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  1. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vorrei mi aiutaste a risolvere un problema legato alla successione legittima. Nell'asse ereditario è inserito un immobile costruito nel 1995 su terreno agricolo non edificabile. Lo stabile è composto da un deposito di ca. 90 mq e da un appartamento costruito in sopraelevazione. Entrambe le realtà sono state edificate in assenza di concessione edilizia ed inserite in condono per la relativa richiesta della sanatoria. Sono stati corrisposti gli anticipi degli oneri concessori e presentate le planimetrie al Comune che dovrà giudicare l'idoneità e l'eventuale concessione del condono edilizio. In relazione alla successionedei beni di famiglia ed al conseguente trasferimento delle proprietà agli eredi, risulta necessario valutare il valore degliimmobili descritti. Quanto vale un immobile costruito abusivamente? E' legittimo assegnare un valore commerciale alla struttura? Grazie a tutti.
     
  2. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gli immobili sono accatastati???
     
  3. valentina geometra

    valentina geometra Membro Attivo

    Altro Professionista
    ...se in 20 anni non ti è mai arrivata lettera di diniego del condono, certo che devi inserirli!
    ...e provvedi alla denuncia al NCEU atrribuendo destinaz d'uso e rendita..... se catasti come F3 (unità in corso di costruzione e quindi senza rendita) attribuisci il più probabile valore di mercato delll'immobile.

    la domanda di condono, salva lo stabile (ma informati presso gli uffici tecnici comunali per eventuali sorpresine).
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non dovrebbero essere più irregolari.
    Andrei al Comune a chiedere chiarimenti della domanda di condono.
    Se hanno ottenuto la concessione, li accatasti e ti danno la rendita che dichiarerai in successione.
     
  5. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Solo per precisare alcune cose.
    Per ottenere la concessione edilizia in sanatoria, gli immobili devono essere accatastati. Pertanto, in tal caso, il valore da inserire in successione sarà pari al valore catastale degli stessi. Non devi fare alcuna stima ma solamente moltiplicare la rendita catastale per i coefficienti di legge.
    In ogni caso, anche nell'ipotesi in cui la concessione edilizia in sanatoria non sia ancora stata rilasciata, questo non esclude gli immobili dal loro inserimento in successione.

    Spero di esser stato chiaro.

    Cordiali saluti,
    Fabio
     
  6. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non confonderei la egolarità fiscale dell'immobile con la concessione edilizia rilasciata dal Comune di appartenenza. Infatti l'Immobile risulta regolarmente accatastato e munito di rendita definitiva secondo la quale viene corrisposta l'I.C.I. comunale. Lo stesso stabile risulta costruito senza concessione edilizia. E' stata presentata una domanda di condono e corrisposte alcune quote degli oneri concessori. Questa struttura può, a tutt'oggi, essere trasferita in successione legittima tra gli eredi e, soprattutto, quale valore è legittimo atrribuirgli. Un valore commerciale, nonostante la mancata concessione edilizia e l'assenza di condono oppure un valore che dovrà stabilirsi con criteri diversi? E se si, quali sono i criteri da adottare? Grazie a tutti.
     
  7. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questi sono i moltiplicatori da attribuire alle rendite, a seconda della categoria catastale:

    1) 100 * 1,05 * ( 1,20 ) = 126.....categ. A - C - (Escluso C1 e A/10)
    2) 100 * 1,05 * ( 1,10 ) = 115,5..categ. A - C2 - C6 prima casa
    3) 50 * 1,05 * ( 1,20 ) = 63.........categ. A/10 - D
    4) 34 * 1,05 * ( 1,20 ) = 42,84....categ. E - C1
    5) 75 * 1,25 * ( 1,20 ) = 112,5
    6) 100 * 1,05 * ( 1,60 ) = 168.....categ. B

    D.L. 03/10/2006 nº 262 (Art. 2, Comma 4)

    Saluti e buon lavoro
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi levarti ogni dubbio chiedendo al Comune se la concessione edilizia in sanatoria è stata definita oppure c'è ancora da pagare qualche rata.
    Dopo di chè procedi con certezza con i moltiplicatori di Fabio88.
     
