CasaLuca

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Se una persona vuole iniziare a costruire il suo cashflow, anche se minimo, da dove dovrebbe iniziare?
-Da quale tipologia di immobile di solito si parte?

-Quanto capitale iniziale minimo, equity o debito, è necessario per
avviare/concludere un investimento che porti ad un guadagno iniziale?

-Quale di solito l'arco di tempo minimo necessario per ottenere un guadagno sullo stesso investimento di cui sopra?

Spero che la mia richiesta sia abbastanza chiara, che si capisca cosa intendo.

Questa è la mia prima domanda su questo forum.
Grazie
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
In teoria le due risposte sono 0 e 0. Più sei bravo, più ti avvicini a questi valori, in ordine di capitale investito e tempo di rientro. Come si fa a dare una regola?
 

CasaLuca

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Riformulando ciò che intendevo.
Chi si avvicina in senso pratico al mondo degli investimenti immobiliari di solito da dove inizia?
Non penso si butti subito su un investimento per 1.000.000 E o giu di li ma si concentrerà su tipologie più basse.

Ad esempio box auto/moto?
Monolocali?

C'e possibilità in linea di massima che questi diano almeno la possinbilita di rientrare nell'investimento il tempo necessario a coprire la spesa iniziale?
Oppure si inizia con investimenti più elevati perchè è statisticamente consigliato?

Forse ora è più chiaro mi rendo conto di essere stato un po troppo dispersivo.
Grazie
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
La tua è una domanda corretta e comprensibile sin dall'inizio.
E' la risposta che è soggettiva, non univoca ecc.ecc.

Potrei dirti:
dipende dalla tua disponibilità iniziale di capitale proprio
dalla possibilità di credito che poi ottenere
dalla tua propensione al rischio
dalla situazione contingente del mercato
dalla fortuna ...

A fine ottocento a Torino e dintorni c'erano diversi costruttori di automobili: solo uno è emerso ........

Personalmente io direi sempre: non fare mai il passo più lungo della gamba, ... ma non so quanto tu sia alto.
Buona fortuna.
 

Marinopelato

Nuovo Iscritto
Ciao, io penso di essere una di quelle persone che tu vorresti diventare. Hai due tipologie di investimento immobiliare, uno è comprare per costruire o ristrutturare per rivendere, questa è un'attività che richiede esperienza e capacità imprenditoriale (che un poco alla volta si fà) l'altra possibilità è comrare per affittare. Mi orienterei per la seconda (io le faccio entrambe da ventanni) Ti posso dire questo: innanzitutto starei alla larga dalle abitazioni, oggi chi prende in affitto una casa il più delle volte è uno che comunque ha bassissime disponibilità, basso reddito con un lavoro incerto. Questo tipo di inquilino ti può portare ad avere morosità 2 volte su 4, le leggi non tutelano gli investimenti immobiliari e per le abitazioni potresti avere un inquilino che oltre che non pagare per 2 - 3 anni (nelle grandi città anche di più) dovrai spendere soldi di avvocato per sfrattarlo. Mi orienterei su immobili di piccolo artigianato, che hanno un rapporto tra quanto costano e quanto si può ricavare all'anno di affitto ottimale, un'abitazione costa tanto e si ricava poco di affitto, laboratori di 60, 100, 150 metri al massimo, possibilmente piano terra comodo per carico e scarico furgoni. Devi avere la disponibilità economica del 50% per chiedere un mutuo per la rimanenza (non più lungo di 7-10 anni). Prima di comperarlo devi valutare il prezzo che dovrà essere massimo 10-12 volte l'affitto annuo che pensi si possa ricavare. La tipologia che io ti consiglierei sono laboratori, magazzini, anche uffici ma questi dipende dall'estetica che hanno e dalla zona. In poche parole devi offrire la sede per un piccolo idraulico, un'elettricista, macchinette del caffè, una piccola tipografia, un piccolo meccanico di moto, un laboratorio di borse, ecc. Questa tipologia se non paga dopo due mesi chiedi pignoramento dei suoi beni e sfratto che è molto più rapido che far uscire una famiglia con bambini. Quando ne avrai 1 - 2 o più e saranno tuoi per il 70 -80% potrai presentarti in banca e chiedere dandoli a garanzia un mutuo per acquistare qualcos'altro oltre ad altri capitali che potresti aver accumulato da altre fonti per cercare altri acquisti. Quando avrai finito di pagare i tuoi immobili dopo 7 - 10 anni ti renderai conto che oltre ad aver ricavato un discreto rendimento dall'affitto i tuoi immobili varrànno 20 - 30 - 50 % in più di quanto valeva quando lo hai acquistato. Certo ora è una fase buona per comprare. Un'ultima cosa se ti sta bene patrimonializzare immobili con utili nel lungo termine quest'attività va benissimo, se aspiri a guadagni a subito allora ti dico "banca" se ti accontenti di piccoli guadagni apri conto (di questi non me ne intendo) Arancio, Mediolanum, ti danno il 3% non devi fare niente e non corri rischi, solo che il tuo apparente guadagno se lo mangia l'inflazione, stai certo che le banche tutto fanno tranne regalare. Se ne vuoi tanti subito sempre "banca" ma invece di versarli comprati una pistola magari finta e tenta, però guarda che bisogna nascerci per questa opzione. Tanti auguri.
 

