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  1. frankone

    frankone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nell 'anno 1999 io e mia madre ( proprietaria di un terreno ) abbiamo stipulato un contratto preliminare di permuta con un impresario edile , il contratto prevedeva la cessione di parte di un terreno edificabile in cambio della costruzione al rustico avanzato di tre villette per me e per i miei due fratelli.

    Chiediamo la concessione al comune nel 1999 ,undici anni dopo finalmente ( 2010 ) il comune rilascia l'autorizzazione per la costruzione . Siccome nel frattempo e' sopraggiunta questa crisi del settore edile l'impresario si vede costretto ad associarsi con una importante agenzia immobiliare per sostenere i costi , fondamentale per l'operazione ma ,il titolare dell'agenzia rivendica presunti alti costi di urbanizzazione e difficolta' a vendere nonche' costi maggiori di costruzione dovuti alla normativa sul risparmio enrgetico , noi dalla nostra parte riteniamo invece che il terreno in dieci anni ha acquisito maggior valore , circa il doppio del valore periziato , quindi maggiori i costi per costruire sarebbero compensati dal maggior valore degli appartamenti venduti.

    1a domanda :visto il tempo trascorso per avere la concessione edilizia ( lottizzazione )e' possibile fare causa al comune per danni ? O per tempi di concessione troppo lunghi o altro ?

    2 domanda: Il preliminare di permuta dopo dieci anni e' ancora valido?

    3a domanda: L'impresario e' anche il geometra che insieme ad un architetto ha presentato in comune la domanda di lottizzazione , se il contratto preliminare dovesse essere annullato a cosa andiamo incontro ? Bisognerebbe ovviamente pagare le prestazioni del geometra e dell'architetto ?SU CHE BASE?

    Fatta questa premessa e confidando di raggiungere un accordo equo tra noi e il costruttore vorrei farvi alcune domande sulle modalita' per concretizzare il contratto , la cosa ci e' stata posta in due modi:

    Atto di vendita globale dove mia madre cede a noi tre fratelli la parte di terreno necessaria per la costruzione delle tre villette e al costruttore la parte di terreno a lui spettante , con emissione di garanzia fidejussoria a ns nome valida in caso di inadempienza del costruttore .

    Su questo punto vorrei sapere di quanto deve essere la somma coperta dalla fidejussione: Totale del valore delle tre villette finite ? Il valore del terreno dove sorgeranno le villette va conteggiato nella fidejussione ?

    Altra possibilita' prospettataci : Mia madre vende il terreno all impresa la quale versa una somma pari al valore delle tre villette , contestualmente acquisteremmo dall impresa le tre villette con versamento di caparra e tutta la trafila seguente con saldo alla consegna .e' legale ?

    Ci sono altre possibilita'?

    Ai fini fiscali infine siccome ci sara' una rivalutazione del terreno come sarebbe meglio agire ?

    Il guadagno dell' impresa sembra molto alto rispetto a quanto concesso , potremmo rescindere il contratto se la controparte volesse diminuire il valore di quanto proposto ? Due villette al posto di tre ? Per esempio .

    Cioe' venendo meno le ns aspettative rispetto a quanto riportato il contratto preliminatre potrebbe ritenersi nullo ?

    Grazie e un saluto a tutti

    franco valcamonica
     
  2. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao, 1) la lottizzazione è stata fatta dai lottizzanti quindi il comune non dovrebbe esserne la causa del ritardo.
    2) sicuramente erano previste delle tempistiche, sono state rispettate?
    3) dipende da quello che era stabilito in preliminare, esistono delle tabelle sui costi della prestazioni dei tecnici.
    La soluzione più garantista ed economica per Voi è: atto di vendita del terreno con pagamento totale. Contestualmente preliminare di compravendita delle villette con caparra e pagamenti garantiti da fidejussione.
     
  3. frankone

    frankone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta , almeno dal lato cessione dovremmo essere al sicuro ,e' quello che ci prospetta l'impresa , cessione totale e compravendita con fidejussione
     
  4. angelhouse

    angelhouse Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao devi attenerti esattamente al compromesso, e a quello che era stato promesso in permuta, alla data odierna, non possono dirti che ti daranno meno, per una crisi di mercato, l'impegno lo hanno preso loro ivi compreso anche il rischio d'impresa.
     
  5. frankone

    frankone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    un grazie ad angelhouse , altro dubbio riguarda gli importi che l'impresa ci aveva prospettato a voce
    per finire le villette , ai tempi circa 50-60 milioni di lire , ora ai capitolati arriviamo con 90000 euro + IVA cioe'
    quasi 4 volte tanto ? sono aumentati cosi' tanto i costi di costruzione ? grazie per una ulteriore risposta
     
  6. angelhouse

    angelhouse Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Al massimo possono essere raddoppiati effetto euro, comunque sono cose che a te non riguardano, loro hanno stipulato un contratto anni fa, e lo devono rispettare, non possono venirte da te e accollarti, il maggior costo di costruzione, e come se tu andassi da lori e dicessi, oggi il mio terreno vale quattro volte di più rispetto alla data di stipula dell'accordo, sii determinato se comprano e rispettano tutto vai avanti altrimenti rescindi il contratto e trova un'altro costruttore.
     
  7. frankone

    frankone Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    un ulteriore grazie
     

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