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  1. stef79

    stef79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti.
    Vi sottopongo il mio caso.
    Mi hanno accettato una proposta irrevocabile di acquisto per alloggio + box (costruito con la tognoli) che e' diventata preliminare dal momento in cui e' stata accettata.
    Da verifiche notarili e' emerso che la proprieta' non e' solo dei due venditori che hanno accettato ma anche dell'ex moglie di uno dei due che e' proprietaria di un quarto del box.
    La proposta di acquisto/preliminare e' nulla?
    Sembra che la moglie sia disposta a venderlo.
    Oggi l'agente immobiliare, contravvenendo ai nostri accordi verbali di redigere una nuova proposta/preliminare con tutti e 3 i proprietari ha comunque registrato la proposta all'agenzia delle entrate.
    Come devo comportarmi?
    Inoltre dalle novita' emerse dovro' sostenere doppia spesa perche' gli atti da redigere saranno 2 visto che le intestazione del box e dell'alloggio sono differenti.
     
  2. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma scusami, l agente prima vende un immobile e dopo si informa su chi sono i proprietari ? ***********************************************Il fatto che box e casa abbiano due atti diversi non ti comportera doppia spesa per forza, parlane col tuo notaio e trova un accordo sul "globale". Sorrisi a parte sei sicuro che nessuno dei due venditori avesse una rocura da parte della Signora ?

    Intervento di moderazione : rispondi sulle questio ,in occidente le pene corporali sono finite da tempo
     
  3. stef79

    stef79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Purtroppo si. l'agente si e' fidato di uno dei due proprietari che nell'atto di separazione si era fatto scrivere una dichiarazione di intenti della moglie a rinunciare alla proprieta'. Il problema e' che la rinuncia alla proprieta' deve essere formalizzata con un atto e non solo con impegni scritti o promesse.
    Purtroppo non ci sono nemmeno procure. La terza incomoda si e' comunque detta disponibile a firmare. Io avevo preso accordi verbali perche' l'agente registrasse il compromesso che avremmo rifatto con tutti i proprietari e lui ha lo stesso registrato la proposta firmata da soli due proprietari.
    Quello che mi chiedo e': posso pretendere di rifare un compromesso come si deve? la prima proposta e' nulla se faccio un nuovo compromesso?
     
  4. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non capisco che compromesso abbia registrato il collega se manca completamente una delle parti venditrici. Sicuramente puoi pretendere che venga correttamente redatto e firmato da tutte le parti, ivi compresa la Signora.
    SE non hai ancora pagato ,la mediazione di all agente che detrarrai da questa, le spese sostenute in piu. Per fortuna la signora vuole vendere ma come giustamente dici una dichiarazione di intenti non conferisce alcun potere di contrarre obbligazioni in nome e conto. Perche mai la proprosta sarebbe nulla facendo un nuovo compromesso.??? Semmai l odierno e nullo o meglio annullabile nel caso di ripensamento della Signora. E un po come se mio fratello volesse vendere casa mia della quale propriet ha solo una quota..e si facesse un compromesso..con me in Thailandia...Direi che non va bene
    Il tutto crolla se il rogito fosse fissato per dopodomani e la signora si presentasse dal notaio..
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Chia ha venduto si è praticamente impegnato a ottenere l'assenso della moglie.
    Sarà sua cura e interesse persuadere la moglie ad intervenire all'atto per confermare la vendita.
    Ti consiglio di aspettare e, se veramente al moglie si è detta disponibile a firmare non ci saranno problemi.
    Tutte le preoccupazioni devono essere di chi ha promesso la vendita e non tue.
     
    A studiopci, Sim, Manzoni Maurizio e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  6. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mica tanto marcello..hanno regitrato un compromesso inutile, se la signora cambiasse idea il compratore si ritroverebbe senza box senza poter opporre alcuna ragione. Potrebbe essere che senza box la casa non gli interessi affatto...ma che si trovi nella situazione assurda di non poter recedere dall acqisto casa e nemmeno poter procedere all aquisto box.
    Non trovi ?
     
  7. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Post errato
     
  8. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il contratto resta valido,
    L'acquirente potrà fare rivalsa solo per il doppio della caparra ed eventuali danni sul marito
    Questo però è la parte dolorosa in quanto la proprietaria non è obbligata a vendere se non vuole..
     
    A studiopci piace questo elemento.
  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se fosse come tu dici chiunque potrebbe trascorrere le sue inutili giornate a firmare compromessi vendendo cose di cui non ha la proprietà e senza doverne rispondere.
    Fortunatamente, secondo la legge italiana, chi, con il suo comportamento arreca danni ad altri ne deve rispondere.
     
    A studiopci e Antonello piace questo messaggio.
  10. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buonasera stimatissimo Marcello, perche non concordi in toto con me? Probabilmente ho frainteso ?
    Pero vediamo di analizzare i fatti se sei d accordo: il compromesso della sola casa e perfettamente valido in quanto accettato da tutte le parti aventi titolo quindi se parte acquirente si ritirasse sarebbe inadempiente.
    Ricordiamoci che casa e box hanno provenienze diverse ed indipendenti ( almeno cosi mi pare di aver compreso)

    Per il box il compromesso e sicuramente annullabile, manca l accetazione di una parte ( la signora) e sicuramente l acquirente potra chidere un risarcimento danni ma non piu di cosi. POtrebbe essere dico potrebbe che senza box la casa perda totalmente di interesse

    Volev significare questo che credo ti trovera concorde

    Nell occasione ti saluto caramente.
     
