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Contratti di locazione
e provvigione del mediatore
Come si quantifica la provvigione dell'agente immobiliare intervenuto quale mediatore (artt. 1754 e segg. cod. civ.) per la stipula di un contratto di locazione?
Il primo dato da cui partire è quello delle regole stabilite all'art. 1755, comma 2, cod. civ., come confermate ed integrate dall'art. 6, comma 2, della legge n. 39/'89: "La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali (…) tenendo conto degli usi locali".
Il secondo dato da cui partire è recato dalla normativa dei contratti di locazione: la durata di questi ultimi è oggi condizionata, sia nell'uso diverso che nell'abitativo, al verificarsi o meno dell'evento (futuro e incerto) del rinnovo (dopo i primi sei anni, nell'uso diverso, dopo i primi quattro anni, per i contratti liberi e dopo i primi tre, per i contratti agevolati, nell'uso abitativo).
In mancanza (come previsto - si sottolinea - dalla sopra riportata normativa) di patto tra le parti, e in presenza - invece - di criterio (derivante dall'applicazione sempre della stessa normativa) che si agganci genericamente, per la determinazione della provvigione, alle annualità del rapporto di locazione (o al suo complessivo importo dei canoni), si pone il problema se debba farsi riferimento anche a quelle successive all'eventuale rinnovo di cui s'è detto.
La risposta è negativa (per cui il calcolo dovrà essere riferito - nell'uso diverso - solo al totale canone dei primi 6 anni e - nell'uso abitativo - solo a quello dei primi 4 o dei primi 3, a seconda della concreta fattispecie), essendo il rinnovo - come già evidenziato - un evento futuro e incerto di cui non si può tenere conto ai nostri fini (sostanzialmente, per le regole poste dall'art.1757 cod. civ.). Altrettanto, è da escludere che abbiano qualunque effetto sulla misura della provvigione sia la risoluzione per morosità che il recesso anticipato del conduttore.
Tutto questo, come già evidenziato, in mancanza di patto tra le parti. Per cui si pone allora l'ulteriore problema di quali patti le parti possano concludere.
La parte locatrice - riteniamo - può incaricare un agente immobiliare (si consiglia: per un tempo determinato e non in esclusiva) di reperire un conduttore, stabilendo nell'incarico (scritto) medesimo che - in caso di conclusione di un contratto di locazione per effetto dell'intervento del mediatore (presupposto, questo, del maturare stesso del diritto alla provvigione) - quest'ultima sia commisurata (in percentuale, pure, da fissarsi nell'incarico) all'importo del primo anno di locazione o - anche, e ferma (e specificata) l'irrilevanza di futuri e solo eventuali rinnovi contrattuali - che la provvigione sia determinata e corrisposta anno per anno, in relazione all'utilità economica ricavabile da ciascuna annualità e per la durata effettiva del rapporto di locazione. Il tutto, con esclusione espressa di qualunque diritto del mediatore al rimborso delle spese (consentendo a questo proposito l'art. 1756 cod. civ. patti contrari all'anzidetto rimborso). Analogamente la parte locatrice potrà procedere all'atto di accettare di locare a persona proposta da un mediatore d'iniziativa di quest'ultimo.
Evidenziamo, per concludere, che il riferimento alla sola prima annualità della locazione è già contenuto anche negli incarichi a locare di cui alla modulistica contrattata dalla Confedilizia con la Gabetti (cfr. Cn n. 1/'01). L'argomento è anche stato approfondito dal prof. Vittorio Angiolini, ordinario all'Università di Milano, in uno studio pubblicato sull'Archivio delle locazioni (n. 4/'00), con considerazioni che - riferite, in materia di rinnovo dopo il primo periodo, all'uso diverso - sono peraltro valide, per quanto anzidetto e in relazione alle previsioni al proposito di cui alla legge n. 431/'98 - anche per l'uso abitativo.
e provvigione del mediatore
Come si quantifica la provvigione dell'agente immobiliare intervenuto quale mediatore (artt. 1754 e segg. cod. civ.) per la stipula di un contratto di locazione?
Il primo dato da cui partire è quello delle regole stabilite all'art. 1755, comma 2, cod. civ., come confermate ed integrate dall'art. 6, comma 2, della legge n. 39/'89: "La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali (…) tenendo conto degli usi locali".
Il secondo dato da cui partire è recato dalla normativa dei contratti di locazione: la durata di questi ultimi è oggi condizionata, sia nell'uso diverso che nell'abitativo, al verificarsi o meno dell'evento (futuro e incerto) del rinnovo (dopo i primi sei anni, nell'uso diverso, dopo i primi quattro anni, per i contratti liberi e dopo i primi tre, per i contratti agevolati, nell'uso abitativo).
In mancanza (come previsto - si sottolinea - dalla sopra riportata normativa) di patto tra le parti, e in presenza - invece - di criterio (derivante dall'applicazione sempre della stessa normativa) che si agganci genericamente, per la determinazione della provvigione, alle annualità del rapporto di locazione (o al suo complessivo importo dei canoni), si pone il problema se debba farsi riferimento anche a quelle successive all'eventuale rinnovo di cui s'è detto.
La risposta è negativa (per cui il calcolo dovrà essere riferito - nell'uso diverso - solo al totale canone dei primi 6 anni e - nell'uso abitativo - solo a quello dei primi 4 o dei primi 3, a seconda della concreta fattispecie), essendo il rinnovo - come già evidenziato - un evento futuro e incerto di cui non si può tenere conto ai nostri fini (sostanzialmente, per le regole poste dall'art.1757 cod. civ.). Altrettanto, è da escludere che abbiano qualunque effetto sulla misura della provvigione sia la risoluzione per morosità che il recesso anticipato del conduttore.
Tutto questo, come già evidenziato, in mancanza di patto tra le parti. Per cui si pone allora l'ulteriore problema di quali patti le parti possano concludere.
La parte locatrice - riteniamo - può incaricare un agente immobiliare (si consiglia: per un tempo determinato e non in esclusiva) di reperire un conduttore, stabilendo nell'incarico (scritto) medesimo che - in caso di conclusione di un contratto di locazione per effetto dell'intervento del mediatore (presupposto, questo, del maturare stesso del diritto alla provvigione) - quest'ultima sia commisurata (in percentuale, pure, da fissarsi nell'incarico) all'importo del primo anno di locazione o - anche, e ferma (e specificata) l'irrilevanza di futuri e solo eventuali rinnovi contrattuali - che la provvigione sia determinata e corrisposta anno per anno, in relazione all'utilità economica ricavabile da ciascuna annualità e per la durata effettiva del rapporto di locazione. Il tutto, con esclusione espressa di qualunque diritto del mediatore al rimborso delle spese (consentendo a questo proposito l'art. 1756 cod. civ. patti contrari all'anzidetto rimborso). Analogamente la parte locatrice potrà procedere all'atto di accettare di locare a persona proposta da un mediatore d'iniziativa di quest'ultimo.
Evidenziamo, per concludere, che il riferimento alla sola prima annualità della locazione è già contenuto anche negli incarichi a locare di cui alla modulistica contrattata dalla Confedilizia con la Gabetti (cfr. Cn n. 1/'01). L'argomento è anche stato approfondito dal prof. Vittorio Angiolini, ordinario all'Università di Milano, in uno studio pubblicato sull'Archivio delle locazioni (n. 4/'00), con considerazioni che - riferite, in materia di rinnovo dopo il primo periodo, all'uso diverso - sono peraltro valide, per quanto anzidetto e in relazione alle previsioni al proposito di cui alla legge n. 431/'98 - anche per l'uso abitativo.
