Consiglio se comprare o non comprare casa a Roma con varie magagne amministrative (e ovviamente senza abitabilità)

[Alamonakaponza]

Buongiorno, riporto qui e approfondisco un dubbio su una casa di cui sto valutando l'acquisto.
Siamo a Roma, Casa di un ente (Ina Casa per i dipendenti delle poste), anno di costruzione prima del 1967 (presunto, poi vi spiego perché), palazzine in cemento armato.
Praticamente a causa di un disguido tra vari enti amministrativi, nel 1959 il complesso di cui fa parte la palazzina ottenne il permesso da parte del COmune di Roma, ma poi non venne prodotto il titolo abilitativo, ovvero la licenza edilizia.
Nonostante questo il complesso fu costruito e a partire dalla costruzione iniziò tutto un carteggio tra comune, Ina casa, ed altri enti fino ad arrivare al Ministero dei lavori pubblici. Alla fine questo Ministero si pronunciò attraverso una lettera che dichiara "legittimo il complesso" e il Comune ha recepito.. Tuttavia non è mai stata prodotta la Licenza edilizia, perché il carteggio si è concluso nel 1990.

Guardando le carte del proprietario ho trovato una lettera del 1985 in cui l'amministratore:
1) Cita una richiesta di abitabilità (che non ho capito se ha ricevuto risposta o è stata negata)
2) invitava ogni condòmino ad approfittare della legge 47/1985 presumo io (la lettera non si capisce bene) per ottenere un condono al fine di avere un titolo edilizio iniziale ufficiale.. Della serie " non c'è la licenza, allora la casa facciamola condonare"

In tutto questo l'amministratore (persona anziana e non proprio tecnica) dice che non c'è il progetto e le ditte che hanno fatto la ricerca per i bonus edilizi (sempre a detta dell'amministratore) non hanno potuto procedere data la situazione nebulosa..

In tutto ciò ovviamente le case si sono compravendute (ne avevo vista anche un'altra che mi è sfuggita proprio perché io mi pongo questi problemi.. ) con la formula ante 67, e chissèvvisto s'è visto, anche se (sempre a detta dell'amministratore) nel caso di una compravendita, è stato necessario fare una perizia giurata al tribunale...

Che dite? E' una gran sòla? Se faccio una ristrutturazione interna posso comunque usufruire dei bonus fiscali?
Grazie mille..

 

[Alamonakaponza]

Scusate ho sbagliato la sezione del forum, volevo metterla in geometri architetti ingegneri ecc ecc... Se qualche moderatore può farlo gliene sarei grato.

 

[cafelab]

La categoria del forum che hai scelto è la più adatta
comunque è inutile aprire nuove discussioni con lo stesso argomento, è meglio aggiungere dettagli su quella già aperta.

taggo alcuni tecnici del forum, @brina82 , @Jan80 , @marcanto
ma ti anticipo che senza poter visionare le carte non siamo in grado di darti informazioni certe, possiamo solo speculare

Intanto, la definizione ante 67 non serve a nulla, il piano regolatore di Roma risale al 1870

E' una gran sòla?

Dipende,
stai comprando un appartamento costruito con ottica di edilizia popolare, magari progettato da uno dei grandi architetti del dopoguerra, con la tecnologia di 70 anni fa.
Il gioco vale la candela?

io ho ristrutturato una casa in un complesso Ina Casa con vincolo diretto in carta della Qualità, edifici tenuti male, nessuno che ha rispettato i vincoli, casa buia e fatta bizzarramente, ma posizionata a due passi dal parco degli acquedotti e comprata per un tozzo di pane.

Se faccio una ristrutturazione interna posso comunque usufruire dei bonus fiscali?

Ma l'idea di fare una interrogazione all'AdE riguardo l'ammissibilità di questa "lettera che dichiara legittimo il complesso" ?

 

[marcanto]

"senza poter visionare le carte non siamo in grado di darti informazioni certe, possiamo solo speculare"
Infatti.