  11. stef79

    stef79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi aggiorno sulla situazione:ho concordato direttamente con il proprietario di stipulare un nuovo compromesso presso il mio notaio alla presenza dell'ex moglie (la terza proprietaria del box) che e' disponibile a partecipare per vendere il box.
    L'agente immobiliare invece insiste per far integrare la prima proposta divenuta preliminare con la firma della signora e poi andare a registrare l'integrazione.
    L'agente vuole inoltre far firmare alla signora un impegno scritto che la vincoli a partecipare all'atto.
    Domanda: ho diritto a presenziare all'incontro in cui la signora fara' con l'agente immobiliare per accertarmi che la signora sia disposta e dia disponibilita' sia a presenziare all'atto (come vuole fare l'agente) MA ANCHE E SOPRATTUTTO al compromesso che ho pattuito personalmente con il gli altri proprietari?
    Ho paura che l'agente faccia firmare alla signora il solo vincolo di presenza all'atto ma non al compromesso che ho stabilito con gli altri proprietari.
    Devo mettere per iscritto la mia volonta' di voler partecipare all'incontro tra l'agente e la signora in questione?
    Cosa mi consigliate?
    Un fax una raccomandata o cosa?
     
  12. stef79

    stef79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per farvi comprendere meglio aggiungo al mio precedente messaggio che la moglie (la terza proprietaria del box) e il marito non si parlano..E quindi quello e' il motivo per cui io voglio essere sicuro (non avendo riferimenti moglie) che lei firmi sia la disponibilita' a venire all'atto che al compromesso che ho stabilito oggi con gli altri due proprietari
     
  13. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il preliminare è uno solo e non due. Comprendeva appartamento e box e solo successivamente, da verifiche notarili, è emerso una intestazione da parte di un altro soggetto, la moglie.
    Chi ha firmato il preliminare ha quindi commesso un abuso e deve preoccuparsi di avere l'assenso della moglie per evitare richieste di danni.
     
    A studiopci e La Capanna piace questo messaggio.
  14. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Come ha detto bene Marcello, chi ha firmato e promesso anche il box sarà responsabile in caso non sia possibile il trasferimento globale dei beni, è chiaro che con un preliminare firmato da tutti i proprietari era meglio ma non mi fascerei la testa per questo visto che la moglie non se ne farà nulla di 1/4 del box e vorrà eventualmente solo qualche Euro dall'ex.
     
    A RobertodaBangkok e La Capanna piace questo messaggio.
  15. RobertodaBangkok

    RobertodaBangkok Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Marcello scusami potresti comprendere che uno vorrebbe casa e box e non danni, si ? Il compromesso e uno solo ma le unita sono due, quindi ranno indicate distintamente con identificativi diversi. Sicuramente andra tutto bene MA il preliminare della casa e corretto, quello del box no..a questo punto he facamo mi tengo la casa e mi prendo i "danni" relativi al box ?? IO volevo una casa col box.
    Qui sta il nocciolo,poi dei danni eventuali se io volessi quella casa con quel box potrebbe importarmene un bel fico seccato.
    Salutoni da Bangkok
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Esattissimo

    Art. 1478 Vendita di cose altrui
    Se la momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa.
    Art. 1479 Buona fede del compratore
    Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l’ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà. Salvo il disposto dell’art. 1223, il venditore è tenuto a restituire all’acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall’ammontare suddetto si deve detrarre l’utile che il compratore ne ha ricavato. Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.
    Art. 1480 Vendita di cosa parzialmente di altri
    Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell’articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.
     
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  17. stef79

    stef79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi aggiorno sulla situazione.
    Oggi FINALMENTE sono riuscito a fissare la stesura dei nuovi compromessi dal notaio.
    Mercoledi' tutti e 3 i proprietari venditori ed io stipuleremo dal notaio due compromessi.
    Parlo di compromessi e non di compromesso perche' il notaio mi dice che vanno fatti due compromessi perche' le intestazioni sono diverse quindi le trascrizioni dei rogiti saranno due: una per l'alloggio (che e' intestato ad A +B) e una per il box(che e' intestato ad A+B+C).
    L'agente immobiliare continua a sostenere che la proposta/preliminare firmata a maggio e' valida e vuole integrarla unilateralmente con una dichiarazione della signora che si impegna a partecipare ai compromessi e agli atti.
    Secondo voi perche' l'agente sta facendo cosi'?
    Se abbiamo organizzato la stestura di piu' corretti compromessi dal notaio perche' continua a difendere l'indifendibile?
    Lui ha sbagliato perche' per colpa sua abbiamo firmato una sola proposta/preliminare accettata da due soli proprietari su tre.
    Oggi pomeriggio abbiamo di nuovo discusso perche' io ritengo che sia INUTILE far integrare il primo e sbagliato compromesso con una dichiarazione della signora visto che il giorno stipuliamo direttamente dei nuovi compromessi con la signora presente...
    Visto che qua ci sono tanti agenti immobiliari qualcuno mi sa spiegare perche' l'agente fa cosi'?
    Secondo voi ha paura che qualcuno gli chieda i danni?
    Il mio avvocato mi consiglia di scrivergli una lettera/mail diffidandolo dal prendere iniziative unilaterali prima della nostra firma sui nuovi compromessi...
    Voi che fareste?
     
  18. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'agente immobiliare sta proponendo la soluzione più semplice e meno costosa.
    Se la signora aggiunge il suo consenso sul preliminare e appone la firma non vedo quali problemi possano nascere.
    E' ovvio che il notaio propenda per fare altri due preliminari (non credo li faccia gratis).
    L'atto può essere solo uno (mi è già capitato) visto che l'acquirente è sempre quello.
     
    A Cppensa, Bianca84, studiopci e 1 altro utente piace questo messaggio.
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Condivido l'opinione di Marcellogall.
     
  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quoto in pieno :ok:
     

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