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Poposchi

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Privato Cittadino
Buonasera

mercoledì riceverò una proposta di acquisto della mia casa che presumibilmente accetterò (visto che l'agente immobiliare è il mio vicino di casa e sa già che cifra il compratore offre)

giovedì andiamo in un'altra agenzia a fare una proposta per l'acquisto di una casa.

(piccola breve storia di questa abitazione: l'abitazione è una casa di 75mq singola terra/tetto piano terra con giardino circostante costruita da una signora nel '80 in legno. La decisone della signora di costruire la casa in legno è dovuta al fatto che la stessa è rimasta sotto le macerie nel terremoto in Friuli.... la casa nel 2013 è stata acquisita dall'attuale proprietario, che negli anni ha fatto molti lavori migliorandone l'estetica dell'abitazione e la qualità generale. Lo stesso ha costruito porticato di circa 8 mq che all'epoca non ha regolarizzato. La casa è in vendita da circa 20 giorni e il proprietario sta eseguendo a detta sua tutte le pratiche per regolarizzare ed avere l'abitabilità; da informazioni in via ufficiosa sappiamo per certo che queste pratiche sono state avviate. Nella visura catastale attuale l'abitazione risulta Categoria A/3 Classe 3)

adesso vengono le domande:

1) se riusciamo a vendere la nostra abitazione, potremmo acquistare l'altra senza necessità di accedere al mutuo: è comunque previdente inserire la clausola sospensiva del mutuo? o della vendita della nostra casa? o entrambe?

2) sapendo che facciamo una proposta su un'immobile che è in fase di "adeguamento catastale e urbanistico" per poter "bloccare" la casa (visto che riceve circa 15 visite a settimana) con la proposta su che punti scritti devo fare leva per evitare eventuali problemi futuri?

3) è possibile inserire una clausola sospensiva per avvalerci di un tecnico di nostra fiducia, il quale andrà a verificare nel momento che in cui il proprietario termina l'iter di adeguamento sopra citato sia effettivamente tutto regolarizzato?

4) nostra intenzione era visionare gli atti dell'immobile (atto di provenienza, visura ipotecaria, titolo abitativo), ma presumo che giovedì l'agente immobiliare non li abbia reperiti...in questo caso come mi devo comportare?

5) quali altre clausole secondo la vostra competenza sarebbe opportuno inserire?

il proprietario sostiene che per la regolarizzazione sono necessari circa due mesi, ma che l'abitazione per motivi di lavoro e personali non riuscirà a liberarla fino alla metà di dicembre. questo per noi vorrebbe dire andare in affitto per circa 4 mesi.

È possibile compilare la proposta ma non firmarla, prendere copia della stessa, portarla a casa rileggerla con calma e farla visionare a una persona di fiducia del settore?

ultima cosa, visto la lunghezza del tempo tra la proposta ed il rogito possiamo pretendere di fare il preliminare di acquisto registrarlo e trascriverlo? se l'agente si opponesse alla nostra richiesta di preliminare ma volesse andare direttamente al rogito, come mi devo comportare? e soprattutto, vista la situazione di regolarizzazione degli abusi, in che momento è opportuno fare l'eventuale preliminare?

scusate per il poema….ma sto cercando di fare le cose nel miglior modo possibile

grazie
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
1) Probabilmente per "vendere la nostra casa" intendi che accetterai la proposta , ma la vendita è un'altra cosa.
Comunque, se la proposta che aspetti non avrà la condizione sospensiva per il mutuo, e riceverai una bella caparra, potrai a tua volta impegnarti con relativa tranquillità.
Se invece c'è sospensiva, aspetta ad impegnarti.
2) è sottinteso, ma puoi specificare che la casa al rogito deve essere regolare urbanisticamente e catastalmente. Se non lo sarà , il venditore sarà inadempiente, con le normali conseguenze del caso.
3) si, ma non è detto che la accettino; se hanno la certezza che sarà possibile regolarizzare, potrebbero volere un acquirente che versa una caparra incessabile subito ( cosa che non avviene con sospensiva).
4) o aspetti che li abbia, o rischi che ci sia qualcosa che non va ( oltre a quanto già sai); oppure metti sospensiva per la verifica positiva dei documenti , entro x giorni.
5) dipende; ogni vendita è diversa.
questo per noi vorrebbe dire andare in affitto per circa 4 mesi.
Perché ? non sei mica obbligato a firmare una proposta con vendita veloce, se sai già che la casa che ti interessa si libera a dicembre.
L'agente che ti vende casa potrebbe/dovrebbe coordinare le cose al meglio, secondo le esigenze di tutti.
È possibile compilare la proposta ma non firmarla, prendere copia della stessa, portarla a casa rileggerla con calma e farla visionare a una persona di fiducia del settore?
Si, ma se ti fidi del tuo agente , perché non vai con lui a fare la proposta , ad esempio ?
visto la lunghezza del tempo tra la proposta ed il rogito possiamo pretendere di fare il preliminare di acquisto registrarlo e trascriverlo?
Non è poi un tempo così lungo.
Puoi fare proposta scrivendo già che vuoi firmare un altro preliminare con contenuto identico al primo (proposta accettata), per poterlo trascrivere. Ma mi pare superfluo, se quello che ti spinge è solo il tempo tra proposta e rogito; raramente si trascrive, e perfino i notai lo consigliano solo in determinate situazioni di rischio .
se l'agente si opponesse alla nostra richiesta di preliminare ma volesse andare direttamente al rogito, come mi devo comportare?
L'agente non ha motivo di opporsi.
e soprattutto, vista la situazione di regolarizzazione degli abusi, in che momento è opportuno fare l'eventuale preliminare?
Dipende; se metti una qualche sospensiva, dopo che si è avverata.
Altrimenti in qualsiasi momento.
Di solito si versa un'integrazione di caparra.
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
grazie mille per le risposte precise....

