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  1. sister27

    sister27 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti,
    Vi sarei grata se mi chiariste le idee visto che su San Google non h trovato nulla.....
    Ho avuto una discussione con altri colleghi in merito alla superficie che viene riportata sugli annunci immobiliari.
    Quale deve essere inserita? Quella commerciale, quella reale o....la somma dei vani principali??????
    Io ero convinta fosse la prima ma visto che sono alle prime armi e che gli "esperti" mi hanno dato torto chiedo conferma a voi.... loro inseriscono la somma dei vani principali.......... :shock::shock::disappunto:
    Vi ringrazio in anticipo perchè sono sicura che scioglierete l'arcano dubbio......!
    :applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::festa::festa::festa:

     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Imq vanno per box o locali commerciali per altro almeno per ora i vani come da rogito
     
  3. sister27

    sister27 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    grazie top casa
    quindi..... se io devo pubblicare su un portale un annuncio di un immobile che ha come somma dei vani principali 80 mq e 80 mq di mansarda abitabile, nell'annuncio devo inserire solamente 80 mq come superficie????[DOUBLEPOST=1383070911,1383070843][/DOUBLEPOST]....spero di essermi spiegata......:confuso:
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tu metti la superfice di 160 e poi specifichi 80 + 80
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  5. sister27

    sister27 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    infatti siamo d'accordo..... i miei colleghi invece sostengono che vada inserita solo la somma dei vani principali....io non lo trovo corretto!
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tu fai come vuoi io preferisco questo sistema che mi sembrra dia l'idea reale dell'immobile
     
  7. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Metti la superficie commerciale computata per coefficienti (dettati dall'AdT )e lo indichi nel testo. Sul TUO sito metti una spiegazione ai principii e le metodologie di calcolo, e se puoi anche la superficie calpestabile netta dell'immobile e una tabella delle superfici.

    Naturalmente se la mansarda è soffitta non scrivi "mansarda" ma scrivi SOFFITTA, perchè quella è la destinazione catastale ed urbanistica.

    Nel caso la computi con il coefficiente che è riservato ai locali dei quali fa parte. (e quindi non per l'intero)

    Quando una scheda è completa, noi indichiamo anche la superficie lorda della parte "abitabile" (dove le persone staranno per abitare nel senso comune del termine, quindi escluse cantine, annessi, e perfino le superfici esterne esclusive) del cespite, escluse le parti accessorie, quando inviamo le schede informative ai clienti.
     
  8. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    da potenziale acquirente a me personalmente servirebbe sapere i metri quadri "calpestabili"/utilizzabili, perchè posso anche non sapere come vengono calcolati i metri quadri commerciali/catastali ecc ecc.. Una volta mi capitò di visitare un immobile sul cui annuncio vi era scritto 125 mq (non specificava di quale tipologia di metratura), Salendo in ascensore con l'AI, già lui me li ri-tarava in 115 mq (=una stanza in meno!). Appena entrati, esprimevo i miei dubbi sui 115 mq e lui mi diceva che effettivamente si trattava di 90 mq + 25 di terrazzo. Vado a vedere il terrazzo e facevo presente che per essere di 25 mq doveva essere lungo almeno 8 m e profondo 3. Lui mi confermava che le misure erano quelle, Allora col buon vecchio metodo dei passi lunghi circa un metro gli facevo notare come (ad essere generosi ) poteva essere lungo 5 e profondo meno di 2 metri= circa 10 mq.
    La superficie interna non era più di 70 mq calpestabili. Detto quindi che il terrazzo era di 10 mq, Voi quanti metri avreste indicato nell'annuncio? Sicuro molti meno di 125 !!
     
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    i 90 + 10 avrebbero dovuto esser indicati come 92,5 commerciali.

    I metri quadri devono esser commerciali in quanto il mq commerciale è un parametro di confronto (e non di valutazione).

    Per avere un minimo senso deve seguire dei principii che siano almeno standard (per questo si usano quelli dell'AdT).

    Sui portali tali superfici sono totalmente sballate e prive di senso (e anche per questo le loro valutazioni sono un insulto all'intelligenza)

    Mettere solo la calpestabile non ha invece senso, perchè non si avrebbe un confronto possibile nel €/mq rispetto a immobili equivalenti, io preferisco metterne 3 (non uso portali quindi il problema delle loro pessisme schede non ce l'ho).

    Inoltre le superfici di annessi, terreni, giardino ecc si pagano e sopratutto, la superficie calpestabile non è affatto indice di usabilità migliore o che c'entrino sicuramente i mobili di casa.

    Ci sono immobili con superficie minore, anche sensibilmente, ma distribuiti meglio che in fatto di vivibilità e sfruttamento degli spazi danno le paghe a immobili con superfici più grandi.

    Anche la superficie calpestabile quindi di per sè significa veramente poco, inoltre nella calpestabile ti sommo anche la calpestabile del giardino, del garage, dell'annesso?

