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edificabilità

Gli indici di edificabilità o indici di fabbricabilità, costituiscono i parametri di densità edilizia riferibili ad un'area fabbricabile.
La voce compare normalmente al plurale perché gli indici sono in effetti due. Da un lato vi è l'indice di edificabilità territoriale, che definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare su di una zona territoriale omogenea ed è definito al lordo degli spazi pubblici. Tale indice viene in rilievo laddove la zona non sia ancora urbanizzata e quindi non sia ancora possibile identificare gli spazi destinati al pubblico interesse. In seguito all'urbanizzazione, invece, viene in rilievo l'indice di edificabilità fondiaria, che è riferito al singolo lotto ed è al netto degli spazi pubblici.
Gli indici di edificabilità fondiaria sono normalmente fissati negli strumenti urbanistici comunali. Il pianificatore, però, non è completamente libero nelle sue scelte: sia il legislatore statale (d.m. 2 aprile 1968, n. 1444) che i vari legislatori regionali, infatti, comprimono l'autonomia comunale entro limiti inderogabili, che l'ente locale non può violare, a pena di illegittimità parziale del piano stesso.
Lo scopo fondamentale degli indici di edificabilità è quello di permettere la quantificazione della volumetria edificabile su di un lotto. Il calcolo della cubatura massima è però complicato da alcuni fattori, tra i quali il problema dello scomputo degli immobili preesistenti e la crescente tecnica della perequazione urbanistica. Di fronte alle scelte dell'amministrazione pubblica, comunque, il proprietario non è del tutto inerme, potendo ricorrere, quando possibile, all'istituto del trasferimento di cubatura per sfruttare su di un fondo la volumetria sviluppata altrove.

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