Conformità urbanistica nella proposta

[ladyfinanza]

Buongiorno e grazie a chi vorrà intervenire. Sono la proprietaria di un appartamento in vendita, per il quale esistono i titoli edilizi, il certificato di idoneità statica e un condono. Manca il collaudo statico e non è mai stata richiesta l'agibilità. Nel mandato conferito all'agenzia abbiamo precisato che l'immobile sarà da me venduto come non conforme alla normativa urbanistica, essendosene di questo tenuto conto nel prezzo. Adesso ho ricevuto una proposta, ma l'agenzia chiede di dichiarare che l'immobile è invece conforme alla normativa urbanistica perché, "a loro dire", di fatto lo è, essendocene (sempre secondo loro) i presupposti in virtù dei documenti da me forniti (concessione edilizia degli anni 80, certificato di idoneità statica del 1991, condono di una veranda di un appartamento non oggetto di vendita, fine lavori del 2019 per cambio di destinazione d'uso dell'unità oggetto di vendita).

È corretto affermare che, facendo tale dichiarazione, mi vado ad assumere una responsabilità importante nei confronti dell'acquirente, qualora per un qualsiasi motivo in futuro il Comune si opponga al rilascio della scagi? C'è un modo per concludere la vendita e allo stesso tempo tutelarmi da eventuali future richieste di risarcimento danni?

 

[brina82]

C'è un modo per concludere la vendita e allo stesso tempo tutelarmi da eventuali future richieste di risarcimento danni?

Incaricare un tecnico bravo che sappia analizzare tutti i titoli.

In che senso non esiste il collaudo ma l'idoneità statica sì?

Ah forse ho capito: edificio in c.a. degli anni 80 senza collaudo; poi condono '85 con idoneità statica...

Se è così è necessario approfondire e sistemare la questione del collaudo mancante...

 

[ingelman]

Incaricare un tecnico bravo che sappia analizzare tutti i titoli.

Sicuramente questo è il consiglio più saggio.

L'Agenzia ha ragione ma in parte tranne sul fatto che tu hai citato la mancanza del collaudo statico che non ha nulla a che vedere con l'idoneità statica che è una semplice dichiarazione del tecnico.

Se trattasi di una nuova edificazione anche parziale o comunque di interventi fatti sulle parti strutturali, la mancanza del collaudo statico da depositare al Genio civile espone il tecnico direttore dei lavori nonchè il proprietario a senzioni pecuniarie pesanti oltre che un aspetto penale, e l'incommercibilità del bene.

Bisognerebbe capire la storia urbanistica di ciò che sti vendendo e solo con l'ausilio del tecnico la puoi verificare.

Diciamo che la mancanza dellìabitabilità/agibilità come ducumentazione è la meno importante e che non inficerebbe la compravendita se rendi edotto l'acquirente e accetta la situazione nello stato di fatto in cui si trova in quanto contemplato nella determinazione del prezzo convenuto.

Quello che preoccupa (non avendo la situazione urbanistica pregressa chiara) è quello precedentemente esposto.

 

[brina82]

Diciamo che la mancanza dellìabitabilità/agibilità come ducumentazione è la meno importante e che non inficerebbe la compravendita se rendi edotto l'acquirente e accetta la situazione nello stato di fatto in cui si trova in quanto contemplato nella determinazione del prezzo convenuto.

Quello che preoccupa (non avendo la situazione urbanistica pregressa chiara) è quello precedentemente esposto.

Aggiungo una cosa.

La mancanza di agibilità appunto non è ostativo alla compravendita e anzi, la maggior parte degli edifici non ce l'ha, ma può sempre essere richiesta, e ottenuta senza troppi problemi.

Tuttavia, richiedendola, è indispensabile avere il collaudo statico (e altri documenti), ma in assenza di questo documento l'agibilità non può essere ottenuta; questo sarebbe un problema, perchè si prospetterebbe un "aliud pro alio" (vendita di un'abitazione che abitazione non potrà mai essere, in caso di agibilità non ottenibile; in assenza di collaudo statico non si sarebbero potuti chiudere i lavori e il titolo edilizio decadrebbe. Non voglio spaventarti ma è opportuno approfondire la questione).

