Come gestire la vendita di una quota di un appartamento ereditato?

[Andrea.Bcn]

Buongiorno,
mi rivolgo a chi ha esperienza in investimenti immobiliari o gestione di quote ereditarie.

Ho ereditato da poco da mio padre 1/7 di un appartamento di 94 mq in un piccolo paese dell’Abruzzo, in zona centrale, vicina a tutti i servizi e alla Scuola Alberghiera molto attiva, che genera una forte domanda continua di affitti da parte di studenti fuori sede.
Quindi ottima come casa da rendita.

Dopo un confronto con gli altri 6 coeredi (i miei zii), ho scoperto che la successione precedente (post-morte di mia nonna nel 2017) non è mai stata completata. Attualmente non intendono vendere né dividere, e sostengono che dopo 10 anni dalla scomparsa di mia nonna l’immobile passerebbe automaticamente a loro, cosa che, da quanto mi risulta, non è corretta legalmente.

Ho provato a proporre un accordo bonario per riscattare la mia quota, ma senza risultati.
Essendo l’immobile non divisibile, sto valutando la cessione della mia quota, anche al di sotto del valore reale, per motivi sia economici che personali.

Le mie domande sono:
Ha senso secondo voi offrire sul mercato una quota simile?
Esistono canali o soggetti realmente interessati a queste operazioni?
Ha senso ipotizzare che qualcuno possa vedere questa quota come un ingresso strategico per acquisire l’intero appartamento nel tempo, dato che gli altri coeredi sono tutti anziani oltre i 70 anni?


Grazie in anticipo a chi vorrà condividere la propria esperienza o punto di vista.

 

[cristian casabella]

e sostengono che dopo 10 anni dalla scomparsa di mia nonna l’immobile passerebbe automaticamente a loro

quindi mi stai dicendo che i tuoi zii avrebbero effettuato la successione ma non lo ha fatto tuo padre?
Altrimenti anche loro rischierebbero di perdere l'eredità...rischio tra l'altro molto relativo

In ogni caso una quota di un immobile, soprattutto se con più proprietari e per immobili tipo il tuo, non sono "vendibili" a terzi per svariati motivi. Al massimo puoi provare a donarla a qualche capo di un campo ROM così magari si svegliano e ti danno qualcosa piuttosto che trovarsi un accampamento fuori casa

 

[francesca63]

sostengono che dopo 10 anni dalla scomparsa di mia nonna l’immobile passerebbe automaticamente a loro, cosa che, da quanto mi risulta, non è corretta legalmente.

Dipende; se aveva solo quell’immobile, e tuo padre non ha mai provveduto all’accettazione dell’eredità della nonna, seppur in forma tacita, devi provvedere tu, entro i 10 anni dalla morte della nonna stessa, per non perdere i diritti sulla sua eredità .
Diverso per loro, se hanno il possesso dell’immobile.
Andrebbe approfondita la situazione concreta.

Ha senso secondo voi offrire sul mercato una quota simile?

No.

Ha senso ipotizzare che qualcuno possa vedere questa quota come un ingresso strategico per acquisire l’intero appartamento nel tempo, dato che gli altri coeredi sono tutti anziani oltre i 70 anni?

No; avranno tutti degli eredi.
E comunque in mancanza di eredi le loro quote passerebbero allo Stato, non al comproprietario.

O riesci a vendere a loro la tua quota, o si possono prevedere solo spese a tuo carico, senza alcun vantaggio concreto, se non vogliono affittare o vendere l’immobile.

 

[Andrea.Bcn]

quindi mi stai dicendo che i tuoi zii avrebbero effettuato la successione ma non lo ha fatto tuo padre?
Altrimenti anche loro rischierebbero di perdere l'eredità...rischio tra l'altro molto relativo

In ogni caso una quota di un immobile, soprattutto se con più proprietari e per immobili tipo il tuo, non sono "vendibili" a terzi per svariati motivi. Al massimo puoi provare a donarla a qualche capo di un campo ROM così magari si svegliano e ti danno qualcosa piuttosto che trovarsi un accampamento fuori casa

La successione non è mai stata formalmente eseguita da nessuno, e l'immobile risulta tuttora intestato a mia nonna nei registri catastali.
L’appartamento, trattandosi di ex casa popolare, è stato riscattato da una delle mie zie, che tuttavia non ha mai avviato alcuna procedura di successione o voltura. Lei ritiene che il solo fatto di averlo riscattato le attribuisca automaticamente la piena proprietà, ma da quanto mi risulta non esiste alcun titolo legale che confermi questo passaggio.

Essendo io intenzionato a liquidare la mia quota (1/7), sto valutando di essere il primo a presentare la dichiarazione di successione e, in assenza di accordi con gli altri coeredi, intraprendere la via giudiziaria per richiedere la vendita forzata dell’immobile. E' una strada percorribile che lei sappia?

 

[francesca63]

e l'immobile risulta tuttora intestato a mia nonna nei registri catastali.
L’appartamento, trattandosi di ex casa popolare, è stato riscattato da una delle mie zie

Queste due affermazioni sono contraddittorie: se era intestato a tua nonna , evidentemente lo aveva già riscattato lei.
Devi capire e spiegare meglio come si è sviluppata la vicenda, e quando.

E' una strada percorribile che lei sappia?

La divisione giudiziale ( e la conseguente vendita in asta, se l’immobile non è divisibile) e’ un procedimento molto lungo (anni), e molto costoso; per una quota di 1/7 spenderesti più di quanto potresti ricavare; assolutamente sconsigliato.

 

[ab.qualcosa]

Ha senso secondo voi offrire sul mercato una quota simile?

Solo se ci vuoi ricavare due spicci.

Esistono canali o soggetti realmente interessati a queste operazioni?

Immagino possa essere interessato solo qualcuno che voglia pagare due spicci per ricattare gli altri proprietari.

Ha senso ipotizzare che qualcuno possa vedere questa quota come un ingresso strategico per acquisire l’intero appartamento nel tempo, dato che gli altri coeredi sono tutti anziani oltre i 70 anni?

Nah, le altre quote mica vanno a lui quando gli anziani passano a miglior vita.

intraprendere la via giudiziaria per richiedere la vendita forzata dell’immobile. E' una strada percorribile che lei sappia?

Non ho idea quanto costerebbe ma è l'unica via realisticamente percorribile senza un accordo o un "bandito" disposto a subentrare, magari puoi usarla come minaccia?

 

[francesca63]

magari puoi usarla come minaccia?

Ecco, si, forse è l’unica scelta realistica.
Ma se la minaccia non funziona, non ha senso proseguire

 

[Michela_]

Anche perchè, chi acquisterebbe una quota così piccolina, vista anche al situazione.

 

[giuseppe12]

In pratica:
vendere 1/7 è quasi impossibile o ti danno due spicci.
La causa per venderlo all’asta è lunga e costosa.
Meglio provare un accordo con i tuoi zii, anche a prezzo basso, per chiudere subito.