Converrai che sia meglio fidarsi di un notaio piuttosto che di un forum.
Per il cambio di residenza di una prima casa, e' ovvio che ciascuno di noi, puo' cambiarla in qualsiasi momento lo ritenga opportuno.
Tuttavia, tolta la residenza da un alloggio, giuocoforza andra' messa in un altro.
Con tutto cio' che ne consegue.
Ma certo, ci si fida del Notaio ed è giusto sentirlo, ti dico che più di qualche Notaio mi ha confermato quello che dicevo sulla plusvalenza anche perchè effettivamente ribadisco la legge stranamente rispetto alla media è chiara, non interpretabile.
Notariato.it :
9.2. Fabbricati che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione sono stati adibiti a abitazione principale del titolare o dei suoi familiari. (79) 19 È da chiarire che l’utilizzo come abitazione principale non deve riferirsi “all’ultimo periodo” ma alla “maggior parte” del periodo. ESEMPIO: vendita di casa abitata come abitazione principale per due anni, poi locata a terzi per un anno e subito venduta. La fattispecie descritta non risulterà plusvalente. Per abitazione principale si intende quella dove si dimora abitualmente. La definizione deriva dall’art. 43 c.c.. Anche l’art. 15 Tuir si esprime in termini di “dimora abituale” ai fini della detrazione degli interessi passivi. 9.2.1 Differenza tra dimora abituale e residenza anagrafica La dimora abituale è diversa dalla residenza anagrafica e può essere provata sulla base di circostanze oggettive (utenze domestiche, indicazione di domicilio nella corrispondenza) (Ris. 218 del 2008) ESEMPIO: pur essendo andata a abitare nell’abitazione acquistata Mevia non vi ha trasferito la residenza anagrafica tanto che le sono state revocate le agevolazioni prima casa invocate per l’acquisto. Mevia tuttavia riceve la corrispondenza nella nuova abitazione, ha allacciato tutte le utenze dichiarando la destinazione a prima casa. Mevia rivende nel quinquennio. Ai fini delle imposte dirette Mevia potrà dimostrare la ricorrenza della eccezione in quanto ha elementi probatori che dimostrano la destinazione a sua dimora abituale ritenuti idonei dal fisco stesso. (è opportuna tuttavia la massima cautela) Per il soggetto residente all’estero non si potrà parlare per definizione di dimora abituale e quindi di abitazione principale. (ris. 136 del 2008) 9.2.2 Cessione di pertinenza di prima abitazione Non determina plusvalenza tassabile neanche la cessione di pertinenza di abitazione principale anche se avvenuta con atto separato. 9.2.3 Chi sono i familiari? Occorre far riferimento al disposto dell’art. 5 del Tuir. L’elenco comprende il coniuge, i figli, i parenti entro il 3 grado e gli affini entro il 2 grado.
Notariato 45-2011: E’ da ritenersi che, alla luce del più volte menzionato disposto di cui all’art. 67 - secondo cui una delle ipotesi di esclusione dell’imponibilità della plusvalenza è che l’immobile alienato nei cinque anni dall’acquisto o costruzione sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari
Dipartimento delle Finanze Risoluzione del 30 maggio 2008, n. 218 /E Istanza di interpello ai sensi dell'articolo 11 della legge n. 212 del 2000 - I.R.P.E.F. Redditi diversi. Cessione dell'immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. Art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917. : IRPEF - REDDITI DIVERSI - CESSIONE DELL'IMMOBILE PRIMA CHE SIANO TRASCORSI CINQUE ANNI DALL'ACQUISTO - ISTANZA D'INTERPELLO Con l'interpello specificato in oggetto, concernente l'interpretazione dell'art. 67 comma 1 lett. b), del TUIR è stato esposto il seguente QUESITO In data 11 marzo 2005, i coniugi interpellanti, A B e C D, e la sorella di uno dei due, E F, hanno acquistato rispettivamente la nuda proprietà e l'usufrutto di un'unità immobiliare. L'immobile è stato destinato immediatamente ad abitazione principale dell'usufruttuaria, come provato dal contratto di fornitura delle utenze domestiche allegato all'istanza, sebbene la residenza anagrafica sia stata trasferita formalmente in data 04 maggio 2006. Nel settembre 2007, a seguito della morte del familiare, i coniugi, consolidata la proprietà, manifestavano la volontà di alienare la piena proprietà dell'immobile, per esigenze personali, prima del decorso di cinque anni dall'acquisto. Al riguardo, l'istante ha chiesto di conoscere se la cessione dell'immobile in questione sia produttiva di plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 917/1986. SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE L'istante