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gianluca78

Membro Junior
Ciao a tutti,

una curiosità. Sto per fare un compromesso e ho chiesto al notaio di redigerlo come Atto Pubblico scritto da lui e non come Scrittura Privata Autenticata. Lui era piuttosto contrario (ovviamente).

Ora ho notato che nell'acquisto di una casa tutti ti dicono che documenti chiedere ma nessuno ti dice come sono fatti questi documenti. Mi hanno girato un atto di successione che era sbagliato (ora è stato corretto). Ma chi l'ha mai visto prima un atto di successione?

Quindi, questa volta, non vorrei che pur avendo chiesto l'atto pubblico il notaio facesse una semplice scrittura privata autenticata. Ma come riconoscerle? Quali sono le differenze?

In pratica come è scritto un atto pubblico? E' tutto in prima persona scritto dal notaio, tipo "Io sottoscritto, Notaio Rossi, bla bla, certifico che..." ? Oppure è fatto diversamente. Il notaio lo deve firmare, oppure no?

Ve lo chiedo perchè se mi fa una scrittura privata autenticata non gli do un euro...

Grazie,

Ciao.

G.
 

Antonio Troise

Membro Storico
Agente Immobiliare
ecco in concreto la differenza

"l'atto pubblico fa piena prova, fino a Querela di falso della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti

Aggiunto dopo 4 minuti...

chiedo un progetto all'architetto
Ma chi l'ha mai visto prima un
chiedo un calcolo delle strutture all'ingegnere
Ma chi l'ha mai visto prima un
chiedo un ricorso all'avvocato
Ma chi l'ha mai visto prima un
.......................
Ma chi l'ha mai visto prima un
;)
 

Luciano Passuti

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
ecco in concreto la differenza

"l'atto pubblico fa piena prova, fino a Querela di falso della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti

Aggiunto dopo 4 minuti...

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Vedi i referti: R.T.CO. e R.N
 

gianluca78

Membro Junior
Mi sa che mi sono spiegato male...

A grandi linee so cos'è un Atto Pubblico e so che garantisce di più rispetto alla scrittura privata autenticata.

In pratica il notaio si prende la responsabilità di ciò che scrive e dei controlli che ha fatto; mentre nella scrittura privata autenticata l'unica cosa che fa è dire: tu sei tu, lui è lui, io so io (semplificando ovviamente).

Per questo motivo vorrei fare un preliminare di vendita in forma di Atto Pubblico, anche per essere sicuro che il notaio faccia tutti i controlli fatti bene.

Ora al di là della mia scelta (che non è in discussione in quanto comunque non cambio idea), vorrei sapere come è scritto preliminare in forma di atto pubblico.
Non voglio tutto il preliminare, vorrei giusto capire qual'è la differenza con una scrittura privata aut..

La mia sensazione, ma non ne sono sicuro, è che il primo (AP) sia fatto in prima persona dal Notaio. Una cosa del tipo: "Oggi vengono qui da me il Sig. xxx, e la Sig. xxx... Io sottoscitto Notaio xxxx attesto che, ecc..."

Mentre il secondo (Scrittura Privata Aut.) credo sia scritta in prima persona dalle parti coinvolte nel contratto. Precisamente da chi compra.

Tipo: "Io sottoscritto Gianluca xxxx d'ora in avanti denominato il compratore, bla bla bla....".

Mi confermate se è così o se le differenze tra Atto Pubblico e Scrittura Privata Autenticata sono altre.
Ho il compromesso fra poco e vorrei capire cosa mi fanno firmare.

Notai e avvocati del forum, rispondete voi per favore.

Grazie.

Ciao.

G.
 

adimecasa

Membro Senior
Agente Immobiliare
ma guarda che bravo questo gianluca si sceglie anche chi li dare delle risposte si mancava anche di dire di astenersi tutti quelli che non sono notai o avvocati?:triste: questo forum è veramente strano, boh a capirci.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non pensi di essere un pò troppo "imperativo" nei confronti di un forum immobiliare ?
 

gianluca78

Membro Junior
Non voleva essere imperativo, ovviamente chiunque è ben accetto e voglio un gran bene a tutti voi.
Vi abbraccio e vi bacio dal profondo del cuore.

Era solo un esortazione, fatta male, acciocché rispondesse almeno qualche notaio che ha stipulato Atti Pubblici o altro.

Ma se mi rispondete voi ne sono felice, anzi quasi quasi lo preferisco.
Però, per favore, non ditemi "anziché fare così fai cosà" se no andiamo OT.
 

loggino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
L'atto di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio può essere perfezionato tramite " scrittura privata autenticata " o per "atto pubblico" . Le differenze non sono note alla generalità dei contraenti che non hanno dimestichezza con le problematiche immobiliari.

Vale la pena di analizzare sinteticamente le differenze fra i due istituti:
SCRITTURA PRIVATA. Viene preferita in genere perché meno costosa, ma è un errore. Il notaio procede ad una stesura formale dell'atto e certifica l'autenticità delle firme in calce.