la nostra casa è in vendita da un anno, e abbiamo ricevuto ad oggi solo questa proposta, quindi non volgiamo farcela scappare. L'acquirente vorrebbe la casa entro il 30 settembre. chidergli di spostare la consegna a dicembre non vorrei causasse la perdita dell'affare se l'acquirente ha necessita di una casa entro il 30 settembre.

l'acquirente della nostra attuale casa accederà al mutuo ma nella proposta non ha messo la sospensiva legata al mutuo. Quindi nel momento che accettiamo la proposta non avendo la sospensiva del mutuo siamo abbastanza tranquilli. (?)

l'idea di avere venduto casa entro il 30 setembre mi darebbe la certezza di acquistare l'altra abitazione senza accedere al mutuo....per questo siamo disposti a fare qualche mese in affitto....

si accettano consigli.....
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
l'idea di avere venduto casa entro il 30 setembre mi darebbe la certezza di acquistare l'altra abitazione senza accedere al mutuo....per questo siamo disposti a fare qualche mese in affitto.
Ok, mi pare ragionevole.

Per l’acquisto, vale quanto scritto sopra puoi mettere sospensiva per far fare controlli tramite tuo professionista, e firmare nuovo preliminare ( trascritto o meno: io sentirei il notaio per questo aspetto) dopo esito positivo dei controlli.
Per le tempistiche di questi controlli, dipende dai documenti presenti e da quelli necessari .
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
quindi....l'acquirente lascia una buona caparra....acquista senza subordinazione di mutuo....fatto il rogito ho la liquidità per acqusitare l'altra casa senza subordinazione di mutuo...nella peggiore delle ipostesi nella mia proposta meto subordinazione di mutuo, e avendo la moglie dipendente bancaria ci siamo giò informati e non avremmo problemi ad aver...il dubbio rimane solo sulle difformità edilizie......

altri consigli?........
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
nella peggiore delle ipostesi nella mia proposta meto subordinazione di mutuo
Se non hai intenzione di chiedere il mutuo, è controproducente; il venditore non avrebbe certezze, e dovrebbe anche aspettare che tu decida se chiederlo o no.
Se sei sicuro di averlo, poi, è del tutto superfluo.
Se non vendi , o ritarda la tua vendita, farai il mutuo ( ma pare ipotesi residuale).
altri consigli?........
A proposito di cosa ? Fai tu domande, se hai dubbi specifici.
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Se non hai intenzione di chiedere il mutuo, è controproducente; il venditore non avrebbe certezze, e dovrebbe anche aspettare che tu decida se chiederlo o no.
Se sei sicuro di averlo, poi, è del tutto superfluo.
Se non vendi , o ritarda la tua vendita, farai il mutuo ( ma pare ipotesi residuale).

A proposito di cosa ? Fai tu domande, se hai dubbi specifici.
se nelle proposta che faccio non metto la clausola sospensoria del mutuo, e per qualsiasi motivo non va a buon fine la vendita della mia casa e mi torovo costretto a chiedere il mutuo. Nel momentoin cui il perito della banca effettua la sua perizia e riscontrasse alcune irregolarità all'immobile e di conseguenza la banca non mi concedesse il mutuo, a quel punto cosa accade? sono costretto a rinunciare all'acquisto perdendo la caparra (visto che non avrei sufficiente liquidità per chiudere l'affare), oppure il proprietario si trova lui in difetto in quanto viola l'altra calusola sospensoria, cioè che l'immobile è privo di difformità urbanistiche catastali ecc...?????
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
oppure il proprietario si trova lui in difetto in quanto viola l'altra calusola sospensoria, cioè che l'immobile è privo di difformità urbanistiche catastali ecc...?????
Il venditore deve in ogni caso vendere un immobile in regola, anche se non c’è la clausola, e anche se il perito non si accorge degli eventuali abusi.
Se non regolarizza prima del rogito, è lui in difetto, e sarebbe inadempiente: dovrebbe rendere il doppio della caparra.
L’unico problema potrebbe essere che lui deve regolarizzare per il rogito, mentre, dovendo fare mutuo, c’è bisogno che metta a posto prima della perizia.
Quindi potresti inserire una clausola che dica che la regolarizzazione va fatta almeno tre mesi prima del rogito, così c’è il tempo anche per eventuale richiesta di mutuo e per perizia.
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno....ho compilato in agenzia la proposta di acuqisto...ma non l'ho ancora firmata... da profano chiedo cosa ne pensate, se qualcosa va corretto.

