Comodato e A.P.E.

Buonasera,
per motivi professionali spesso mi reco all'Agenzia delle Entrate per registrare dei contratti. Le informazioni che ho ricevuto stamani mi hanno lasciato basito e volevo un confronto con esperti del settore.
Devo registrare un contratto di comodato d'uso gratuito tra due società avente ad oggetto sette porzioni/vani di unità immobiliari distinte. Il contratto è stato stipulato nel giugno 2012, ben prima del primo intervento normativo in materia di obbligo dell'APE per i contratti extra-notarili (all'epoca si chiamava ancora ACE).
L'impiegata che mi accoglie mi dice che senza allegare l'APE lei farà la segnalazione all'ufficio sanzioni e le due società saranno responsabili in solido di una sanzione tra 3.000 e 18.000 €, commisurata in base alla gravità, e moltiplicata per SETTE (una per immobile!).

Le eccepisco che:
1) E' un comodato d'uso gratuito
2) Il contratto risale al 2012

Inizia una discussione tra lei e un'altra impiegata al termine della quale mi suggeriscono di riprendere il contratto e attendere un quesito che hanno fatto in materia di comodato alla sede regionale.

Uscito dall'ADE chiamo l'ADE di un'altra Provincia che in maniera decisa mi dice che con il comodato non c'è nessun obbligo, però mi dice che se fosse stato un contratto di locazione, il fatto che fosse stato stipulato prima dell'entrata in vigore della norma non mi avrebbe esentato dall'obbligo di allegare l'APE (essendo più unità immobiliari) che, se successiva rispetto alla data di stipula, avrebbe prodotto sanzione.

Volevo confrontarmi con voi in proposito. Sono propenso a far firmare la dichiarazione di aver fatto il versamento (200€*7 + sanzione e interessi) col codice ufficio errato e andare all'altra ADE!

 

Ma non è più semplice fare L'APE e consegnarla in copia?

 

Ma nel 2012 il contratto non è stato registrato?

 

Oppure rifarlo ora exnovo

 

Così non paga le sanzioni.

 

Il problema interpretativo probabilmente sorge perche' ci sono state parecchie modifiche al dlgs 192 2005 e magari quel funzionari non e' aggiornato.

Fino al dl 145 23 dicembre 2013 che abolisce il comma 3-bis dell'articolo 6 del dlgs 192 2005
vigeva tale comma:

"3-bis. L'attestato di prestazione energetica deve essere
allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di
immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la
nullita' degli stessi contratti"
Quindi ricadeva anche il trasferimento a titolo gratuito.
Oggi con la conversione del dl 145 2013 quel comma non esiste piu' di fatto quindi resta solo il comma 3"

Dulcis in fondo tanto per aumentare la confusione con la legge finanziaria
147 27 dicembre 2013 al comma 139 lettera a veniva "resuscitato" il comma
3-bis in mancanza di conversione del dl 145 2013.
"
Al decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all'articolo 6, comma 3-bis, sono premesse le seguenti parole: «A decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto di adeguamento di cui al comma 12,»;"

Di fatto oggi quel comma con la successiva conversione con la legge 9 21 febbraio 2014 viene definitivamente abrogato.

Quindi cosa resta?
solo l'articolo 6 comma 3 che e' stato modificato dal dl 145 2013.
"
7. All'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i
commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di
trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di
locazione di edifici o di singole unita' immobiliari soggetti a
registrazione e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente
o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la
documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla
attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia
dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresi'
allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole
unita' immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se
dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti
uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro
18.000; la sanzione e' da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di
locazione di singole unita' immobiliari e, se la durata della
locazione non eccede i tre anni, essa e' ridotta alla meta'.
L'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla
Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei
contratti previsti dal presente comma, dall'Agenzia delle Entrate, ai
fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi
dell'articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.»"

Il che prevede l'allegazione e clausola solo per gli atti a titolo oneroso e contratti di locazione nel caso di piu' unità immobiliari o l'inserimento della clausola nel caso di singole unità immobiliari.

Questa e' la scaletta temporale

1) Legge 90 3 agosto 2013 di conversione istituisce la nullità (non sanzioni)
se non viene allegato l'attestato anche ai trasferimenti di unità immobiliari a titolo gratuito.

2) DL 145 23 dicembre 2013 che istituisce le sanzioni ma al tempo stesso abolisce il 3-bis e quindi la nullità per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

3) Legge 147 27 dicembre 2013 che modifica un comma temporaneamente abrogato.