  9. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ripeto: il ritiro della concessione edilizia in sanatoria non è condizione essenziale per inserire gli immobili in successione.

    Puoi tranquillamente fare la successione e successivamente preoccuparti della situazione urbanistica.
    La concessione, potrà, in seguito, essere ritirata ed intestata agli eredi.

    Saluti e buon lavoro
     
  10. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'immbile descritto e commentato così gentilmente dai partecipanti alla discussione, dovrà essere ripartito fra gli eredi. Nonostante la regolarità catastale, come già detto, permane l'assenza di concessione edilizia e di sanatoria. Per dividere equamente la proprietà fra gli eredi, risulta necessario conoscerne il valore in "soldoni". Come si valuta un immobile abusivo? Grazie a tutti coloro che vorranno aiutarmi.
     
  11. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Hai la testa piu' dura di un barracuda!!!!!!:risata::risata:
    Ti è stato detto e ripetuto che se l'immobile è catastato, anche se non ha avuto la concessione edilizia, viene valutato moltiplicando la rendita catastale x 126 se abitazione o magazzino, x 115.5 se prima casa e per 42.84 se negozio o similare
    Il risultato di quella semplice moltiplicazione ti da il valore in soldoni...............:D:D
     
    A valentina geometra piace questo elemento.
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per il fisco.
    Barracuda, forse, vuole sapere quanto vale sul mercato l'immobile abusivo.
     
  13. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    In questo caso dovrebbero farlo valutare da periti del posto,che terranno conto delle spese che si dovranno ancora spendere x sanare l'immobile.Noi da fuori non possiamo farlo
     
  14. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    1 - Mi è stato offerto di riscattare le quote degli altri eredi e divenire unico proprietario dell'immobile. Da quì, la necessità di conoscere il CRITERIO di valutazione del valore non fiscale ma effettivo, affinchè si possa procedere alle cessione delle quote ed alla relativa corresponsione del danaro agli aventi diritto. Permanendo allo stato attuale la condizione di abuso, quale CRITERIO è legittimo utilizzare per assegnare un valore EFFETTIVO al bene in oggetto?
    2 - Nel 1995, ricevetti il permesso di realizzare a mie spese l'appartamento in sopraelevazione del deposito costruito da mio padre nel 1982. Anche l'appartamento risulta intestato a mio padre in quanto costruito su terreno di sua proprietà. Atutt'oggi, abito in questo appartamento con la mia famiglia. I miei due fratelli, all'epoca minori, non entrarono nel merito della facoltà ricevuta da mio padre e non si opposero alla decisione dei miei genitori. Sin da subito, i genitori, disposero di dover escludere l'appartamento realizzato dall'asse ereditario in quanto costruito da me. Qualche mese fa, mio padre è venuto a mancare e si è presentata la necessità di regolarizzare la successione e, nel contempo la volontà di suddividere l'asse ereditario composto dall'immobile in oggetto e da altri beni immobili. Oggi, i miei fratelli mi chiedono di rendergli in danaro, L'OPPORTUNITA' che ho ricevuto oltre 15 anni fa dai miei genitori di costruire l'appartamento su un terreno che oggi appartiene anche a loro. Non si oppongono al trasferimento della proprietà di quanto ho costruito a mie spese ma vogliono che venga attribuito un valore alla concessione fattami nel '95, alla facoltà concessami di realizzare l'appartamento, affinchè possano ricevere la loro quota in danaro. Come è possibile risolvere questo problema? Esiste un criterio legittimo che mi consenta di regolarizzare con onestà e correttezza la diatriba con i miei fratelli. Con la speranza di aver chiarito in modo esaustivo il problema, attendo i vostri consigli. Grazie

