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  1. anawim

    anawim Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti avrei da proporvi una domanda:ho 3 appartamenti i quali ognuno ha un'entrata indipendente,cioè non vi è nessuna scala comune,vicino ai miei appartamenti ci sono altri 3 appartamenti di mia sorella con le stesse caratteristiche, abbiamo ereditato questo stabile,il quale è stato concepito in modo che ogni appartamento avesse la sua entrata indipendente...mi chiedo è obbligatorio in un caso come il nostro costituire un condominio?grazie
     
  2. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dipende. Se i proprietari sono solo due, come mi pare di capire tu e tua sorella, allora non c'è obbligo. Saluti.
     
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  3. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il condominio è una particolare forma di comunione forzosa di proprietà individuali.
    In esso convivono pertanto delle proprietà individuali e delle proprietà comuni poste al servizio delle prime e senza le quali le prime non potrebbero essere godute pienamente dai proprietari.
    Per questa ragione già due proprietà - se utilizzano in comune parti di edificio - costituiscono un condominio.

    Ne consegue che, in ragione della comunione di talune parti dell'edificio, le vostre proprietà possono già costituire un condominio. (vedi art. 1117 e succ. cod. civ).

    In codice prevede, altresì che per regolare i diritti/doveri dei singoli proprietari devono essere predisposte delle apposite tabelle millesimali. Buona norma è anche quella di predisporre anche un regolamento di condominio che serve a regolare meglio la vita dei partecipanti alla comunione.

    Se questo non esistesse (tabelle e regolamento) suggerisco di predisporlo cosi che l'eventuale intervento di terzi, in dipendenza di locazione o vendita di una delle proprietà, non causi tensioni.
     
  4. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    certamente no se i proprietari sono solo due anche se ognuno ha più unità immobiliari, resta però la necessità di regolare la visione delle spese comuni se vi sono.:ok:
     
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  5. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Bisogna comprendere che un condominio non si costituisce: esiste o non esiste.

    Nella cultura dell’uomo “medio” erroneamente si parla di condominio quando si è in presenza di un numero rilevante di unità immobiliari, almeno cinque (ora nove?), e sotto questo limite sempre “l’uomo medio” ritiene si debbano applicare le norme della comunione.
    In realtà, alla comprensione del comune cittadino sfugge la conoscenza di alcune figure quali il “condominio minimo” ed il “condominio parziale”, dovute alla giurisprudenza e alla dottrina.

    Per chiarire. La compresenza di parti di uso esclusivo e di parti di uso comune differenzia il “condominio” dalla pura e semplice “comunione”, ex art. 1118 c.c., ove, salvo prova contraria, tutte le parti sono di uso comune e le quote si presumono uguali, ex art. 1101 c.c.

    Trattandosi di comunione forzosa e non scioglibile tra proprietari di beni a uso esclusivo e di beni comuni non divisibili, il condominio è un ente di spesa costituito di fatto. Questa è la ragione per cui il codice civile non stabilisce un numero minimo di comproprietari a decorrere dal quale si dovrebbero compiere determinati atti che porterebbero alla costituzione di tale ente.

    Numeri che il Legislatore ha ritenuto di indicare per alcuni obblighi nascenti da caratteristiche dimensionali (regolamento condominiale - nomina amministratore ecc.)

    Come menzionato la giurisprudenza ritiene possibile identificare un ente condominiale anche con la presenza di due soli condomini, il cosidetto "condominio minimo".

    Per la Cassazione "la disciplina del capo II del Titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile ad ogni tipo di condominio", ma nel caso del piccolo condominio "sono inapplicabili […] le sole norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale, che resta regolato, dunque,
    dagli artt. 1104,1105,1106 del codice civile" – Cass. II Sez. Civ. 22 giugno 2005 n.13371.

    D'altro canto trattandosi di beni comuni a edifici è ovvio che esistano spese comuni e che debba esistere una opportuna ripartizione di esse in ragione del dettato civilistico proprio del condominio e non della comunione (in caso contrario a che servirebbe la domanda?).

    Alla luce della giurisprudenza e della dottrina, è mia opinione che una semplice risposta negativa sia errata. Sempre da questo punto di vista la domanda corretta potrebbe essere se esista o meno un condominio.

    Per rispondere all'ipotizzato quesito mancano però una serie di informazioni.
    P.es. se gli appartamenti sono identici, se ci sono più numeri civici, come sono regolate nelle pattuizioni contrattuali le eventuali parti comuni (presumibile che ci siano vista la domanda) quali le facciate, i tetti ecc. come sono regolati i servizi quali l'acqua o l'energia elettrica ecc.

    Se invece la domanda vertesse sulla normativa fiscale - obbligo di chiedere codice fiscale e costituire a tal fine un condominio - si riterrebbe opportuno comunque un'analisi alla luce delle caratteristiche proprie dell'edificio.

    In tal senso un aiuto può provenire dalla lettura delle apposite guide pubblicate nel sito dell'Agenzia dell Entrate, tra cui "condominio: adempimenti e agevolazioni fiscali"
     
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  6. anawim

    anawim Membro Junior

    Privato Cittadino
    la domanda mi è sorta nel momento in cui una persona mi aveva detto che io e mia sorella eravamo "obbligate" a costituire un condominio cosa che mi ha lasciata un attimo infastidita,KURT il condominio non è mai esistito nel nostro caso, e se non è obbligatorio, mai esisterà, credo che il buon senso civico possa bastare...ti ringrazio comunque del tempo che hai speso per rispondere :)
     
  7. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Scusa il ritardo della risposta.
    Chi ti ha dato quell'informazione non ha sbagliato. Leggi la risoluzione 204/2000 dell'AdE in tema di condominio e doveri connessi in ambito tributario, poi a voi la scelta di regolarvi diversamente ma la normativa è chiara e in ambito fiscale le sanzioni sono pesantine.
    Quindi sino a quando non dovrete effettuare ritenute alla fonte nulla osta ad agire come state facendo ma se dovrete applicarle dovrete chiedere il codice fiscale del condominio e presentare per tale ente di spesa la dichiarazione 770

    Ti allego il link
    http://www.finanzaefisco.it/agenziaentrate/circolari_e_risoluzioni/cir204-00.html
     

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