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salvo983

Membro Attivo
Privato Cittadino
Salve a tutti, chiedo un vostro parere e chiedo scusa se tante informazioni non saranno precise, ma non sono il diretto interessato. Provo a sintetizzare il tutto.

I miei genitori, unitamente ad altri familiari, hanno stipulato un atto di permuta su un terreno edificabile sul retro delle rispettive abitazioni.

Tale atto di permuta è stato stipulato in data 01.06.2012 con atto notarile.

Il contratto di permuta prevedeva la cessione in permuta del terreno dove veniva costruito un edificio con 12 appartamenti, suddiviso in due ali da 6 appartamenti. Nell’atto di permuta, il costruttore si impegnava a versare una penale di euro xxx in caso di inadempienza dei lavori, più eventuali danni, consegnando a persona terza un assegno. Per la permuta 2 appartamenti nell’edificio di sinistra andavano ai proprietari del terreno vicino al nostro, mentre a noi, a detta del costruttore ne toccava 1, nell’edificio di destra, più una restante somma. (diciamo 1 appartamento e mezzo)

Siccome nella nostra proprietà al pieno terra è presente un appartamento vuoto, allo stato grezzo, col costruttore ci si accordava, sempre con scrittura registrata, di finire i lavori in modo da coprire la restante somma che ci toccava.

I lavori dovevano essere completati dopo 3 anni in data 01.06.2015. Lo stesso iniziava la costruzione dei 6 appartamenti al lato sinistro (nel terreno dei vicini).

Dopo circa 2 anni, con i lavori che andavano a rilento, iniziavamo a chiedere quando cominciasse a costruire nel lato destro. Lo stesso, impossibilitato a terminare i lavori (sia nel lato in costruzione che nell’altro inesistente) per ottemperare alla nostra permuta, stipulava tramite una scrittura privata, NON registrata, la cessione di un appartamento nell’edificio in costruzione, mentre per i lavori dell’appartamento privato ancora non era stato fatto nulla.

Alla scadenza del termine (giugno 2015) i lavori non erano terminati, l’edificio di sinistra era a metà, mentre in quello di destra non erano mai iniziati e l’appartamento nostro privato non era stato toccato.

Dopo la scadenza del contratto e dopo non poche lamentele, il costruttore iniziava qualche lavoro nel nostro appartamento, mentre nell’edificio in realizzazione chiedeva proroga della licenza e si impegnava a finire i lavori per giugno 2016.

Nel novembre scorso ci informano che ha fatto un compromesso per la vendita dell’appartamento che ci toccava a noi, chiediamo un incontro e lo stesso ci conferma la cosa e ci assicura che ad inizio 2016 iniziava i lavori nell’edificio di destra, e che entro 2 anni ci consegnava l’appartamento e che finiva l’alloggio nella nostra proprietà.

A quel punto ci siamo rivolti ad un legale.

Per circa 1 mese e mezzo gli abbiamo mandato avvisi con raccomandata A/R, tramite legale per un incontro e lo stesso non ha mai risposto. Tramite il suo legale ci è stato riferito che la sua intenzione è di darci l’appartamento tra 2 anni più le penali.

Ad oggi ha iniziato a scavare per la costruzione dell’edificio di destra mentre nell’appartamento nostro non ha più toccato nulla (a dire la verità non è stato fatto niente di lavori).

Da precisare che per completare i lavori dell’edificio ci vogliono ancora 2/3 mesi e che lo stesso è stato realizzato per circa 4/5 metri nel nostro terreno e che l’appartamento, che ci eravamo accordati, ora è di nuovo libero. (forse i nuovi acquirenti sentita la situazione si sono fatti da parte).

Ora visto che abbiamo avuto fin troppa pazienza e cercato invano un incontro per un nuovo accordo, siamo intenzionati di fare una denuncia penale chiedendo la restituzione del terreno più i danni.

Quali possono essere le conseguenza?
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
I miei genitori, unitamente ad altri familiari, hanno stipulato un atto di permuta su un terreno edificabile sul retro delle rispettive abitazioni.
vi è stata rilasciata fidejussione?
siamo intenzionati di fare una denuncia penale chiedendo la restituzione del terreno più i danni.
è inadempiente o escutete la fidejussione oppure pignorate il terreno.
 

salvo983

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non so di preciso con chi avesse la fidejussione, ma so di sicuro che è fallita.
Quindi in pratica se denunciamo lui farà fallimento, in quel caso il terreno torna nostro o no? I danni chi li paga? Con l'edificio che è quasi finito come andrà a finire? L'edificio si trova anche nel nostro terreno!
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
l terreno non è più vostro, se avete fatto il rogito senza le dovute cautele, non resta che pignorare per il debito che aveva nei vostri confronti.
 

salvo983

Membro Attivo
Privato Cittadino
vi è stata rilasciata fidejussione?

