1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Il Cliente, quando acquista un immobile, acquista una superficie reale.
    Compra un’ area nella quale abitare, calcolata in metri quadri.

    Ora, quando vi chiamano per una stima del valore commerciale di un immobile, presumo che, come prima cosa, dovete calcolare l'estensione in metri quadri della casa.
    Come procedete nel conteggio?
    Qual è il vostro metodo di misurazione dell’area dell’immobile?
    Procedete in modo “casereccio”, utilizzando il "metro" che vi portate sempre con voi, moltiplicando la base per l’altezza di ogni vano e sommando, alla fine, tutti i prodotti ottenuti?
    Oppure, adoperate qualche aggeggio elettronico a raggi laser che vi calcola l‘area in modo automatico ed istantaneo?
    Viceversa, fate ad “occhio”?
    Oppure, vi basate sulla piantina topografica che il proprietario della casa vi ha gentilmente mostrato?
    O sul suo titolo di proprietà?
    Ossia, vi recato al catasto o in qualche ufficio tecnico del comune e vi fate rilasciare copia del progetto originale depositato e quindi costatate tutti i dati tecnici che vi occorrono.
    Altrimenti…come fate?
    Ovviamente la cosa si complica se le stanze hanno rientranze, protuberanze, muri curvi, oppure hanno forme irregolari.
    In questi casi come si procede?
    Infine, come fate a stabilire, con sicurezza, la differenza tra l’estensione dell’area calpestabile dell’immobile e l'estensione di quella commerciale?
    Ci sono formule, computi, calcoli, tecniche estimative che possono aiutarvi?
     
    A panetto piace questo elemento.
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Graf non so perché ma credo voglia fare l'agente immobiliare. Stai aprendo un'agenzia? A roma? Si dai giuro c'e vorrei all'inaugurazione. Scusa per oggi.

    Quanti erroriiiii riscrivo. Graf non so perché ma credo tu voglia fare l'agente immobiliare. Stai aprendo un'agenzia? A roma? Si dai giuro che verrei all'inaugurazione.
     
  3. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino

    Ma nemmeno per sogno.
    Siete troppi.
    Siete bravi.
    Sono prigro.
    Sono nevrastenico.
     
  4. robi

    robi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ritengo sia un argomento interessante su cui confrontarci. Premesso che la misura Commerciale di un appartamento/ufficio ecc. è uno dei fondamenti per poter fare una corretta valutazione, io credo che:
    • ammesso che la planimetria catastale specifichi anche la metratura (non sempre perchè molte identificano i vani e non i mq.), sappiamo che tale valore non è sempre corrispondente alla realtà perchè misurato in maniera leggermente diversa dai criteri ai quali ci dobbiamo attenere noi.
    • la dichiarazione del venditore non è mai probatoria perchè spesso è condizionata da ricordi di quando si è acquistato. E, se l'immobile era stato acquistato in costruzione, tanto per fare un esempio, era considerata una quota di parti comuni che nella vendita di un immobile usato non è considerare. O no?
    • Quasi mai il Venditore è d'accordo a far fare un conteggio corretto da un tecnico, soprattutto per motivi di costi. Anche se l'obbligo di procurarsi l'ACE qualche volta ci viene incontro in quanto questa operazione può essere richiesta comprensiva nel costo dell'ACE.
    • Il calcolo della misura interna con un aggeggio elettronico a raggi laser può essere utile solo per un confronto con il criterio che segue.
    • Noi ci basiamo su questo criterio: ci procuriamo una planimetria catastale "in scala" , originale e non fotocopiata o ricevuta via mail, e la misuriamo col righello secondo i criteri che conosciamo.
    So che esistono programmi che lo fanno molto bene ma, a parte Autocad che è molto costoso e abbastanza difficile da usare per i NON Architetti, non ne ho ancora trovato uno semplice ed efficace. Qualcuno ne conosce uno?
    Grazie.
    R. Alemani
     
    A Taraka e sarda81 piace questo messaggio.
  5. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Una prima dritta la trovi nel documento che ho allegato.
     