Le responsabilità che il professionista si assume con questo atto sono limitate; in genere questo istituto è preferito dai Notai perché dà loro meno problemi con i clienti. Nel contenuto dell'atto il Notaio accollerà al venditore le dichiarazioni di responsabilità di regolarità edilizia ed altro. Eviterà così di procedere a controlli preliminari di difficile e complessa ricostruzione . Evidentemente siffatta fattispecie (scrittura privata) conviene al notaio, ma molto meno all'acquirente. La stessa Cassazione non aiuta (sentenza n. 475/94) laddove riconosce al notaio la diminuita responsabilità , quando il rogito sia stato predisposto dai consulenti della parte. In questa sentenza addirittura la Cassazione sostiene che Egli neppure è obbligato a effettuare i normali controlli ipotecari.

ATTO PUBBLICO Al contrario seppure più costoso è per l' acquirente preferibile rispetto alla scrittura privata autenticata. L' atto pubblico garantisce maggiormente l' acquirente; il notaio risponde personalmente dei punti più importanti dell' atto; dovrà effettuare approfondite indagini sul bene immobile, su tutte le formalità ipotecarie e altre di pari importanza .

Per esempio una delle fasi più delicate della compravendita afferisce a eventuali sanatorie edilizie, licenze, autorizzazioni, concessioni, sia dell' unità abitativa che delle pertinenze. In questo caso il notaio non potrà limitarsi a registrare in atto le attestazioni giurate del venditore che assicura che tutto è a posto (come avviene nella "scrittura privata autenticata"), ma dovrà, avvalendosi di personale preparato, procedere ad una ricostruzione cronologica accedendo agli uffici tecnici comunali. In tal modo verificherà che alle modifiche subite dal fabbricato nel tempo, dal momento costruttivo alla vendita, sincronicamente, siano corrisposte altrettante autorizzazioni edilizie o simili rilasciate dal Comune; oppure constaterà le sanatorie e il pagamento delle oblazioni.

Un altro esempio mirato: Il venditore ritiene sua una cantina condominiale perché così gli è stata venduta e perché così figura in catasto (che non fa fede) ; in questo caso il notaio, che diversamente verrebbe chiamato a rispondere, accerterà che non esiste una provenienza legittima della cantina e preserverà da futuri fastidi l'acquirente che intendesse stipulare un mutuo passando sotto "le forche caudine" della banca erogatrice.
Conclusioni

L' acquirente di immobili, in genere non è strutturato, né preparato e si affida proprio per questo alla professionalità del notaio a cui credo sia legittimo raccomandare la formulazione degli atti tramite "atto pubblico".

Sicuramente il professionista così facendo si accollerà maggiori complicazioni, ma solo così operando darà effettivamente dignità alla funzione Pubblica e di Garanzia cui è chiamato dalla legge, dall'etica, dalla professionalità, ancor di più quando il suo ministero serve a tutelare i più deboli.
 
B

beppebre

Ospite
Ottima la scelta di gianluca78. Meglio cautelarsi prima che piangere dopo per essersi affidati a persone inesperte per pratiche che comportano esborsi anche notevoli.
Il notaio che teme di dover fare troppi controlli che cambi lavoro.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Loggino, stiamo parlando di preliminare, non di rogito... non so se la tua risposta vale altrettanto parlando di compromesso... o non ho capito io ???
 

loggino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Loggino, stiamo parlando di preliminare, non di rogito... non so se la tua risposta vale altrettanto parlando di compromesso... o non ho capito io ???
Oopsss.... il Topic (com'è fatto un atto pubblico) mi aveva tratto in inganno.
Il mio post è riferito alla differenza tra ATTO PUBBLICO e SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA relativamente al rogito notarile.

Ma siamo sicuri che si possa fare un preliminare di compravendita in forma (con valenza) di atto pubblico!?!?!
E che senso avrebbe? Tanto vale aver fatto il rogito, credo!
Forse, in casi di questo genere, si puo' parlare esclusivamente di Scrittura Privata Autenticata.
Ma lo dico senza cognizione di causa... non saprei davvero.
 

PCB005

Membro Junior
Professionista
Per quelli che ho visto ti direi che hai ragione, nell'atto pubblico leggi "oggi ... sono comparsi inanzi a me i signori ... " mentre nella scrittura privata il notaio si limita all'autenticazione della firma quindi non può comparire una formula come sopra e nemmeno un descrizione in prima persona (singolare o plurale a seconda del notaio:D). Però hanno ragione gli agenti immobiliare che te ne fai di un preliminare in attopubblico al posto che per scrittura privata autenticata?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Teniamo presente, comunque, che al rogito, la formula della Scrittura privata autenticata non è frequente: si fa solo, per es., nei rogiti cumulativi, dove non compaiono tutti gli acquirenti contemporaneamente, ma in giorni e orari diversi....
 

PCB005

Membro Junior
Professionista
vero, ma al rogito occorrerà arrivarci... poi seppure è idonea alla trascrizione la scrittura privata autenticata non è che offra molte garanzie
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Non credo che ci sia uno strumento per il preliminare che possa tutelare più della trascrizione...
 

PCB005

Membro Junior
Professionista
Nooooo qui pro quo (così si scrive?) dicevo che è vero che la vendita è ammsisibile anche per scrittura privata autenticata e che tale forma ne permette la trascrizione ma che non la farei volentieri poichè mancano le tutele. Altro discorso per il preliminare. Insitere sulla necessarietà dell'atto pubblico al posto della scrittura privata è mi pare solo voler spendere qualche soldo in più ... sig!
 

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darioM85 ha scritto sul profilo di Bagudi.
Buongiorno so che lei è un'esperta in edilizia convenzionata. Mi farebbe piacere avere un suo parere su una discussione hce ho appena creato Grazie.
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