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  1. lucia_lucia

    lucia_lucia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, non so se sono nel posto giusto ma avrei bisogno di una risposta.
    Sto per prendere in locazione un appartamento con un contratto 3+2, quindi concordato. Il proprietario mi dice che sarebbe disponibile a pattuire un canone di locazione inferiore a quello determinato dai parametri del comune ma pensa di avere delle noie fiscali. La domanda: un canone concordato prevede un minimo ed un massimo, secondo me non si può superare il massimo ma se uno scende dal minimo, perchè dovrebbe essergli contestato qualcosa? secono voi è possibile che ciò avvenga?
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    MI dispiace ma penso prorio che non si possa scendere al di sotto dei minimi come non si può neanche superare, in tal caso occorre fare un 4+4
     
  3. er4clito

    er4clito Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi è capitata la stessa situazione, e mi informai coi sindacati, dissero che non ci sono problemi a stare sotto il minimo. Eventualmente si indicano esplicitamente le motivazioni.
    Ad esempio, coi parametri del concordato attualmente a volte, per alcuni immobili escono cifre esagerate. (I mobili danno un +15%, nella mia città, al di la del tipo di mobili: possono essere nuovi di pacca o "della nonna", ma valgono uguale!).
     
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  4. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    lo puoi fare tranquillamente, purchè il locatore affermi che è stata sua la volontà di esercitare uno sconto sulla locazione concordata, altri non possono entrare nel merito se non il locatore e locatario ciao
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io penso di no, perchè allora non avrebbe senso indicare il range, potrebbero solo indicare il massimo, cosa che è in realtà non è indicata.
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    in ogni caso, se il canone è sotto la soglia, rischi un accertamento
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo che sono sempre rogne, anche se non capisco perchè hanno messo questi paletti
     
  8. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma succede anche con il canone libero
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    in che senso
     
  10. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se un locatore si accontenta di un canone appena al di sotto del valore di mercato, avrà sicuramente un accertamento, perché presumono una parte in nero.
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Adesso diciamo che con la possibilità di emersione del nero questo si è evitato
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    più che valore di mercato, dovrebbe essere il valore della rendita catastale, al fisco il valore di mercato inporta un fico secco
     
    A Tobia piace questo elemento.
  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Salvo, a livello locale, espresso divieto contrario, possono certamente le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, stabilire pattuizioni individuali che deroghino i valori minimi delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione convenzionata. Ciò non dovrebbe comportare strascichi di natura civilistica.

    Una pattuizione in cui si concordasse un canone di locazione calmierato al di sotto degli importi minimi fissati dalla convenzione locale sarebbe da considerarsi non compatibile con la medesima e con le direttive della convenzione nazionale? A parere di chi scrive, la risposta è negativa. Il comma 4 dell’art. 13 della legge n°431/1998 prospetta in termini di nullità le sole difformità riguardanti patti volti a ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo stabilito dalla convenzione locale. Un accordo economico più favorevole al conduttore, figura considerata “contraente debole” del rapporto locativo, non altererebbe certo l’economia del contratto tanto da dover concludere che si è fuori dalla previsione del comma 3 dell’art. 2 della legge citata (contratti concordati) e si debba necessariamente rientrare nel comma 1 dello stesso articolo (contratti liberi).

    A puro titolo di informazione, posso aggiungere che le associazioni dei proprietari e degli inquilini del comune di Firenze sino ad oggi, nel siglare contratti di tale natura, non hanno mai avuto nulla da eccepire al riguardo. L’esigenza di trasparenza e di controllo impongono, tuttavia, alle parti un comportamento accorto, e, ove il locatore, in simili rapporti, riceva una minore remunerazione rispetto a quella minima fissata dalla convenzione locale, è opportuno tutelarsi inserendo un'apposita clausola contrattuale in cui si conviene che un assetto di interessi comuni ha indotto le parti a convenire un corrispettivo inferiore alla fascia minima definita in sede locale.

    Riguardo l’accertamento, ai fini delle imposte dirette, dei redditi da fabbricati derivanti da locazioni stipulate da un soggetto privato persona fisica che non eserciti attività d’impresa (dichiarare un canone di locazione inferiore a quello previsto dalle legge n°311/2004 implica una maggiore possibilità di essere soggetti a controlli e a eventuali sanzioni da parte dell’Amministrazione finanziaria), la questione non dovrebbe porsi in quanto la cosiddetta minimum tax immobiliare (canone minimo da dichiarare) esclude dal suo ambito i contratti di locazione concordati o convenzionati, in base all’art. 2, comma 3, e all’art. 4, commi 2 e 3 della legge n°431/1998, le cui fasce d'oscillazione dei canoni sono già predefinite a livello locale.

    Tuttavia, non sono chiarissime le modalità operative in uso da parte dell’Amministrazione finanziaria nel caso in cui la posizione di un contribuente, in merito ai redditi di locazione convenzionata, non risulti allineata con i valori minimi attesi in base agli accordi locali: non è da escludersi che – in presenza di un corrispettivo di modestissima entità, di gran lunga inferiore alla soglia “critica” minima - tale presunta non congruità venga segnalata in Agenzia e l’ufficio fiscale possa accertare un maggior imponibile, salvo invito al contraddittorio: l’onere della prova rimane, comunque, a suo carico, vale a dire che è detto ufficio a dover dimostrare che il contribuente ha incassato un affitto superiore a quello dichiarato.
     
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  14. lucia_lucia

    lucia_lucia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille a tutti!! Proverò a chiedere conferma all'ufficio preposto del comune....mi spiace dover rinunciare ad un canone a me favorevole per stare nelle regole!! Potrei capire se il paletto è nella soglia massima ma quella minima e sopratutto in questi tempi!!!
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Davvero non capisco il senso del paletto minimo
     
  16. Titleist

    Titleist Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Lucia, leggete bene gli accordi territoriali del comune dove è sito l'immobile, generalmente i valori diminuiscono in base alla grandezza dello stesso, sopra i 100 / 120 mq anche del 5/10%, così come possono aumentare in proporzione all'aumento della durata contrattuale. Il 3+2 non è la condizione senza la quale non, il contratto può essere anche 4+2, 5+2 o addirittura 6+2.
     
  17. lucia_lucia

    lucia_lucia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non ho capito nulla....

    Buonasera a tutti!
    Ho parlato con un addetto ai lavori del comune dove è sito l'appartamento per il quale chiedevo informazioni in merito al minimo da rispettare essendo un contratto concordato e mi è stato risposto che mai e poi mai mi potranno contestare per aver stipulato una cifra inferiore....il contrario invece succede spesso!
    Quindi vuol dire che i controlli li fanno, ma se la differenza al ribasso è poco sostanziale, come nel mio caso di € 50, non la valutano.
    Qualora si stipulasse per un importo inferiore della metà del minimo, il controllo è previsto in quanto da adito al pensiero che una parte venga pagata in "nero". Questo è quanto mi è stato riferito! ciao a tutti

    più che al comune io sentirei l'ADE, se risulta quanto da detto, o sentito dal comune ciao
     
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