 

[ingelman]

E' esattamente il senso di quello che avevo scritto

la mancanza del collaudo statico da depositare al Genio civile espone il tecnico direttore dei lavori nonchè il proprietario a senzioni pecuniarie pesanti oltre che un aspetto penale, e l'incommercibilità del bene.

 

[brina82]

E' esattamente il senso di quello che avevo scritto

Sì lo so, tuttavia ho voluto spiegare "meglio" il collegamento tra collaudo e agibilità, nonché il senso del fatto che di per sè l'assenza di agibilità non è ostativa alla compravendita, ma qualora a posteriori venisse fuori che non si potrà ottenere per la mancanza, ad esempio, del collaudo statico non ottenibile per qualche vizio strutturale, la cosa sarebbe gravissima e l'acquirente potrebbe invocare l'annullamento della compravendita per aliud pro alio.

PS forse adesso è anche più chiaro.

 

[ladyfinanza]

Sì lo so, tuttavia ho voluto spiegare "meglio" il collegamento tra collaudo e agibilità, nonché il senso del fatto che di per sè l'assenza di agibilità non è ostativa alla compravendita, ma qualora a posteriori venisse fuori che non si potrà ottenere per la mancanza, ad esempio, del collaudo statico non ottenibile per qualche vizio strutturale, la cosa sarebbe gravissima e l'acquirente potrebbe invocare l'annullamento della compravendita per aliud pro alio.

PS forse adesso è anche più chiaro.

È appunto questo il motivo per cui mi sono rifiutata di dichiarare che c'è la regolarità urbanistica.
Il mio tecnico? Sì, ha analizzato le carte e dice che forse l'accettano al Comune, ma la verità è che fin quando non presenti la richiesta di scagi, nessuno può sapere quale sarà l'esito. Ogni Comune gestisce a modo suo la mancanza del collaudo statico. Alcuni si accontentano dei documenti che abbiamo, altri vogliono una relazione della storia dell'edificio, altri pretendono il collaudo anche dopo 40 anni.

 

[brina82]

È appunto questo il motivo per cui mi sono rifiutata di dichiarare che c'è la regolarità urbanistica.
Il mio tecnico? Sì, ha analizzato le carte e dice che forse l'accettano al Comune, ma la verità è che fin quando non presenti la richiesta di scagi, nessuno può sapere quale sarà l'esito. Ogni Comune gestisce a modo suo la mancanza del collaudo statico. Alcuni si accontentano dei documenti che abbiamo, altri vogliono una relazione della storia dell'edificio, altri pretendono il collaudo anche dopo 40 anni.

Non è semplice... Potresti trovare un tecnico che presenta l'idoneità statica e si ottiene l'agibilità, e sembrerebbe tutto a posto, ma in realtà non lo è...

 

[Jan80]

Ma l'unico problema è la parte strutturale?
Se è così è stato verificato che la pratica sismica non sia ancora aperta? (prima causa di mancanza del collaudo)

 

[ladyfinanza]

Per non incorrere nel rischio di aliud pro alio (e di incommerciabilità), può essere sufficiente inserire nella proposta una clausola tipo: il venditore precisa che l'immobile, al rogito, sarà da considerarsi NON conforme con la normativa edilizia ed urbanistica?

In questo modo io dichiaro che l'acquirente è stato reso edotto del fatto che manca una parte dei requisiti per richiedere l'agibilità. Quindi chi compra ne è consapevole e lo accetta.

Preciso che tutto lo stabile è abitato da sempre, e non ci sono mai stati problemi di igiene o salubrità, né di stabilità, quindi non penso ci siano motivi che rendono impossibile ottenere l'agibilità, ma naturalmente mi voglio tutelare.