Completamento lavori con permuta alla ditta appaltatrice

[Ayoub]

Buongiorno. Premetto che sono nuovo e chiedo scusa se ho creato la discussione in una sezione sbagliata.
Io sono proprietario di un lotto con 3 fabbricati di 13 appartamenti ritirati all'asta nel 2019(fabbricato A: 5 appartamenti; fabbricato B: 2 appartamenti; fabbricato C: 6 appartamenti). Si tratta di immobili che non sono mai stati completati a seguito di un fallimento della ex ditta costruttrice, e quindi mancano serramenti, impianti, pavimenti e intonaci, e in generale tutte le finiture.

Mi sono confrontato con un'impresa edilizia che si è proposta di ultimare tutti i lavori e ritirare il blocco A di 5 appartamenti alla fine, a titolo di compensazione per i lavori. Il preventivo dei lavori è di circa 750k euro, mentre il valore nominale degli appartamenti in caso di completamento è di circa 800-850k. Si procederebbe in questo modo: intestiamo 2 appartamenti allo stato di fatto come garanzia per l'impresa, e quando iniziano i lavori vendiamo gli appartamenti man mano che vengono completati per ottenere liquidità. Alla fine di tutto intestiamo ulteriori 3 appartamenti all'impresa.

Ora i miei dubbi riguardano questa intestazione: capisco l'esigenza dell'impresa di tutelarsi ma come garantiamo che i lavori vengano effettivamenti completati per tutti gli appartamenti e che l'impresa non si intaschi i 2 appartamenti che le intestiamo senza poi andare avanti? Che tipo di contratto dovremmo stipulare per garantire massima trasparenza e sicurezza a entrambe le parti? Inoltre, a livello fiscale come funziona? (IVA, plusvalenze, contabilità, risarcimento danni in caso di malintesi ecc...). Vi ringrazio in anticipo per le risposte, qualsiasi consiglio, osservazione, delucidazione è ben accetta.

 

[Edilnet.it]

Buongiorno! Comprendo la tua preoccupazione riguardo alla sicurezza del completamento dei lavori e la protezione dei tuoi interessi in questa situazione. È importante stipulare un contratto adeguato che definisca in dettaglio i termini e le condizioni dell'accordo tra te e l'impresa edilizia. Ecco alcune considerazioni e suggerimenti che potrebbero essere utili per garantire una maggiore trasparenza e sicurezza per entrambe le parti:

1. Contratto dettagliato: È essenziale redigere un contratto chiaro e dettagliato che specifichi le responsabilità di entrambe le parti, i tempi di completamento, le specifiche dei lavori da eseguire, i materiali da utilizzare e qualsiasi altra condizione rilevante. Assicurati che il contratto includa anche clausole che prevedano penalità nel caso in cui l'impresa non rispetti gli accordi.
2. Pagamenti graduati: Puoi considerare di suddividere i pagamenti in diverse fasi in base al progresso dei lavori. Ad esempio, potresti pianificare pagamenti parziali all'impresa edilizia dopo il completamento di determinate fasi dei lavori, in modo da garantire che gli appartamenti vengano completati gradualmente.
3. Controllo dei lavori: Puoi richiedere la presenza di un consulente tecnico o un ingegnere durante l'esecuzione dei lavori per verificare il progresso e la qualità delle opere. Questa figura professionale può effettuare visite periodiche sul cantiere per assicurarsi che gli standard vengano rispettati e che i lavori procedano come previsto.
4. Clausola di rescissione: È opportuno includere una clausola che consenta la rescissione del contratto nel caso in cui l'impresa non rispetti gli accordi o non completi i lavori entro i termini concordati. Questo dovrebbe essere accompagnato da specifiche sanzioni o modalità di risarcimento nel caso in cui si verifichino situazioni di inadempienza.

Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, consiglio di consultare un professionista del settore, come un commercialista o un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Questi professionisti saranno in grado di fornirti informazioni specifiche riguardanti l'IVA, le plusvalenze, la contabilità e altri aspetti fiscali correlati alla tua situazione particolare.

Infine, in generale, è sempre consigliabile ottenere consulenza legale per la redazione del contratto e per assicurarti che i tuoi interessi siano adeguatamente protetti. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare potrà fornirti il supporto necessario per affrontare questi aspetti legali complessi e garantire la massima sicurezza per entrambe le parti coinvolte.

Ricorda che queste sono solo informazioni generali e che è importante ottenere consulenza professionale specifica per la tua situazione particolare.

 

[eldic]

mah, mi vengono in mente due possibilità.