4) Legge 9 21 febbraio 2014 conversione del DL e abrogazione del comma 3-bis che stabiliva la nullità (non le sanzioni da 3000 a 18000 euro) per gli atti di trasferimento a titolo gratuito.

 

Conseguentemente, in caso di stipula di un contratto di comodato di un immobile ad uso abitazione in forma scritta – contratto essenzialmente gratuito nel quale non si realizzano gli estremi del contratto di locazione – in assenza di una specifica disposizione normativa regionale, non sono necessari gli obblighi di informazione, allegazione e consegna dell’APE.

P.S. Buon compleanno, od1n0!

 

salve a tutti,mi chiamo lino e ho trovato molto interessante la discussione sugli immobili.
volevo avere delucidazioni da parte vostra.
Nell' ottobre del 1996 ho conosciuto il proprietario di tre immobili. Con il proprietario dell’immobile in cui abito, abbiamo stipulato un contratto con la dicitura di "comodato " in data 02-12-1996 il quale non ne ho saputo più niente, compreso la copia che non ha mai voluto darmi. A Gennaio 97 ha iniziato a chiedermi 970.000 lire con scadenza ogni 3 mesi in contanti dicendomi che gli servivano liquidi in quanto doveva pagare i muratori che gli stavano ristrutturando l’altra casa. Entrati nell’euro ha iniziato a chiedermi mille euro ogni 3 mesi. Nel mese di Marzo del 2005 il proprietario è venuto a mancare lasciando disposizioni alla figlia la quale è diventata la proprietaria dell’immobile che occupo. La proprietaria ha continuato a chiedermi le mille euro ogni 3 mesi sempre in contanti dicendomi che le mille euro che prendeva gli servivano a sua madre in quanto la madre prendeva solo 700 euro di pensione. La proprietaria a fine Dicembre 2013 mi ha detto che da Gennaio 2014 ne voleva 1.500,00 ogni 3 mesi,alla quale io le ho risposto che non se ne parlava proprio. Il 30 Gennaio 2014 mi ha inviato una A/R di disdetta del contratto di "comodato" e di lasciare l'immobile a fine Luglio. Le ho telefonato,mi ha risposto il marito al quale ho chiesto copia del contratto,lui mi ha risposto dicendomi che doveva chiedere al suo avvocato se poteva darmi la copia. Allora mi sono rivolto ad un legale, Il 28-02-2014, il mio legale ha inviato una A/R alla proprietaria, scrivendo di presentarsi presso il loro studio il giorno 13 marzo, ma loro non si sono presentati, ma hanno fatto mandare dal loro legale solo la copia del contratto con la dicitura solo "comodato", sul quale c’è la mia firma, ma io non ricordo minimamente di aver firmato, in quanto, come già scritto sopra, non ho più avuto notizie cartacee del contratto di comodato. A questo punto ho fatto un'esposto alla Gdf allegando tutti i documenti compresi quelli dei miei movimenti bancari dove risulta che io ogni 3 mesi ritiravo le mille euro.Premetto che tutte le bollette ad eslusione del gas e dell' acqua sono intestate a me.
P.S. Premetto che come molti italiani non ho mai saputo che il contratto di comodato è
automaticamente gratuito.
Chiedo a Voi cortesemente se ho fatto bene, inoltre non riesco a capire perchè qui' in Italia quando uno fa un contratto non si mette mai tutta la dicitura,mi potete dare per favore una spiegazione anche su questo.Scusate la mia ignoranza sulla materia,io vengo da Asmara (ERITREA) e li esisteva solo contratto di affitto e nessun altro tipo di contratto.
Chiedo cortesemente se potete darmi una risposta su quanto vi ho descritto.
Vi ringrazio anticipatamente.
Distinti Saluti

 

Diciamo che aveva mascherato un contratto di affitto con un comodato. Approfittando del tuo digiuno di italiano. Quello che sta facendo il tuo avvocato finirà con l'essere un'emersione di affitto in nero che si conclude con una inc....ulatura per i proprietari con una bella gatta da pelare molto salata in termini economici fior di euro da pagare. Tu invece pagherai un terzo della rendita catastale a titolo di affitto (circa 150 euro mensili). Ma ricorda che dovrai andare a registrare (tu magari insieme a qualcuno capace) un contratto verbale, pagando gli oneri e la multa, che poi potrai trattenere in quota al tuo nuovo proprietario. Per fare questo portati la copia del comodato e gli estremi identificativi della nuova proprietaria ed i dati catastali dell'immobile. (Occhio s fare emergere il contratto di affitto e non di Comodato altrimenti ingarbugli tutto) Il piatto è servito adesso tocca a te saperlo e volerlo mangiare. Forse meglio farti seguire da un legale anche per l"emersione.