ritiene che non si configuri alcuna plusvalenza fiscalmente rilevante in quanto l'immobile è stato adibito ad abitazione principale di un familiare per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione dell'immobile stesso, ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 917/1986 PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE Nella categoria dei diritti reali si situano i cd. diritti reali su cosa altrui, i quali, presuppongono una scissione di facoltà nell'ambito del diritto di proprietà, nel senso che talune di esse sono compresse, con il consenso e talvolta, anche contro la volontà del proprietario, così da permettere ad un terzo di esercitare un diritto che ha come contenuto dette facoltà. Ai sensi dell'art. 981 del codice civile, l'usufrutto attribuisce all'usufruttuario il diritto di godere e di usare la cosa, facendone però salva la destinazione economica. Data la temporaneità dell'usufrutto (art. 979 c.c), in caso di morte del titolare, il diritto di proprietà riacquista automaticamente la propria pienezza, senza bisogno di alcuna forma giuridica di riappropriazione e senza dunque alcun atto di retrocessione (si parla al riguardo di consolidazione). Colui che acquista il diritto di nuda proprietà ha già potenzialmente acquistato il diritto della proprietà integrale. Quindi, quando interviene la consolidazione, il nudo proprietario dell'immobile non acquista un nuovo diritto reale sull'immobile, ma vede riespandarsi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio. Pertanto, in sede di consolidazione della nuda proprietà con il diritto di usufrutto, non trova applicazione l'art. 9 comma 5 del TUIR, il quale stabilisce che ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento. Ciò premesso, al fine di verificare se nel caso in esame la cessione dell'immobile determina l'emersione di una plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67 comma 1 lett. b), occorre riferirsi al momento dell'acquisto della nuda proprietà. La citata norma prevede, in linea generale, la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, tranne che nell'ipotesi di unità immobiliare urbane utilizzate come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra la data di acquisto o costruzione e quella di vendita. Per quanto riguarda l'individuazione dei familiari occorre far riferimento all'art. 5, ultimo comma del TUIR, ove si afferma che ai fini delle imposte dirette, si intendono come tali, il coniuge, i parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado. Nel caso in questione, l'immobile che si intende cedere è stato acquistato da meno di cinque anni, durante i quali è stato abitato dall'usufruttuaria. Quest'ultima, ai sensi degli artt. 76 comma 2 e 78 comma 2 c.c., è parente e affine dei coniugi nella misura di 2° grado. Per quanto riguarda, invece, la locuzione abitazione principale, le istruzioni al modello Unico chiariscono che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Al riguardo si fa presente che la circostanza che il contribuente dimora (o ha dimorato per un certo periodo) abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici deve poter essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive, quali l'intestazione delle utenze domestiche, l'utilizzo effettivo dei servizi connessi e l'indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.
Quindi, qualora gli interpellanti siano in grado di provare, attraverso le modalità sopra esemplificate, che il familiare E F, a prescindere dalla residenza anagrafica, abbia utilizzato l'immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita dell'immobile, l'operazione di cessione, effettuata prima del decorso del quinquennio, non comporterà l'assoggettamento a tassazione della plusvalenza realizzata. Ove, non si verifichi tale condizione la plusvalenza da assoggettare a tassazione risulta costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito per la cessione dell'immobile del quale i venditori, a seguito dell'estinzione dell'usufrutto hanno riacquistato la piena proprietà, e il prezzo da questi pagato per la nuda proprietà, aumentato di ogni altro costo inerente al bene, ai sensi dell'art. 68 del TUIR e rivalutato secondo gli indici ISTAT, come precisato dalla circolare del 6 novembre 2002 n. 81, a seguito della sentenza della Corte Costituzionale del 9 luglio 2002, n. 328. Le Direzioni Regionali vigileranno affinché i principi enunciati nella presente risoluzione vengano applicati con uniformità.
