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  1. Calander

    Calander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    mi è capitato di leggere alcuni articoli online sui dati del 2007 confrontati con quelli attuali. Ad esempio nel 2007 ci voleva un numero spropositato di anni di stipendio per comprare una casa, ora si è molto ridotto ed è più vicino al dato medio di altri periodi storici. Un altro esempio è questo, gli affitti delle case hanno un rendimento netto % rispetto al prezzo dell'immobile. Se il dato è completamente sballato, si può pensare che il prezzo dell'immobile è eccessivo. E così via. All'opposto, guardando dei dati eccezionalmente bassi si dovrebbe capire almeno a grandi linee quando il mercato ha toccato il fondo.
    Domanda, voi che indicatori guardate per fare questi calcoli? Numero di anni di stipendio/prezzo? Rendimento % in caso di affitto? Dati di reddito/età incrociati con il prezzo degli immobili?
    Grazie
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    rilevazione, selezione, archiviazione dei dati reali del mercato
    nessun dato medio nazionale/regionale/provinciale/comunale
    andamento storico confrontato con la situazione attuale, locale, reale
     
  3. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Forse non ci siamo capitibene.
    La media statistica chiedila a garbuio che è un esperto.
    Io sono un esperto di altro e quindi per la mia esperienza posso solo dirti che i dati si possono analizzare nel periodo di tempo a parità di condizioni.
    A cosa mi serve confrontare i dati del mercato del '60,quelli del '70', dell'80 ecc con quelli di oggi?
    Allora c'era la lira, avevamo sovranità monetaria, decidevamo da soli ed il mercato era prevalentemente "interno"... Ora c'è l'euro, la troika, abbiamo perso la sovranità di cui sopra e tra il mercato di vent'anni fa e quello di ora c'è più differenza che tra quello di marte...
    I dati europa dopo il 2001 sono partiti dall'anno zero.
    Che statistiche vuoi fare?
    Puoi fare previsioni immobiliari attendibili ma non sulle condizioni, puoi farle sulla gente che è ancora facente parte della medesima specie ma non sull'economia che ormai è aliena...
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non dimentichiamo poi gli effetti della norma del prezzo valore ;)

    una bolla inizia quando i valori si alzano in maniera anormale e questo si vede confrontando serie storiche di prezzi e volumi
    lo stesso valga per quando finisce una bolla
     
    Ultima modifica di un moderatore: 10 Febbraio 2015
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  5. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Esatto.
    Come dire che una deflagrazione inizia con lo scoppio della bomba e finisce quando si diradano le polveri e le schegge sono tutte depositate
    La cosa complicata è stabilire quali e quanti danni e morti farà prima che si inizi a contarli per terra...
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è proprio così ma è difficile pure spiegarlo
    prendendo il tuo esempio il professionista dovrebbe spiegarti perchè e fra quanto la bomba esploderà, e poi fra quanto tempo e perchè le polveri si depositeranno. In questo c'è una parte di esperienza supportata da elementi certi e analisi fondate
    altrimenti il rischio è di avere un grappolo di persone che spara tempi e modalità sia sul momento dello scoppio che su quello del diradamento delle polveri
    ;)
    e in Italia in quanti siamo allenatori di calcio e "bravi" analisti quando tutto è già successo?
    trasporta questo sul mercato immobiliare ed il gioco è fatto :fico:

    questa è la cosa più triste e difficile da prevedere, anche perchè la crisi attuale è molto profonda, sistemica e non di tipo congiunturale ... e che fatto saltare tanti schemi che, alla prova dei fatti, si sono verificati inattendibili.
    comunque il problema è umano e professionale

    capisco che espressa così può sembrare un'ovvietà ma pensiamo che in Italia non abbiamo serie storiche attendibili su prezzi e volumi
    questo dovrebbe far riflettere, perchè si tratta di una chiara e precisa scelta degli operatori del mercato perchè disporre di informazioni certe è possibile e professionalmente doveroso
     
    Ultima modifica di un moderatore: 10 Febbraio 2015
  7. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Allora è giusto se non siamo considerati professionisti ma ausiliari del commercio.
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    SI, perchè molti AI non sono neanche in grado di dimostrare di conoscere il mercato immobiliare locale e ... si comportano in maniera sempre più simile ai privati.

    Al di là del cronico, noto e grave stato di fatto però c'è da dire però che migliorare è possibile, si tratta di una scelta individuale con tutte le conseguenti e relative responsabilità.
    Lo dico sempre che gli AI hanno grosse possibilità di sviluppo e di RIqualificazione professionale
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mentre su internet è tutto un florilegio di professionisti che sono in grado di fornirti una valutazione precisa e puntuale del tuo immobile senza neppure il bisogno di vederlo...
    Due foto, una planimetria... passi per PayPal ed il gioco è fatto!
     
    Ultima modifica: 10 Febbraio 2015
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  10. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare


    Carlo, perdona la franchezza, sai Che concordo con te Sulla necessità Di avere dati attendibili, precisi e Ben comprendo anche Che tu abbia un tuo prodotto da vendere e Che vada valorizzato...
    Alla fine siamo tutti venditori, capiamo le esigenze e le motivazioni però, e qui secondo me stà il busillibus, mi spieghi come può essere attendibile e verificabile l'analisi del mercato attuale?
    Mi spiego, la lira è finita, l'italia autogestita dall'interno pure, veniamo da anni Di mercato drogato dal credito facile e sappiamo Che non tornerà più o almeno prima del pensionamento Di quasi tutti noi x raggiunti limiti d'età, siamo poi piombati nella più forte crisi globale e sistemica dell'ultimo secolo se non dell'era industriale.
    I parametri classici validi sino al 2000 hanno perso almeno in Europa ogni attendibilità, non esiste più risparmio Privato, la tassazione cambia come il Corso Di un Fiume dopo il crollo Della diga, gli ammortizzatori sociali
    lasciamoli dove sono Che è meglio, la disoccupazione pure Che ho già mal Di testa e gradirei non aumentasse...
    Ogni mese o due scoppia una nuova guerra e gli amici diventano nemici per poi tornare amici con maggiore rapidità Di quelli Di mio figlio a scuola.
    Non abbiamo un governo serio Ed in grado Di attuare un programma da non ricordo quanto, anche se Lo avessimo non servirebbe a nulla visto Che la politica Europea la fanno in due o tre per tutti e non è più legata nè al voto o al volere Della gente nè al benessere dei singoli stati ma alle esigenze Di maggior profitto Di colossi bancari e multinazionali.
    Abbiamo sacrificato le banche centrali degli stati piegandole al volere Della bce che, che se ne dica, resta una Banca privata Che macina utili.
    In tutto questo tu mi parli non solo Di analisi dei dati e valutazioni attendibili Che almeno nel breve periodo potrebbero starci ma anche Di previsioni future?
    Non concorderai Di certo ma come detto prima Lo comprendo, hai il tuo prodotto da promuovere e Lo rispetto, credo però Che almeno per I prossimi 12/18 mesi ci siano le medesime possibilità Di prenderci Di quelle Di azzeccare
     
    Ultima modifica: 10 Febbraio 2015
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  11. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La previsione a Milano, Durante la guerra in una palazzina pluribombardata costruita Di fianco ad un obbiettivo sensibile.
    Magari stà in piedi...ma magari no...
     
  12. Ale.

    Ale. Membro Senior

    Altro Professionista
    Sono d'accordo con Sky......qiello che dice Carlo è giusto ed il metodo è riconosciuto........ma bisogna contaestualizzare sempre......finchè non cresce tutto il sistema non si rislove nulla....es sul mio settore:
    le aziende adesso si stanno atrezzando con servizi web, ossia interagiscono con il cliente offrendo via web la possibilità di controllare ordini etc via web in open source........però se lo stesso cliente deve chiamare in azienda fa fatica a a trovare qualcuno all'altro capo perchè è completamente disorganizzata la gestione del personale o perchè si fa fatica a pagare un centralinista........
     
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  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    qualsiasi attività è attendibile e verificabile se si dimostra il punto di partenza, il punto di arrivo ed il percorso fra i due punti.

    per ora mi occupo di analisi di mercato e di valutazioni immobiliari alla data in cui vengono eseguite, per il futuro non sono ancora attrezzato ... e comunque anche la previsione deve fondarsi su basi certe per distinguersi dalla veggenza ;)
    Le stesse previsioni del tempo derivano da modelli matematici basati su dati storici.
    Nel mercato immobiliare attuale non utilizziamo, seppure disponibili a tutti, nè i dati nè le metodologie

    dispongo dello stesso prodotto e dello stesso servizio che hanno, o dovrebbero avere, tutti i professionisti del mercato immobiliare, soprattutto quelli che si occupano di valutazione immobiliare
    questo prodotto lo spiego pure agli studenti di due scuole per geometri, l'ultima volta il 30 gennaio scorso a Castelfranco Veneto

    Caricamenti dal cellulare - Sandro Ghirardini | Facebook

    ok
    il professionista deve costruire e dimostrare la propria ipotesi, gli altri possono sparare quello che vogliono, qui sta la differenza fra una attività professionale e ...

    questo post è iniziato con una analisi su dati iniziali sballati: cosa te ne fai?
    Non è attività professionale anche se la spacciano per tale ... e qui sta l'inganno e molti non lo vedono e si bevono tutto quello che gli mostrano
     
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  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    qui non c'è niente di scientifico, l'esempio è fuori luogo :^^:
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ok, sono d'accordo, e allora che si fa? :pollice_verso:
    inventiamo? :shock:
    spacciamo per attendibili informazioni farlocche? o le denunciamo? :innocente:
    basta parlarsi chiaro, capirsi e non prendersi, e lasciarsi prendere, in giro :stretta_di_mano:
     
  16. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    .
     
    Ultima modifica: 10 Febbraio 2015
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  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non solo in internet, pure nel mondo reale :confuso:
    il problema è molto più grave di quanto si pensi, è minata la professionalità e quindi l'attendibilità dei professionisti ... per questo fioriscono in ogni dove porcherie. Ci fossero professionisti attendibili queste cose sarebbero evidentissime invece vengono spacciate per ...
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    PRODOTTO
    Indagine del mercato immobiliare locale: tutte le compravendite della tua via, del tuo quartiere, della tua città
    SERVIZIO
    Analisi di mercato
    Valutazione immobiliare

    la novità non sta nel nome ma nel contenuto, cosa che invece di solito non avviene in quanto, soprattutto in Italia, si pensa che cambiare nome o usare termini inglesi qualifichi ... ma se il contenuto è sempre quello alla fine si illude
     
  19. Calander

    Calander Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Supponiamo di avere dei dati di mercato attendibili. Immaginiamo per esempio che in base ai metodi che voi giudicate attendibili per i prossimi 10 anni si tiene un archivio delle transazioni e dei prezzi di una zona. A quel punto tra 10 anni quali indicatori andate a guardare? Ad esempio, aumento percentuale delle transazioni, dei prezzi, grafico a nido d'ape, andamento delle rendite percentuali degli affitti, numero di anni di stipendio in rapporto al prezzo della abitazione, ecc.?
     
  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @Calander ,
    un agente immobiliare che non voglia prendere in giro nessuno, cercherà, probabilmente, di evitare pronostici legati all'andamento futuro del mercato.
    Se i premi Nobel per l'Economia non azzeccano le previsioni, perché mai dovrebbe riuscirci un agente immobiliare?

    E' già straordinariamente complicato cercare di fornire delle valutazioni attendibili in merito alle attuali quotazioni...
     
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