 

Sull'allegazione per la registrazione e sanzioni relative dubito che la normativa regionale possa dare incarico all'ADE per quel che riguarda l'irrogazione essendo l'ADE statale .

tnx per gli auguri.[DOUBLEPOST=1397758402,1397758209][/DOUBLEPOST]

Non piu' dopo la sentenza 50 2014 della corte costituzionale che dichiara l'incostituzionalità dei commi 8 e 9 dell'articolo 3 del dlgs 23/2011.

 

L"ADE li registra

 

Puo' anche continuare a registrarli ad un canone pari al triplo e non ad 1/3 della rendita catastale ma di fatto sono nulli.

http://www.ilsole24ore.com/art/noti...contro-affitti-nero-133111.shtml?uuid=ABpmV52

 

Intanto paga una miseria

 

Il fatto che li registri non significa chedebba pagare una miseria. Semmai pagherà l'imposta di registro per un contratto nullo e non potrà neanche chiederla indietro.

 

Io ho registrato un contratto in emetsione e pago una miseria e nessuno si lamenta

 

A certo peccato che ora il proprietario potrà fare causa e se non c'era neanche il contratto scritto non registrato chiedere il rilascio dell'immobile e la relativa indennità di occupazione.
Quando avresti fatto questa registrazione? prima o dopo la sentenza della corte costituzionale?

 

Assolutamente sì, ma il mio discorso era un altro. Che cosa succede se una disposizione regionale dovesse prevedere l’obbligo di rendere disponibile l’APE al conduttore anche in caso di comodato scontrandosi con la normativa nazionale? La normativa statale metterebbe fuori norma la disposizione regionale?

L’art. 117 della nostra Costituzione sancisce una ripartizione di competenze tra Stato e Regioni tale che, per talune materie, tassativamente indicate dalla stessa norma, è prevista una competenza, a seconda dei casi, esclusiva dello Stato, oppure ripartita tra Stato e Regioni, lasciando che nelle altre materie residuali, non espressamente riservate alla potestà legislativa statale, la potestà legislativa sia appannaggio esclusivo delle Regioni.

Ora, la materia della certificazione energetica degli edifici, non è stata considerata propriamente come materia di competenza esclusiva dello Stato, art. 117, co. 2, lettera s), Costituzione, ma piuttosto come appartenente ad un ambito normativo autonomo che, non rientrando in alcuna altra specifica materia lasciata alla esclusiva competenza dello Stato ovvero alla competenza ripartita Stato-Regioni, ai sensi del co. 4 dello stesso art. 117, spetta esclusivamente alla competenza regionale.

Il D.Lgs. n°192/2005 ha lasciato facoltà alle Regioni di legiferare in materia di certificazione energetica e di erogare sanzioni. L’art. 17, non a caso rubricato “Clausola di cedevolezza", definisce una competenza normativa in materia così congegnata:

“In relazione a quanto disposto dall'articolo 117, quinto comma della Costituzione, le disposizioni di cui al presente decreto si applicano alle regioni e alle province autonome che non abbiano ancora provveduto al recepimento della direttiva 2010/31/UE fino alla data di entrata in vigore della normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma. Nel dettare la normativa di attuazione le regioni e le province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti dall'ordinamento europeo e dei principi fondamentali desumibili dal presente decreto. Sono fatte salve, in ogni caso, le norme di attuazione delle regioni e delle province autonome che, alla data di entrata in vigore della normativa statale di attuazione, abbiano già provveduto al recepimento”.

In parole povere:

a) sul gradino più alto c’è la direttiva comunitaria che obbliga gli Stati membri all’adozione di specifici interventi normativi in materia di risparmio energetico;

b) subito sotto si colloca l’intervento dello Stato che sulla base di un Decreto Legislativo disciplina la materia energetica di tutte le Regioni e Province autonome che non abbiano adottato ancora un proprio intervento di recepimento della direttiva comunitaria. Ciò significa che sullo stesso gradino rispetto a quello statale, può collocarsi la fonte normativa regionale o provinciale che abbia operato un intervento di recepimento della direttiva UE, prescindendo dall’intervento statale;

c) per quelle Regioni, poi, che ciò non avessero attuato, restava l’obbligo di operare un intervento normativo nel rispetto dei principi desumibili dalla normativa statale, fermo restando che, fintantoché l’intervento regionale non fosse stato attuato, per tali Regioni continuerebbe ad applicarsi la disciplina statale.