 

[Jan80]

Unico modo per usufruire dei bonus fiscali è quello di legittimare il fabbricato senza ombra di dubbio, quindi incaricare un tecnico che porti a casa il risultato, ma lo si dovrebbe fare a livello condoniale.
Parti già bene con un ministero che si è già espresso e il Comune ha taciuto da allora..... Fossi in Emilia Romagna rientrerebbe tutto nelle tolleranze e non è detto che in un prossimo futuro tale opportunità non si estenda a tutto il territorio nazionale (è già presente nella bozza del nuovo testo unico sull'edilizia).

 

[Alamonakaponza]

La categoria del forum che hai scelto è la più adatta
comunque è inutile aprire nuove discussioni con lo stesso argomento, è meglio aggiungere dettagli su quella già aperta.

taggo alcuni tecnici del forum, @brina82 , @Jan80 , @marcanto
ma ti anticipo che senza poter visionare le carte non siamo in grado di darti informazioni certe, possiamo solo speculare

Intanto, la definizione ante 67 non serve a nulla, il piano regolatore di Roma risale al 1870



Dipende,
stai comprando un appartamento costruito con ottica di edilizia popolare, magari progettato da uno dei grandi architetti del dopoguerra, con la tecnologia di 70 anni fa.
Il gioco vale la candela?

io ho ristrutturato una casa in un complesso Ina Casa con vincolo diretto in carta della Qualità, edifici tenuti male, nessuno che ha rispettato i vincoli, casa buia e fatta bizzarramente, ma posizionata a due passi dal parco degli acquedotti e comprata per un tozzo di pane.



Ma l'idea di fare una interrogazione all'AdE riguardo l'ammissibilità di questa "lettera che dichiara legittimo il complesso" ?

Ti ringrazio molto, se non disturbo ti contatterei in privato se sei un professionista e operi a Roma. La difficoltà come sempre è quella di capire prima di comprare. Mi sono già sbilanciato (forse troppo) sul prezzo con la proprietà (solo a voce), proprietà che si è affidata ad un architetto che ha fatto una perizia di Stima liquidando le questioni urbanistiche con "Ante 67", ma vorrei capire delle cose:
1) Sarà possibile fare una Scag per agibilità dopo aver ristrutturato (la casa è da ristrutturare totalmente)? Per curiosità nel tuo caso (visto che si tratta di inacasa) una volta ristrutturato hai fatto la Scag?
2) E' una casa su cui si concede mutuo (indipendentemente dalla mia necessità)?
3) Si può usufruire dei bonus fiscali?

Perdona la Domanda: perché ti riferisci all'Ade? Non è un problema urbanistico/Edilizio?
Dal punto di vista fiscale la casa è accatastata "regolarmente" ed è stata oggetto di un condono, non ho capito se per tutto l'appartamento o solo per una modifica al prospetto esterno nel 1985...

Grazie comunque

 

[cafelab]

Secondo me tutto ruota intorno alla "lettera" del ministero e al condono, dovresti farteli dare o far chiedere un accesso agli atti
il problema è che servono mesi per ottenere risposta

L'agibilità parziale per l'unità immobiliare prevede che
"siano completate e collaudate le opere strutturali, siano certificati gli impianti"
il modulo è questo
è fattibile?

Per curiosità nel tuo caso (visto che si tratta di inacasa) una volta ristrutturato hai fatto la Scag?

In queste modeste ristrutturazioni io cerco di evitare di stravolgere tutto e ottimizzo quello che c'è, meno tempo, meno disagi per i vicini e relativi fastidi e risparmio soldi del cliente;
non è servito depositare nuovamente l'agibilità.

Poi quelle case sono vincolate, avremmo dovuto sostituire gli infissi a tutta altezza con altri uguali in ferrofinestra, blu, a taglio termico... da soli sarebbero costati più della casa.