NON gli cedi i 5 appartamenti ma gli dai una fidejussione che li tuteli in caso, a lavori finiti non li paghi.
a garanzia della fidejussione dovrai metterci capitale tuo (non credo che nessuna banca accetti gli immobili a garanzia).

per ridurre l'importo della fidejussione potreste provare a stabilire non una cessione "in unico" dei 5 appartamenti ma uno per volta a fronte di un piano di stato avanzamento lavori

gli cedi i 5 appartamenti ma, in questo caso, la fidejussione la rilascerà il costruttore a te.

se il costruttore è serio (e solido) non dovrebbe farti problemi.
in caso contrario qualche dubbio me lo porrei.


ps.
come terza, scontata via, potresti provare a vendere gli appartamenti e con la rivenienza pagare il costruttore.
mi rendo conto che non sarà facile.


va da sè che, come già ti è stato prospettato, i quattrini pagati per un supporto legale sarebbero ben spesi.

 

[Ayoub]

mah, mi vengono in mente due possibilità.

NON gli cedi i 5 appartamenti ma gli dai una fidejussione che li tuteli in caso, a lavori finiti non li paghi.
a garanzia della fidejussione dovrai metterci capitale tuo (non credo che nessuna banca accetti gli immobili a garanzia).

per ridurre l'importo della fidejussione potreste provare a stabilire non una cessione "in unico" dei 5 appartamenti ma uno per volta a fronte di un piano di stato avanzamento lavori

gli cedi i 5 appartamenti ma, in questo caso, la fidejussione la rilascerà il costruttore a te.

se il costruttore è serio (e solido) non dovrebbe farti problemi.
in caso contrario qualche dubbio me lo porrei.


ps.
come terza, scontata via, potresti provare a vendere gli appartamenti e con la rivenienza pagare il costruttore.
mi rendo conto che non sarà facile.


va da sè che, come già ti è stato prospettato, i quattrini pagati per un supporto legale sarebbero ben spesi.

Grazie per la risposta. Io ho acquistato come privato e da quello che so nessuna banca mi farebbe fare una fideiussione dando semplicemente gli immobili a garanzia. Serve un reddito. Per la seconda opzione ovvero cedere i 5 immobili e far fare la fideiussione all'impresa è piu realistico. Grazie per l'idea, provo a sentire qualche legale/commercialista.

 

[MauroScherlin]

Gli cedi gli appartamenti con permuta in lavorazioni e patto di riservato dominio. Il Notaio sarà ben capace di gestire questo tipo di compravendita.

 

[francesca63]

In ogni caso serve un avvocato specializzato in immobiliare, per gestire al meglio la situazione, e inserire nel contratto tutte le clausole necessarie per la tutela di entrambi.
Meglio investire nell’assistenza di buon professionista, piuttosto che risparmiare e piangere poi.

 

[brina82]

Buongiorno. Premetto che sono nuovo e chiedo scusa se ho creato la discussione in una sezione sbagliata.
Io sono proprietario di un lotto con 3 fabbricati di 13 appartamenti ritirati all'asta nel 2019(fabbricato A: 5 appartamenti; fabbricato B: 2 appartamenti; fabbricato C: 6 appartamenti). Si tratta di immobili che non sono mai stati completati a seguito di un fallimento della ex ditta costruttrice, e quindi mancano serramenti, impianti, pavimenti e intonaci, e in generale tutte le finiture.

Mi sono confrontato con un'impresa edilizia che si è proposta di ultimare tutti i lavori e ritirare il blocco A di 5 appartamenti alla fine, a titolo di compensazione per i lavori. Il preventivo dei lavori è di circa 750k euro, mentre il valore nominale degli appartamenti in caso di completamento è di circa 800-850k. Si procederebbe in questo modo: intestiamo 2 appartamenti allo stato di fatto come garanzia per l'impresa, e quando iniziano i lavori vendiamo gli appartamenti man mano che vengono completati per ottenere liquidità. Alla fine di tutto intestiamo ulteriori 3 appartamenti all'impresa.

Ora i miei dubbi riguardano questa intestazione: capisco l'esigenza dell'impresa di tutelarsi ma come garantiamo che i lavori vengano effettivamenti completati per tutti gli appartamenti e che l'impresa non si intaschi i 2 appartamenti che le intestiamo senza poi andare avanti? Che tipo di contratto dovremmo stipulare per garantire massima trasparenza e sicurezza a entrambe le parti? Inoltre, a livello fiscale come funziona? (IVA, plusvalenze, contabilità, risarcimento danni in caso di malintesi ecc...). Vi ringrazio in anticipo per le risposte, qualsiasi consiglio, osservazione, delucidazione è ben accetta.

750k di lavori e lui si prende 800-850k in appartamenti? L'affare del secolo!

Se gli appartamenti in permuta sono 5, la cosa mi pare abbastanza scontata: man mano che si realizza il 20% dei lavori, si va dal Notaio ad intestare l'immobile all'impresa edile.

Magari si potrebbero trascrivere i 5 preliminari subito, a certe condizioni che tutelino ambo le parti, e man mano rogitare.

Per le tasse è necessario consultare commercialista e Notaio.

Tutto intestato a persona fisica? Bel rischio con l'AdE... dovresti intestare tutto ad una società.