è inadempiente o escutete la fidejussione oppure pignorate il terreno.
Riprendo il vecchio post.
Ad oggi il bene oggetto di permuta ancora non è stato consegnato.
Sono circa 45 mesi di ritardo rispetto al contratto.
Alla stipula del contratto di permuta, il costruttore, si costituiva fideiussore per eventuali risarcimento in caso di mancato adempimento degli obblighi del contratto e veniva lasciato a terzi (persona di fiducia) un assegno.
Ora, chi stabilisce il danno?
Come si quantifica una penale? E come si deve richiedere?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Nell’atto di permuta, il costruttore si impegnava a versare una penale di euro xxx in caso di inadempienza dei lavori, più eventuali danni, consegnando a persona terza un assegno.
La penale può essere solo quella già concordata, e in teoria dovreste pretenderla subito, se era prevista per il solo ritardo, già avvenuto.
I danni da richiedere dovete quantificarli voi, con l’aiuto del vostro tecnico e del vostro legale, e devono essere dimostrabili, perché un giudice li ritenga adeguati.
Il costrutture non avrebbe potuto essere parte nel contratto di permuta e contemporaneamente fideiussore.
Direi che urge che vi attiviate velocemente per la tutela dei vostri diritti, rivolgendosi ad un avvocato competente in materia di contratti immobiliari, e che seguiate le sue indicazioni, visto come è stata gestita in maniera approssimativa la faccenda sino ad ora.
Sbaglio a pensare che il notaio non l’abbiate scelto voi ?
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Riprendo il vecchio post.
Ad oggi il bene oggetto di permuta ancora non è stato consegnato.
Sono circa 45 mesi di ritardo rispetto al contratto.
Alla stipula del contratto di permuta, il costruttore, si costituiva fideiussore per eventuali risarcimento in caso di mancato adempimento degli obblighi del contratto e veniva lasciato a terzi (persona di fiducia) un assegno.
Ora, chi stabilisce il danno?
Come si quantifica una penale? E come si deve richiedere?
Questo contratto senza la fideiussione a norma di legge e' nullo e anche il notaio rischia. Ma l'avete interpellato un avvocato?
 

salvo983

Membro Attivo
Privato Cittadino
Questo contratto senza la fideiussione a norma di legge e' nullo e anche il notaio rischia. Ma l'avete interpellato un avvocato?
Si, il nostro legale dice di aspettare che finisce tutti i lavori per poi avanzare le richieste per eventuali risarcimenti.
La fideiussione c'è, è stato depositato un assegno a persona di fiducia (un terzo legale) ed è stato fatto a nome del geometra che segue i lavori, che sarebbe il socio dell'intestatario dell'impresa costruttrice.
Sul contratto di permuta è indicato che eventuale risarcimento deve essere richiesto al fideiussore senza ricadere sull'impresa.
Il nostro legale dice di aspettare la fine dei lavori (credo ancora 2 mesi al max).
 

salvo983

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sul contratto c'è scritto che si costituisce fideiussore in proprio per ogni tipo di risarcimento o per l'escussione di eventuali penali...
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il risarcimento non e' altro il valore di ciò che hai venduto mi spiego? Non avete preso soldini ed avete stabilito il valore del terreno in un appartamento o più. Quindi l'obbligo sta, da parte del costruttore di consegnarti la cosa finita. In tutto ciò ci sono dei tempi che avete stabilito che non sono stati rispettati. Ma il problema principe é l'oggetto del contratto. Non la penale ma l'appartamento che e' il controvalore del terreno che avete rogitato, che non è piu vostro. Questi contratti di solito prevedono la risoluzione nel caso non venissero rispettati i tempi .... Non solo dato che voi avete già trasferito il terreno la fideiussione era un obbligo di legge, trattandosi di un contratto tipico dove la legge ha inserito le tutele per chi si impegna a comprare una casa in costruzione. E il fideiussore non può certo essere il debitore!!! O con una semplice garanzia di un assegno. Era almeno circolare?
 

salvo983

Membro Attivo
Privato Cittadino
... O con una semplice garanzia di un assegno. Era almeno circolare?
Assegno Bancario.
Il dubbio era sui ritardi dei lavori.
Se si possono avanzare richieste di risarcimento per il ritardo nella consegna.
Ad esempio, negli ultimi 4 anni di ritardo dei lavori, avrei potuto ricavare un affitto da tale immobile.
A maggior ragione che un lato dell'immobile (6 abitazioni) sono state consegnate già da 2 anni, mentre dal lato dove mi spetta sono iniziati con ritardo.
Il nostro legale dice di aspettare la fine di tutti i lavori.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Assegno Bancario.
non ho parole ...
Il dubbio era sui ritardi dei lavori.
Se si possono avanzare richieste di risarcimento per il ritardo nella consegna.
uno degli strumenti che hai a disposizione è la risoluzione, vero anche che non è che sia la massima tutela per il proprietario nel caso tu, considerando che è opponibile a chi ha trascritto prima, vuoi la banca ecc ... Ci saranno sicuramente formalità pregiudizievoli. Gli va pure bene nel caso ti limiti solo a chiedere i danni per il ritardo della consegna, ma io in questo caso agirei diversamente, dato che ha già finito e venduto gli altri appartamenti. Ma toglimi un'altra curiosità, sull'immobile destinato a voi qualcuno ha pensato di escluderlo da un eventuale ipoteca bancaria?
 

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