    Files Allegati:

  6. robi

    robi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio jacO per la tempestiva risposta. Il tuo allegato è molto utile. Io chiedo però se qualcuno conosce un programma elettronico per effettuare la misurazione da planimetria catastale in scala. Utilizzando ovviamente i criteri del tuo allegato.
    Grazie ancora.
    R. Alemani
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si usa il metro in tutte le sue forme: legno, a nastro, laser, righello ... e chi più ne ha più ne metta :ok:

    il cliente comprerà/venderà sempre e comunque una superficie reale, non una superficie commerciale. La compravendita avviene sempre a corpo e non a misura. :D

    un qualsiasi privato moltiplicherà la superficie reale per i vari indici disponibili in rete o sui libri di testo :^^:

    un "professionista" che si preoccupa maniacalmente a determinare la più corretta superficie commerciale è un professionista che sta diventando sempre più privato e sempre meno professionista e sempre meno valutatore:innocente:

    un valutatore rileva le compravendite reali, le confronta con l'immobile da stimare, utilizzando e considerando la superficie come tutte le altre caratteristiche immobiliari. Misurando con lo stesso sistema (qualsiasi esso sia) tutti gli immobili non commette alcun errore. :fico:

    con le compravendite a corpo e non a misura, come sono stati determinati TUTTI i coefficienti esposti? :innocente:

    usa gli stessi strumenti e metodologie di misura per tutti gli immobili: comparabili e immobile oggetto di stima.
    alla faccia di qualsiasi software
     
  8. Maurizio T

    Maurizio T Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io uso pdf xviewer. Gratuito e funzionale
     
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se misuro (raramente, perchè misurare un appartamento sotto gli occhi del proprietario, dopo che questi ti ha già detto qual è - secondo lui - la reale superficie dell'immobile, indispone).... se misuro - dicevo - uso il laser è sto sul "calpestabile"; che poi è anche l'unico dato che interessa a chi compra.
     
    A Taraka, ludovica83, Antonello e 1 altro utente piace questo messaggio.
  10. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In effetti quando i clienti arrivano dall'architetto non sanno MAI quanti mq è realmente il loro appartamento e te lo chiedono più come curiosità che altro.
    D'altro canto fare un rilievo veramente preciso non è né semplice ne veloce e non esiste farlo gratis, noi lo facciamo solo a contratto stipulato.
     
    A dormiente, enzo6, Antonio Troise e 1 altro utente piace questo messaggio.
  11. enzo6

    enzo6 Ospite

    Personalmente uso il metodo tedesco denominato "spannerman", quando ho usato il laser per poco il cliente mi accusava che falsava le misure.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  12. Daniele Rossi

    Daniele Rossi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se vado da un altro professionista, un medico ad esempio, preferisco che mi faccia una radiografia, una TAC o una ecografia prima di operarmi anche per una semplice appendicite.
    Restando in campo immobiliare, preferisco che il notaio, o il suo incaricato, facciano una visura piuttosto che fidarmi del fatto che dalla sua esperienza per immobili simili tutto era a posto.
    Mi rendo conto che i parametri per valutare correttamente un immobile sono molti e la superficie è solo uno dei principali.
    Ma questo vuol solo dire che il lavoro è più complesso della semplice misura dei mq. (che per inciso si valuta come da norma UNI in pubblicazione)
    Io ad esempio valuto, con un mio file excel, oltre a parametri fisici dell'immobile (impianti, piano, servizi, parti comuni, localizzazione, finitura esterna, esposizione, vetustà, ecc.) anche vicinato, mezzi pubblici, parcheggi, reputazione del quartiere, verde pubblico, servizi, esercizi commerciali.
    Ma io, come giustamente dice Carlo, me lo posso permettere perchè nelle compravendite non rivesto il ruolo di agente immobiliare
     
    A ludovica83 e Carlo Garbuio piace questo messaggio.
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sì ma qui non si parla di valutazioni, ma del metodo che si usa per calcolare la superficie di un immobile.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    ;)

    ti è sfuggita l'introduzione?