    La superficie calpestabile non è adatta a confronti commerciali, anche se in francia la devi addirittura garantire.

    Di solito, se mi fanno bene la scheda non solo hai la commerciale, ma anche la lorda della parte abitabile (i muri li paghi) e le misure calpestabili stanza per stanza oltre alla planimetria.

    Per avere più, venite in agenzia.
     
  10. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Io ritengo sia corretto indicare in annuncio le misure lorde, es. appartamento 80 mq significa 80 mq. lordi cioè compresi i muri con esclusione della somma commerciale del terrazzo o soffitta ecc.. . che và indicata a parte specificando misure e destinazione, trovo ingannevole dire 90 mq. commerciali in quanto si includono le quote dei balconi e parti comuni tipo scala ecc..
     
  11. sister27

    sister27 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ponz ti vengo a trovare davvero!! :) sono d'accordo sul mettere anche le tre superfici nella scheda cliente. il problema sorge quando con altri colleghi decidiamo di fare un magazine con i nostri annunci e utilizziamo dei parametri diversi....... i clienti come fanno a confrontare appartamenti che non hanno stessi parametri di riferimento? per cui alcuni proponevano di utilizzare la somma dei vani principali ma non la trovo corretta, come non sarebbe corretta la superficie reale perchè risulterebbero mq troppo grandi, la superficie commerciale mi sembra quella più adatta dovendo sceglierne una soltanto!
    Poi nel corpo dell'annuncio uno può indicare tutte le superfici che vuole, ma nella voce "superficie" dovendo indicarne una trovo corretto indicare quella commerciale.... Siete d'accordo?? perchè un appartamento di 80 mq + 80 di mansarda abitabile (non soffitta) non può essere equivalente ad un appartamento di 80 mq. non ritengo giusto riportino entrambi 80 mq nell'annuncio (non posso inserire 80+80 sennò risolvevo il problema!)
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti è sbagliato avere parametri differenti... basarsi su uno standard aiuta molto e indicarlo è necessario. Per paradosso, se usi un metodo e lo indichi in chiaro, può andare bene lo stesso, ma quale criterio usare se non quello dettato dall'ADT che può esser preso come ente terzo, garante?

    Mi ricordo che una volta, con un collega, discutemmo sulla valutazione di una "taverna" che non era taverna, ma cantina e garage. Lui insisteva per valutarla non al 50 % (comunicanti con i vani principali) ma al 70 in quanto, essendo accessoriate avevano un plusvalore, il fatto che urbanisticamente non sarebbero mai state abitabili non gli interessava... quindi esprimeva una soggettività, discutibile, ceh non puoi trasmetterla in un coefficiente di una superficie, che deve esser il più possibile rigido, l'eventuale plus valore di quegli spazi non doveva esser compreso nel calcolo della superficie, ma in altri ragionamenti e riflessioni che doveva fare anche chi eventualmente fosse stato interessato all'acquisto...

    Con una costruttore, che aveva fatto dei vani anche belli e accessoriati dove non poteva farli (era un recupero, ma recuperando l'esistente, per motivi idrogeologici, i vani sottostanti venivano resi inagibili, pur se sempre esistiti), discutemmo molto sulla valutazione, lui voleva dare a quei locali INAGIBILI di legge, un valore commerciale che io, sinceramente, non potevo riconoscergli. Al massimo avrei potutto riconoscere tali locali come uno "pseudo-valore" da non calcolare sul prezzo finale, una specie di cigliegina sulla torta che non avrebbe dovuto esserci, ma c'era, ma da non computare come superficie vendibile per nulla, eppure era calpestabile eccome! :D

    Io uso quei coefficienti perchè son un riferimento univoco che posso invocare e che ognuno può trovare in rete.
     
  13. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un argomento molto divertente. Ponz è perfetto nelle sue valutazioni, ma se professionalmente è appunto perfetto e blindato (AdT garante) l'utente (vedi kingofbit) si trova spaesato. Io preferisco sposare la posizione dell'utente e indicare i mq interni escluse le pareti perimetrali e con l'indicazione "circa", distinguendo cosa sia abitazione, cosa sia terrazza, cantina, garage ecc. Se c'è una soffitta adibita a mansarda spiego che si tratta di una soffitta di tot mq adibita a mansarda ma che urbanisticamente e catastalmente è una soffitta. Poi spiegare cosa implica è il passo successivo. Purtroppo l'argomento è complesso e porta facilmente - scartando per principio le furbate citate - perlomeno a malintesi. Un paio di mesi fa mi sono divertito a seguire cosa succede ai colleghi in Germania, che sono arrivati sino alla corte suprema per stabilire che con discrepanze (se non ricordo male) sino al 10% tra pubblicità e realtà non ci sono motivi di lite né sanzioni, mentre oltre tale soglia il contratto (si parlava di locazioni) è annullabile con addebito. Spesso i clienti trovano la stessa casa su diversi siti e mi scrivono chiedendo quanti metri quadri è in realtà: spiegargli quanti sono i criteri di calcolo (lorda, netta, commerciale, catastale) non è né facile né chiaro, ma almeno si riesce a far capire che anche la realtà è opinabile al che io gli dico quanto la casa misura all'esterno e quanto sono spessi i muri perimetrali. E se ha una terrazza gli dico che si tratta di tot metri quadri di terrazza: poco (forse per nulla) esatto dal punto di vista commerciale ma almeno i clienti mi capiscono e non mi contestano nulla. Dovessi calcolare i millesimi di un condominio allora le cose cambierebbero. Questo nel mio sito: giustamente negli annunci sui portali così facendo mi trovo in difficoltà ...
     