Non che tutto il condominio non abbia fatto come ha voluto, pvc, corodal, alluminio, bianco, grigio, nero, verde... logge tappate con qualsiasi cosa si sono trovati sotto mano... vetri con o senza rete metallica...
il vincolo però c'è

Perdona la Domanda: perché ti riferisci all'Ade? Non è un problema urbanistico/Edilizio?

l'AdE verifica la conformità delle richieste di detrazioni fiscali, il Comune non farà mai nulla, di certo non dichiara abusivo un immobile del genere

 

[Alamonakaponza]

Secondo me tutto ruota intorno alla "lettera" del ministero e al condono, dovresti farteli dare o far chiedere un accesso agli atti
il problema è che servono mesi per ottenere risposta

L'agibilità parziale per l'unità immobiliare prevede che
"siano completate e collaudate le opere strutturali, siano certificati gli impianti"
il modulo è questo
è fattibile?



In queste modeste ristrutturazioni io cerco di evitare di stravolgere tutto e ottimizzo quello che c'è, meno tempo, meno disagi per i vicini e relativi fastidi e risparmio soldi del cliente;
non è servito depositare nuovamente l'agibilità.

Poi quelle case sono vincolate, avremmo dovuto sostituire gli infissi a tutta altezza con altri uguali in ferrofinestra, blu, a taglio termico... da soli sarebbero costati più della casa.

Non che tutto il condominio non abbia fatto come ha voluto, pvc, corodal, alluminio, bianco, grigio, nero, verde... logge tappate con qualsiasi cosa si sono trovati sotto mano... vetri con o senza rete metallica...
il vincolo però c'è



l'AdE verifica la conformità delle richieste di detrazioni fiscali, il Comune non farà mai nulla, di certo non dichiara abusivo un immobile del genere

Grazie, appunto completate e collaudate le opere strutturali, quindi bisogna vedere se c'è il collaudo statico cosa di cui dubito. Credo possa valere quanto scritto in questo interessante blog, sei d'accordo?

agibilità a Roma e collaudo statico

In particolare lui dice che "da prassi al comune di Roma", quindi parliamo di una prassi senza nessun regolamento scritto:
La procedura è la seguente: per edifici antecedenti al 1971, prima dell'entrata in vigore della legge (che comunque già obbligava alla presenza del progetto e del collaudo, quindi prima è meglio cercare in Prefettura o nel fascicolo di progetto), occorre redigere una attestazione di idoneità statica basata su dati metrici comprovati:

• per edifici in cemento armato, occorre effettuare delle prove sclerometriche sulle strutture, valutando la resistenza del calcestruzzo, e stabilire per quanto possibile le dimensioni degli elementi strutturali, e quindi produrre un certificato statico in cui il tecnico assevera che la struttura è realizzata rispettando le norme sulla qualità del calcestruzzo in vigore al momento della costruzione;

Quindi comunque un esame invasivo, immagino costoso che per farlo devi mettere d'accordo la palazzina e soprattutto.. Non è detto che vada bene.. Mi confermi?

Poi nella fattispecie io vorrei unire due stanze (separate da un tramezzo, o almeno fare una grande porta tra le due) e fare altre modifiche interne nei tramezzi.. Quindi nel mio caso andrebbe rifatta l'agibilità..O sbaglio?
E in ogni caso anche per la Cila serve che lo Stato legittimo coincida con lo Stato di fatto, giusto?...

E se il progetto non c'è? Si va a prendere il primo catastale, dico bene?

 

[cafelab]

Sicuramente Marco per quanto riguarda la normativa del Comune di Roma è più esperto di molti.

Per lavori simili se l'edificio avesse già l'agibilità non occorrebbe rifarla,
ma dal momento che non c'è... va fatta

Ma prima andrà trovata una soluzione per la legittimità,
l'agibilità è il problema minore

 

[Alamonakaponza]

Unico modo per usufruire dei bonus fiscali è quello di legittimare il fabbricato senza ombra di dubbio, quindi incaricare un tecnico che porti a casa il risultato, ma lo si dovrebbe fare a livello condoniale.
Parti già bene con un ministero che si è già espresso e il Comune ha taciuto da allora..... Fossi in Emilia Romagna rientrerebbe tutto nelle tolleranze e non è detto che in un prossimo futuro tale opportunità non si estenda a tutto il territorio nazionale (è già presente nella bozza del nuovo testo unico sull'edilizia).

Ciao, e grazie a tutti coloro interessati al post. Cosa intendi per "portare a casa il risultato?"