Per cui il quadro che si è venuto a creare nel tempo ha determinato:

a) casi di Regioni nei quali, non essendo stata disposta alcuna normativa locale, attuativa di quella statale, è rimasta applicabile l’intera legislazione nazionale emanata in materia;

b) l’esistenza di interventi normativi regionali, emanati in attuazione dell’intervento statale, e che, come tali, avrebbero dovuto essere rispettosi dei principi fondamentali posti dalla legislazione nazionale.

Ora, invece, che cosa è successo?

E’ successo che alcune disposizioni regionali hanno allargato l’ambito della propria disciplina ad elementi non propriamente attuativi della legislazione nazionale, esondando oltre i limiti della delega, disposizioni regionali che, in ogni caso, vanno comunque adesso applicate fintantoché vi sia un intervento del Giudice costituzionale che ne infirmi l’incostituzionalità, con la conseguenza che per le Regioni che abbiano emanato apposite norme in materia energetica le disposizioni sanzionatorie sono, al momento, quelle previste dalle disposizioni locali, a meno che la norma regionale non abbia compiuto un rinvio alla norma statale e i casi di esclusione dagli obblighi di certificazione energetica sono applicati secondo le disposizioni regionali.

In sostanza l’eventuale presenza di normative locali in deroga alle disposizioni statali continua ad essere rispettata, per cui si va da Regioni come l’Emilia-Romagna o la Provincia di Trento in cui non è prevista nessuna sanzione per il locatore e si segue quanto previsto dallo Stato a Regioni come il Piemonte o la Liguria in cui la multa va da 500 a 5.000 euro. La disciplina regionale della Lombardia (la più rigorosa in Italia) prevede sanzioni addirittura più severe di quelle statali per il locatore che stipula contratti senza aver prodotto e consegnato l’APE (da 2.500 a 10.00 euro). E la Lombardia già da tempo ha avviato i controlli ed erogato le sue sanzioni per mancata consegna di APE a compravendite e locazioni.

 

In Emilia non c'è sanzione!

 

Se non e' contrario alla direttiva europea essendo materia concorrente fra stato e regioni prevale la legislazione regionale anche se nella normativa europea a onor del vero si parla solo di vendita e locazioni.

Poi c'e' secondo me il problema che non basta valutare la legge in toto come materia concorrente ma andare a verificare comma per comma se quanto normato e' relativo a materia concorrente o esclusiva.
Ad esempio sul punto specifico della sanzione per la mancata allegazione ho qualche dubbio che possa essere materia concorrente in quanto ha anche una natura fiscale visto che parliamo di allegazione ai fini dell'imposta di registro quindi materia esclusiva statale.In questo caso la normativa regionale potrebbe non prevalere e si applicherebbe quella nazionale.

Per quel che riguarda invece la mancanza di sanzioni a livello regionale in Trentino ed Emilia potrebbe essere sollevato un mancato recepimento della normativa europea da parte del governo alla direttiva 2010/31/UE visto che all'articolo 12 comma 2 la direttiva prevede che

"
2. Gli Stati membri dispongono che, in caso di costruzione, vendita o locazione di edifici o unità immobiliari, l’attestato di prestazione energetica (o copia dello stesso) sia mostrato al potenziale acquirente o nuovo locatario e consegnato all’acquirente o al nuovo locatario."
"
e all'articolo 27 della stessa

"
Articolo 27

Gli Stati membri stabiliscono le norme sulle sanzioni applicabili alle violazioni delle disposizioni nazionali adottate in forza della presente direttiva e adottano tutte le misure necessarie a garantirne l’attuazione. Le sanzioni previste devono essere effettive, proporzionate e dissuasive. Gli Stati membri notificano dette disposizioni alla Commissione entro e non oltre il 9 gennaio 2013 e la informano senza indugio di eventuali successive modifiche delle stesse."
Una norma perche' abbia un senso deve prevedere anche una sanzione nel caso di mancato rispetto altrimenti lascia il tempo che trova e diventa di fatto facoltativa.


Del resto il principio di sussidiarietà applicato ai rapporti fra stato e regioni dopo la riforma del titolo V della Costituzione del 2001 ha creato e creerà molti danni e costi inutili a questo paese; Basti ricordare le varie le inchieste della magistratura sui consigli regionali di quasi tutta l'Italia.