  14. sister27

    sister27 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    e quindi che superficie inserisci sui portali???
     
  15. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Solo il commerciale dell'abitazione, specificando come e quando possibile le dimensioni degli accessori ...
     
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si parlava di superfici sui portali... io non ne uso ;) E come vedi anche tu inserisci i commerciali appunto, che avrai calcolato seguendo ... quale criterio? ;)
     
  17. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me i portali stanno un po' antipatici perché troppo schematici, soprattuto per la mia zona non urbana. Certo che se vendessi appartamenti in città sarebbe molto più facile. Il "commerciale" (virgolette d'obbligo) lo indico superficie lorda dell'abitazione al netto dei muri perimetrali: non è esatto ma si avvicina all'immaginario collettivo dei non professionisti. Non computo gli accessori e i vani tecnici. Se invece nel portale c'è scritto "circa" davanti alla definizione (pochi lo fanno), allora mi sento più tranquillo (imprecisione certificata). Se la soffitta è recuperabile urbanisticamente inserisco anche quella (togliendo la superficie al di sotto di 150cm di altezza e specificando nella descrizione). E quando mi imbatto in potenziali clienti che valutano a priori le case al m² (ripeto, da me siamo in campagna e si parla soprattutto di case indipendenti o rustici in infiniti e disparati livelli qualitativi e stati di conservazione) senza averle neppure viste, allora preferisco perdere il cliente e aspettare che si compri la casa a basso prezzo unitario per poi dover rifarne mezza.
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il punto è che si deve dare riferimenti univoci, altrimenti non si dice metri commerciali, ma metri personali. Nel caso si deve indicare almeno i criteri con i quali si computano. le sulerifici, da qualche parte, altrimenti sono tutte discutibili e generatrici di confusione e caos.
     
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  19. Tommaso Badano

    Tommaso Badano Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Verissimo. Infatti si vive nel caos quotidiano. Qualunque criterio univoco tanto mi viene sempre contestato se non nel diritto - e tu in questo operi molto bene - perlomeno nel rapporto col cliente. A me non interessa tanto blindarmi per evitare contestazioni legali, ma farmi capire in una giungla in cui metodi univoci assoluti di fatto non esistono. Un sesmpio: quando metto in vendita un rustico con abitazione al primo piano, ex stalla al piano terreno ora (passando all'urbano) inserita come cantina a livello urbanistico nonché soffitta ex fienile entrambi catastalmente in A3 senza distinzioni assieme alla parte abitativa, due ulteriori immobili di cui uno crollato e l'altro in piedi ma entrambi sotto la superficie minima per essere abitata ai sensi DM 5/7/1975 e inseriti come subalterno dell'edificio principale in A3 ... quale è la superficie commerciale? E anche se fosse calcolabile, che valore ha per un cliente? Sarebbe un numero astratto privo di senso pratico. Da tenere presente che le pareti perimetrali sono sempre tra i 50 ed i 70cm: una superficie che a conti fatti nel commerciale incide parecchio e che mi viene facilmente contestata dal cliente che si aspettava la casa più grande. Magari avessi solo appartamenti in città, chiari e semplici ... Vivendo in queste condizioni ho scelto una strada più semplice e comprensibile cercando di far vedere le case prima di parlare di superfici reali. Oppure consegno la planimetria e la si misura assieme col righello (credimi, la maggior parte dei cliente si trova bene misurando la superficie interna escluse le pareti perimetrali e comprese le tramezze). Terrazze e garage a parte in metri quadri reali. Poi ci sarebbe anche un coefficiente anche per il giardino, e in campagna i giardini si misurano spesso in ettari. Il tuo modo di lavorare è perfetto per appartamenti o edilizia urbana in generale: io vivo in un mondo un po' diverso e non riesco ad adattare la tabella della AdE (http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ide/Istruzioni+determinazione/consistenza.pdf) anche perché spesso non è questa l'informazione che mi chiedono i clienti (appartamenti esclusi, ma ne ho pochissimi).
     
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  20. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    infatti l'ideale è dare tutte le superifici.

    Commerciale secondo adt, lorda della abitazione, calpestabile stanza per stanza, mi riesce spesso, non sempre purtroppo.
     

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