    lo scopo della misurazione è la valutazione ... in questo caso ... quindi non si è fuori tema
    certo poi la misurazione più avere molte altre finalità, catastale, vendita ... ad ognuno il suo
    Quello che non cambia mai è la superficie reale :^^:
    poi tutti gli altri tipi di misurazione dovranno avere i propri fondamenti :
    la superficie catastale seguirà regole catastali,
    la superficie commerciale seguirà regole mercantili
    ...
    il problema, nella superficie commerciale, è che il mercato non si esprime con i parametri che vengono utilizzati per la "trasformazione" della superficie e si utilizzano impropriamente parametri/indici/rapporti di tipo normativo, scolastico/accademica ... e questo porterà al calcolo della superficie commerciale UNI (tanto per fare un esempio), della superficie commerciale scolastica o accademica ...
    ma il mercato si esprime, attualmente, a corpo e non a misura e quindi l'errore di misurazione si può contenere solo misurando con lo stesso modo tutti gli immobili considerati ... diversamente non si esegue alcuna attività professionale ma una attività di larga massima, indicativa, a grandi linee ... niente di oggettivo, certo e verificabile
    i valutatori queste cose le hanno molto ben chiare[DOUBLEPOST=1371738268,1371738164][/DOUBLEPOST]
    :ok:

    :fico:
     
  15. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok: ok, sì mi era sfuggita. E dire che l'avevo anche letta con molta attenzione... :sorrisone:
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  16. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ho passato due settimane a cercare di farlo capire ad un geometra ma la risposta è stata "Io sono geometra" chi ha sbagliato sono gli AI che hanno fatto gli altri due rilievi.

    Questa cosa l'ha fatta il professionista... peccato che a distanza di mesi non è dato ancora sapere a quale libro abbia fatto riferimento...

    Ma come? Va che questo signore si è presentato dicendo io SONO perchè ho calcolato.

    Ihihih sai che ha fatto? Ha preso 3 immobili da Immobiliare.it... che non avevano nemmeno le stesse caratteristiche... (immobile anni 80 paragonato ad immobile del 2009 con riscaldamento pavimento, impianto geotermico e pannelli solari...) senza considerare che i mq degli annunci non erano stati calcolati con lo stesso sistema...
    Bravo no?

    Ho 3 stime davanti. Una di un ai a corpo, l'altra sempre di un altro AI applicando altre metodologie di calcolo... La differenza tra queste due è di 10.000€
    Poi ho la stime del sommo geometra... la differenza è il 40% in +.
    Che fare?

    Ihihi sicuro che sia così nel caso di quel geometra?


    A fronte di questo... come tutelarsi?
    Visto che ho nome, cognome e iscrizione all'albo che fare?
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    beh, sulla superficie reale non dovrebbero esserci grosse differenze se tutti usiamo lo stesso strumento di misura: il metro ;)
    Lui sarà geometra, tu sarai AI e l'immobile sarà sempre della stessa dimensione :fico:

    il problema non è tanto il libro usato ma il fatto che non li abbia rilevati dal mercato. Quanto riportato sui testi è di fonte scolastica, accademica che nulla ha a che vedere con il mercato . sui testi sono riportati esempi e metodologie di calcolo, non si devono utilizzare quindi i risultati ma applicare il metodo e quindi, come detto sopra, rilevare tutto dal mercato ... diversamente si inventa :innocente:

    problema suo, le metodologie condivise sono disponibili a tutti e sono state condivise da tutte le associazioni, ordini, collegi, enti ... se lui non li conosce e vuole procedere con idee sue è solo un problema suo. Chi conosce può far presente queste cose a questi "misuratori"


    certo che è stato bravo, bisogna vedere cosa gli è stato commissionato e cosa ha dichiarato in perizia. Se committente gli ha chiesto il prezzo massimo di possibile vendita (pia illusione) il tecnico ha operato correttamente :fico: diversamente, e credo questo sia il caso reale, se il committente gli ha chiesto il valore di mercato e il tecnico ha utilizzato offerte in vendita e ha dichiarato di aver eseguito l'indagine di mercato ... ha sbagliato ed ha dichiarato il FALSO ... il committente avrà sbagliato a pagarlo e potrebbe ...



