore?
Alto