CasaLuca

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Per iniziare a mettermi in azione, preparare almeno il terreno

quali skills tecniche sono necessarie?
Utilizzi ad esempio qualche software per tenere d'occhio il tuo portafoglio immobili?
Fai delle stime sul rendimento nell'arco di tempo in cui decidi di investire?
Fai stime ad esempio, sul costo che differenti quantità di capitali di debito possono renderti?
Come?
è necessario minimo il 50% per questa tipologia?
Forse è meglio posti un'altra domanda? :risata:
 

Marinopelato

Nuovo Iscritto
Scusa Casaluca ma non capisco bene cosa vuoi sapere:
cosa vuol dire "quali skills tecniche sono necessarie?" c'è poco da essere necessarie tecniche per diventare un "immobiliarista" devi comprare degli immobili e o rivenderli o affittarli, non mi sembra ci sia bisogno tecniche.
Stime sul rendimento... se tu compri due magazzini da 100 metri cad. e spendi magari 150.000 euro affittandoli puoi ricavare diciamo 12.000 euro all'anno lordi, poi se vuoi essere preciso con dei calcoli è più complesso perchè dipende se lo farai come privato o se parti con una società con tanto di contabilità in quel caso sai che paghi degli interessi sul mutuo che sono un costo ma come tale puoi detrarlo, come puoi detrarre la quota di ammortamento. Per darti delle indicazioni più concrete bisognerebbe sapere con che capitale di partenza intendi iniziare e se hai anche possibilità di conferimenti mensili. Sulla base di questo ti posso dare dei consigli più specifici. Buona giornata.
 

CasaLuca

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Ciao grazie per la risposta.
Spero tu capisca che essendo molto giovane e totalmente inesperto le mie domande possano sembrarti banali.

Comunque mettiamo caso che io abbia uno stipendio netto da 1.000 euro.
Ho deciso quindi di buttarmi su un investimento.

Non è importante per me avere un guadagno, (certo se c'è è meglio), mi basterebbe rientrare nelle spese.
Mi interessa conoscere tutti gli aspetti, i passaggi di un investimento.
Far parte del gioco in prima persona insomma.

Come suggerivi tu una buona tipologia di locale sono quelli da affittare a piccole attività.

- Con uno stipendio da 1.000 euro a cosa posso puntare in questa categoria immobiliare?
- Come skills tecniche intendo cosa è meglio sapere prima di fare un acquisto evitando brutte sorprese.
Ad esempio:
- Come calcolo/prevedo spese, perdite per sfitto, imposte, manutenzione ordinaria/straordinaria o tutto ciò che c'è da gestire nell'arco di 5/10 anni?

Non penso sia solo semplice aritmetica a livello di compro/affitto/vendo, sia a bassi che alti livelli, per cosi dire.

- Si dedicherà ad esempio una quantità di capitale per ammortamenti e/o simili per eventuali problemi come quelli citati sopra?

Il mio più grande quesito alla fine è capire ciò che c'è "dietro le quinte" di una qualsiasi operazione immobiliare.
Per "dietro le quinte" intendo, come dicevo sopra, tutti gli aspetti che è bene valutare nell'acquisto, che credo sia il momento più importante di un investimento.
 

gcaval

Membro Attivo
Professionista
Faccio solo un'osservazione: se fosse possibile una "ricetta" facile, un modo di procedere da manuale, per di più avendo a disposizione 1000 euro al mese (che poi saranno molti meno, dato che devi anche viverci), non sarebbe questo il lavoro più facile del mondo?
Attenzione a non farti troppe illusioni a causa dei libri che circolano su rendite facili, guadagni facili, e via dicendo. Il mercato immobiliare in questo momento è molto "difficile". Non è detto che tu non vada bene, ma credo che con il tuo approccio, sia meglio fare tanta tanta (e tanta) attenzione...
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Alto