premettoc ome detto in precedenza che l'abitazione al moemnto ha un porticato non in regola urbanisticamente/catastalmente, e che la proprietaria ha avviato le pratiche per regolarizzare... l'agente nella proposta allega la planimetria catastale che al moemnto è quella "non veritierà". prima di mettere la firma e commettere gravi errori cosa devo far aggiungere/modificare a questa scritto?


grazie in anticipo
 

Allegati

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
La proposta va abbastanza bene, anche se è scritta non benissimo, in modo un po’ inutilmente ripetitivo.
Comunque, al punto 1, si parla di “contratto di vendita”, mentre sarebbe meglio definirlo “contratto preliminare di compravendita .
Inoltre trovo superfluo allegare planimetrie non conformi allo stato reale: in definitiva l’importante è che l’immobile sia descritto esattamente per come l’hai visto e per come lo devono regolarizzare.
Inoltre, sarebbe più logico scrivere che sarà regolarizzato prima della perizia, e non al rogito, altrimenti rischi che il mutuo non passi.
La condizione da risolvere per il 6/6 non va bene, entro quella data non si fa sicuramente in tempo.
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La proposta va abbastanza bene, anche se è scritta non benissimo, in modo un po’ inutilmente ripetitivo.
Comunque, al punto 1, si parla di “contratto di vendita”, mentre sarebbe meglio definirlo “contratto preliminare di compravendita .
Inoltre trovo superfluo allegare planimetrie non conformi allo stato reale: in definitiva l’importante è che l’immobile sia descritto esattamente per come l’hai visto e per come lo devono regolarizzare.
Inoltre, sarebbe più logico scrivere che sarà regolarizzato prima della perizia, e non al rogito, altrimenti rischi che il mutuo non passi.
La condizione da risolvere per il 6/6 non va bene, entro quella data non si fa sicuramente in tempo.
Grazie....

sono d'accordo su tutto..... ho appuntamento in banca per la richiesta di fattibilità del mutuo il 19 Maggio. Come termine avevamo pensato a mettere il 30/6.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Direi che va bene, tenendo conto che la condizione sospensiva, così come scritta, si riferisce solo alla fattibilità del mutuo in base alla tua situazione reddituale, e non anche in base all’esito positivo della perizia.
Se a te va bene così, sei a posto: devi essere consapevole che, nel caso l’immobile venga valutato meno dal perito, rispetto al prezzo di acquisto, corri tu il rischio che ti finanzino meno del previsto.
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Direi che va bene, tenendo conto che la condizione sospensiva, così come scritta, si riferisce solo alla fattibilità del mutuo in base alla tua situazione reddituale, e non anche in base all’esito positivo della perizia.
Se a te va bene così, sei a posto: devi essere consapevole che, nel caso l’immobile venga valutato meno dal perito, rispetto al prezzo di acquisto, corri tu il rischio che ti finanzino meno del previsto.
andremmo a chiedere un mutuo del 48% del costo della casa
 

Poposchi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
buoansera, sono appena rientrato dopo essere stato 2 ore in agenzia immobiliare a ri-scrivere la proposta secondo l'ultimio modello che ho postato qui. La proposta la firmerò domani (spero), tutto bene tranne un punto.... una frase che ho chiesto di mettere al punto 7 come immagine allegata, cioè:

"LA PROPRIETA’ GARANTISCE LA CONFORMITA’ E IL BUON FUNZIONAMENTO DEGLI IMPIANTI"

lui dice che il venditore non l'accetterà perchè anche se gli impianti risalgono a 4 anni fa sono stati fatti da un familiare che non era abilitato a certificare. Al momento siamo rimasti in sospeso perchè l'agente domani si informerà verso il proprietario se ha le conformità o (visto che deve sanare degli abusi e deve chiedere il certificato di Agibilità) le conformità dovrà farle redarre, oppure se sono assenti e non ha intenzione di fornirle.
sono qui per l'ennesima volta a chiedere consiglio su quali termini utilizzare a rigurado per tutelarmi sull'argomento.

grazie mille
 

Allegati

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