    Aggiunto dopo 24 minuti :

    Ad ulteriore precisazione, tutte le migliorie ( muri e ringhiere di recinzione del giardino circostante il fabbricato, canceli di accesso, impianto di illuminazione esterno, collegamenti alla rete di fornitura del gas, realizzazione della fossa IMOF, pavimentazione del viale di accesso e della corte esterna), che hanno incrementato sensibilmemte il valore della struttura, sono state realizzate completamente a mie spese e senza il benchè minimo interessamento da parte degli attuali eredi. Tra le tante, ho provveduto ad eseguire, nel tempo, tutte le manutenzioni ordinarie e straordinarie ad un immobile che non è ancora di mia poprietà, contando troppo sulla fiducia che nutrivo nei confronti della famiglia d'origine. Oggi per poter acquisire il diritto di proprietà di un appartamento costruito con i miei sacrifici mi trovo nella condizione di dover in primis liquidare gli eredi per una opportunità concessami da mio padre quando era in vita. Qual'è il sistema per risolvere nel modo giusto. E' corretto che mi venga chiesto del danaro per aver ricevuto il permesso di costruire e pertanto oggi corrispondere dei benefici a chi è divenuto erede? Grazie ancora.
     
  15. valentina geometra

    valentina geometra Membro Attivo

    Altro Professionista
    è corretto nel momento in cui tu hai ricevuto qualcosa in più rispetto a loro... fossi stato tu al posto loro, avresti fatto la stessa cosa.

    contatta un tecnico del posto e fai eseguire una perizia di stima... il tecnico del posto valuterà meglio il valore di costruzione - a quanto ammonta la completa regolarizzazione e soprattutto il valore di mercato.
    se i tuoi fratelli non si accontenteranno della tua perizia di parte, loro potranno farla eseguire da altri tecnici (diverso dal tuo) e dopo cercate di trovare insieme la via di mezzo.... se non insieme, davanti agli avvocati...
     
  16. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino

    Se di buon senso, penso che i tuoi fratelli considerino il fatto che il tuo appartamento, pur essendo cointestato,sia gia' tuo,cosi' come tuo è il diritto alla quota di magazzino già intestato a tuo padre.
    Secondo me tu dovresti pagare loro la quota di magazzino,al netto delle migliorie da te effettuate,ed in piu' le quote del diritto alla sopraelevazione.Credo che un perito del luogo sia in grado di fare una stima di questi valori.
    Naturalmente, le spese, sia di successione che nell'eventuale formazione di altri atti pubblici,saranno sostenute ripartendole anche in proporzione ai valori che usciranno fuori da queste stime e non quelle ufficiali!!!
     
  17. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte ricevute...mi chiedo...c'è la possibilità di calcolare il diritto di sopraelevazione? Le quote da cedere agli eredi relative alla facoltà di sopraelevazione ricevuta, vanno calcolate in funzione del valore di mercato acquisito dall'appartamento o vanno considerati altri parametri? Se si, quali sono i questi parametri da considerare per conoscere l'ammontare da cedere ai fratelli?
     
  18. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    :disappunto::disappunto::disappunto::disappunto:
     
  19. barracuda

    barracuda Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Caro ag1953, se intendi che non mi resta di sbattermi con la testa al muro.....credo dovrò provvedere quanto prima e comunque geazie per il consiglio o...per i consigli....
     
  20. ag1953

    ag1953 Membro Junior

    Privato Cittadino
    No............. che hai capito?
    Continuo a dirti che noi da qui non siamo in grado di calcolare il valore del diritto di sopraelevazione, ma questa è una cosa che un tecnico del posto dovrebbe poter fare!!!!!!!!!!!
    Ero io che mi sbattevo la testa al muro, perchè te l'ho scritto piu' di una volta e tu sembri non capire!
     

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