    le stime non si misurano sul risultato finale ma su come sono state realizzate quindi potrebbero essere sbagliate tutte al 100% (oltre che false come al punto precedente) :D


    non conosco nè il caso in esame nè il geometra ma, da quanto scrivi, nè lui nè te siete aggiornati in materia di estimo :pollice_verso:



    aggiornarsi e applicare correttamente le migliori metodologie estimative, dimostrare con i fatti la propria preparazione, competenza e professionalità :fico:
    :stretta_di_mano:
     
  18. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Non sono un AI ma Privato cittadino con altra professione, che, da privato cittadino si trova a leggere 3 perizie degli stessi immobili... e dove, chiedendo spiegazioni si ottiene solo come risposta... che essendo fatte da geometra sono giuste solo le sue...
    le altre fatte dalle agenzie sono sbagliate (i coefficienti, le somme e le divisioni...) ...ho chiesto i dettagli dell'indagine... son passati 7 mesi ancora non sono stati inviati.

    Non avessi in mano il rogito di una persona al piano inferiore dello stesso stabile... per di + di 3 anni fa, del medesimo identico appartamento (nei millesimi, è leggermente + grande) in stato di manutenzione migliore... non so...
    Parliamo di differenza dal suo rogito e quella stima da geometra di 50.000€ (siamo al 40% in +).
    Ora se mi dici però che il geometra per rispondere alla richiesta del "committente gli ha chiesto il prezzo massimo di possibile vendita (pia illusione)" è lecito che aumenti a dismisura i metri quadri... non so... penso che sia abbastanza semplice capire se si tratta di un appartamento di 70 - 90 o 100mq... Non puoi includermi il box nella superficie casa e poi me lo ricalcoli a parte...
     
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in quanto scrivi è riportato lo stato reale delle valutazioni immobiliari in Italia, purtroppo è così.

    non avevo guardato alla tua qualifica, da come scrivevi avevo capito, sbagliando :confuso:, che eri un AI o un professionista parte in causa. :fiore:

    Ance la mia svista comunque conferma come molto spesso i privati dimostrino di saperne di più dei professionisti che, è bene inizino quanto prima a farsi una bella serie di esami di coscienza, sono sempre meno professionisti veri e sempre più ... fate voi :innocente:
    tempo fa è venuto da me un privato dicendomi "carlo, ma questo geometra mi ha stimato questo immobile utilizzando questo prezzo medio quando io ho appena comprato il terreno vicino a questo prezzo ... ho ragione io o lui?" "Hai ragione te, il tuo è un prezzo vero, quello del geometra è ... :rabbia:" ... e per queste "prestazioni" si fanno pure pagare, e non poco, e non sono assolutamente fondate ... anzi, il provato ne sa più del professionista che si differenzia SOLO per il timbro, non per la competenza ... siamo messi proprio male



    ecco vedi, questi sono i dati che dovrebbero fornirti tutti i periti: AI, geom, arch ... lo sai te che sei privato, non vogliono capirlo loro che si definiscono professionisti


    no, questo mai ... l'immobile lasciamo al suo stato reale altrimenti non ci capiamo più. il perito già utilizzando le offerte in vendita (quelle in internet) fa un bella cavolata, non serve aggiungere altro :^^:

    te ne dico un'altra, capitatami ieri, verificando una perizia:
    la superficie netta è superiore della superficie lorda :rabbia:

    ma ci rendiamo conto in quali condizioni versa il mondo professionale? :occhi_al_cielo:
     
    A Mil, Graf e ludovica83 piace questo elemento.
  20. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Humm grazie, Carlo, non sai quanto mi sei stato di aiuto! :ok: :ok: :ok:


    Va bene "pompare" le perizie... ma non è un po' troppo?
    Se io prendo le misure per fare un mobile e sbaglio... oltre a rischiare di perdere il cliente devo rifare il tutto a gratis (scusandomi per il mio errore, del tempo fatto perdere etc...)... questa gente invece?
    Il metro è una misura standard di tutti, se lo è per me lo deve essere per chiunque.... indipendentemente da chi mi chiede di aggiungere o togliere mq... altrimenti non sono + un professionista... tanto vale che i dati tecnici me li faccio trascrivere dal Divino Otelma.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina