Come stimare un immobile abusivo?

Salve a tutti,
sono nuovo in questo forum e mi complimenti con gli ideatori...
Vengo al nocciolo del mio problema:
sono un agente immobiliare ed un tecnico (mio amico) mi ha chiesto la cortesia di stimare un immobile abusivo, o meglio.... è stata chiesta l'integrazione da parte del giudice di stimare questo immobile....come posso procedere?
Redigo prima una stima del valore dell'immobile se fosse regolare, poi sottraggo i costi per sanarlo....... che ne dite se agisco in questo modo?
IL problema è anche un altro: l'immobile secondo me non può essere sanato perkè edificato come mansarda in sopraelevazione!!!!
Attendo notizie e grazie anticipatamente,
Alfonso

 

bel quesito !
a mio modesto avviso occorre capire se è sanabile in difetto ... rischia di non valere nulla anzi occorre valutare i costi del ripristino.
Considerato che in italia tranne il " fuenti" e "punta perotti" tutto è sanabile o quasi...... io procederei valutando il bene come valore di mercato e poi porterei in detrazione tutti i costi ( professionali, sanzioni, ecc ) per la sua regolarizzazione. Mi permetto di aggiungere che se è stato realizzato in sopraelevazione occorre considerare l'eventuale indennizzo per gli eventuali altri condomini.

 

In primis ti ringrazio della tempestività della risposta,
tengo a precisare che non vi sono altri condomini perchè il fabbricato è composto da: piano terra, piano primo e piano abusivo (mansarda- sottotetto) e il proprietario è titolare dell'intero stabile.Inoltre, come faccio a sapere se è possibile avere una concessione in sanatoria e quali sono i costi dell'oblazione? cambiano da Comune a Comune?
Grazie.

 

sono d'accordo

Aggiunto dopo 3 minuti :

Questa credo sia competenza di un buon geometra locale, gli AI non sanno mica tutto, almeno io.
Mostraci anche il quesito posto dal giudice così capiamo meglio.

 

sarebbe interessante sapere l'esatto quesito del giudice. Comunque si opterei per una valutazione di mercato, poi porterei a parte la detrazione di tutti i costi.
Bell'amico il tecnico

 

mi ero trattenuto ... ma condivido

 

Ciao a tutti,
a quanto vedo il quesito sta riscontrando un enorme successo!!!!!
Il quesito del giudice è un quesito normalissimo perchè l'immobile pignorato non era quello abusivo (naturalmente non risultava da nessuna parte)....... Riepilogo:
Oggetto del pignoramento era tutto lo stabile di completa proprietà del Sig. Mister X, quando è stato fatto il primo sopralluogo, dato ke il quesito del giudice comprendeva solo il piano terra e il piano primo, il tecnico ha risposto al quesito non prendendo proprio in considerazione il piano secondo perchè non era oggetto di pignoramento.
Vedendo le foto, il giudice ha chiamato il tecnico e gli ha imposto di accertarsi anche del piano secondo, il quale da verifiche fatte anche sul Comune risulta abusivo ed ora è anche sotto sequestro.
Ora il mio problema è di stimarlo.......e con il vostro aiuto ho capito dove mettere mano, ma ora ho un'altro quesito:
premesso ke opterò prima per una valutazione di mercato e poi sottrarrò i costi..... ma i costi da dove posso rilevarli?
Es: costo per sanare l'abuso, costi professionali, ecc....
Grazie anticipatatamente.

 

.. della serie ognuno faccia la sua parte:
- l'AI la valutazione del bene
- il geom la stima dei costi della sanatoria.
mi sembra che questa divisione dei compiti rispecchi le rispettive competenze professionali.
a presto

 

Tutti i costi necessari a sanare la situazione in maniera da poter commercializzare il bene al valore stimato.
Nei panni del tuo amico tecnico io farei così:
+ valutazione di mercato con valori raccolti da alfonso b
- Costi di regolarizzazione stimati da me o tecnico X
= Valore di mercato attuale dell'immobile
Può andare?

 

ma i costi tecnici, come puoi reperirli tu Agenti Immobiliari per forza di cose e per non scrivere p.......e te le deve dare il tuo amico geometra o comunque un tecnico.

 

senza un condono non puoi sanare nulla, non perdere tempo, l immobile è sequestrato penalmente quindi è impossibile sanarlo senza una nuova sanatoria, ammesso che è sanabile.

 

Scusa, ma questo tecnico che s'è iscritto a fare all'albo dei consulenti del Tribunale se non poi sa fare il suo lavoro?

 

C'è di peggio, purtroppo!
Un anno fa il presidente del Tribunale di Treviso ha mandato una lettera ai presidenti di tutti gli ordini professionali richiamando i professionisti a descrivere correttamente gli immobili e altro ... pensate che sia successo qualcosa? Niente, nessuno sembra abbia proceduto ad un richiamo agli iscritti

 

chi?

 

Certo che puoi sanarlo, però devi applicare l'ultimo condono edilizio, quindi pagare gli oneri di urbanizzazione, la sanzione, vedere se gli abusi sono stati realizzati a norma antisismica (nel caso sia in tale zona), chiedere il parere per gli eventuali vincoli (paesaggistico, idrogeologico, ecc, ecc,). Se poi non te li danno?

 

I costi gli oneri e le procedure per la sanatoria variano da comune a comune, quindi, naturalmente devi informarti nel Comune di pertinenza

 

Dovrebbe essere così, ma se fosse mio o mi chiedesse consulenza un Cliente certamente vorrei verificare i miei diritti rivolgendomi ad un Legale Amministrativista, non credo che sia così automatico il diritto.....