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  1. Extreme

    Extreme Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a Tutto il forum,
    sono in fase di acquisto di una nuova casa ed ho da subito questo problema:
    ho fatto la mia bella offerta tramite agenzia che è stata accettata dalla società che vende;
    l'offerta per come è formulata diventa, una volta che la parte venditrice accetta, già un preliminare.

    L'immobile è stato costruito nel 2007 e finito nel 2009 (dal 2009 ad oggi è rimasto vuoto). Dato che vorrei star tranquillo, ho chiesto (spero di aver fatto bene) che mi venisse rilasciata la fidejussione e la decennale.
    Di risposta mi hanno detto che la fidejussione non mi spetta, perchè trattasi di immobile finito e per la decennale, mi hanno detto che "forse" non possono farmela ?!?! perchè dpvrebbero spenderci su dei soldi! Ma scusate non è obbligatoria per legge darla al compratore? Se non me la danno, posso rifiutarmi di rogitare? I soldi che ho già dato come caparra e come provvigione all'agenzia?

    Ma è corretto fare una cosa del genere?
    Grazie a tutti anticipatamente.
    Extreme
     
  2. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao extreme, come già discusso in altro topic, non spetta a chi costruisce stabilire se deve o meno rilasciare una fidejussione e se può o meno sottoscrivere la polizza assicurativa decennale postuma.
    Queste cose sono stabilite con il D. L.vo 122/2005 (Legge a tutela degli acquirenti di case di nuova costruzione) il quale stabilisce che tutti gli immobili che vengono costruiti in forza di un'autorizzazione edilizia rilasciata (o efficace in caso di DIA - Denuncia di Inizio Attività) a partire dal 21 luglio 2005 sono soggetti a:
    1) formulare un contratto preliminare particolarmente "ricco e dettagliato" di informazioni;
    2) rilasciare al momento della sottoscrizione del contratto preliminare una fidejussione a garanzia di tutti i pagamenti previsti dal momento della stipula del compromesso sino al momento dell'atto notarile (e la fidejussione deve prevedere non solo l'imponibile ma anche l'IVA);
    3) rilasciare al momento dell'atto notarile una polizza assicurativa decennale postuma a garanzia di eventuali vizi o difetti costruttivi

    Quindi bada bene che:
    1) la fidejussione ti spetta se la pratica edilizia è stata rilasciata a partire dal 21 luglio 2005 e il fatto che la casa sia già costruita non conta nulla (difatti la legge non fa questa distinzione perchè il costruttore potrebbe entrare in stato di crisi anche con l'immobile già costruito...);
    2) stesso discorso per l'assicurazione postuma decennale;
    Se non ti danno l'assicurazione è la stessa è dovuta (vedi quanto sopra) puoi intimarli con un atto di diffida a procurarla entro x tempo pena la risoluzione del contratto (esiste già una discussione in questo forum fatta su questo argomento).
    Spero di esserti stato d'aiuto.
     
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  3. Extreme

    Extreme Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Brisko,
    ti ringrazio molto della risposta, dettagliata e chiara: oltretutto mi hai rincuorato...quando ci sono i soldi di mezzo ti prende sempre un mezzo infarto per tutto :triste:

    Sei stato gentilissimo e mi vergono un pò a chiederlo ma potresti darmi una mano a cercare la vecchia discussione? Vorrei comunque leggerla, ha un indirizzo?
    Scusa l'ignoranza...non ho molta dimestichezza ne con le case nè con i pc!

    Grazie ancora.
     
  4. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
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  5. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non è proprio come scrivi.

    Decreto legislativo del 20 giugno 2005 n. 122 art.2 comma 1:
    "All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita' il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione"

    Cito dalla guida del Consiglio Nazionale del Notariato:

    "deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”
     
  6. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sulla fideiussione ha ragione l'impresa. La decennale postuma è in effetti obbligatoria, ma a differenza della fideiussione non è prevista alcuna sanzione per l'impresa che non la rilascia e inoltre la sua mancata erogazione non è motivo di annullabilità dell'atto.
     
  7. Extreme

    Extreme Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aiuto! Quindi non posso fare nulla?
     
  8. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Allora mettiamola così, visto che per avere l'agibilità deve essere fatta la fine dei lavori, e visto che se viene fatta la fine dei lavori l'impresa paga l'ICI, presumo che come tutti i costruttori fino a quando la casa non è venduta l'immobile sia accatastato come F03 (ovvero ancora da ultimare) pertanto non può essere richiesta l'agibilità e pertanto è considerato immobile da ultimare e soggetto al rilascio della fidejussione.
     
  9. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anche qui non mi trovi d'accordo (e l'ho scritto anche nell'altra discussione citata in un post precedente dopo doveroso approfondimento con uno dei notai con i quali collaboro abitualmente).
     
  10. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quello che ho scritto sulla polizza decennale l'ho sempre tratto dalla guida del Consiglio Nazionale del Notariato.
     
  11. POGGIBONSI CASE

    POGGIBONSI CASE Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si giusto,poi io mi sono sono sempre chiesto ,ma per fortuna non mi sono mai capitati contenziosi del genere,se la decennale postuma ,viene rilasciata da una società, che poi nel giro di 2/3 anni viene chiusa ??
     
  12. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A prescindere che l'OP ha scritto nel primo messaggio che l'impresa ha concluso i lavori nel 2009 ed è quindi presumibile che l'immobile non sia più accatastato come F3, ma non mi risulta in generale che un'impresa, una volta finito l'immobile, possa mettere in vendita le abitazioni senza averle regolarmente accatastate e ottenuta l'agibilità. Tu compreresti un immobile senza avere garanzie sull'agibilità?
     
  13. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho lavorato in un impresa per quasi 10 anni e la prassi è sempre stata quella. La garanzia sull'agibilità può essere data anche in altri modi (per esempio scrivendo nell'atto che il venditore si impegna ad ottenerla e presentando la domanda prima di fare l'atto in modo che possa essere citata la richiesta nell'atto e che poi ai sensi del DPR 380/2001 artt. 24/25 la stessa venga ottenuta per silenzio assenso trascorsi i 60 gg.). Io csì come sopra esposto non avrei alcuna difficoltà a comprare l'immobile.
     
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  14. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Art. 4.
    Assicurazione dell'immobile

    1. Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

    Quanto sopra è stato estratto da Dlgs 122/2005 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acqu...
    Quindi al momento dell'atto esiste l'obbligo di consegna della polizza (che non significa abbligo di riportarla in atto).
    Se non viene consegnata il venditore è inadempiente e come tale si può richiedere l'annullamento del contratto (dopo aver fatto atto di diffida ad adempiere entro x giorni).
     
    A Extreme piace questo elemento.
  15. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Estratto sempre da Dlgs 122/2005 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acqu...
    ecco la parte relativa alla fidejussione
    Art. 2.
    Garanzia fideiussoria

    1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

    Come si può evincere la fidejussione è dovuta sempre quando non esiste un immediato trasferimento della proprietà (non quando l'immobile esiste o non esiste).
     
    A Extreme e m.barelli piace questo messaggio.
  16. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il Consiglio Nazionale del Notariato ritiene invece di escludere che "la mancata prestazione di questa polizza indennitaria possa incidere sulla validità del contratto".
     
  17. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si vede che il mio notaio avrà un'idea diversa ;) allora meglio vedere se in qualche modo la Cassazione si è già espressa...
     
  18. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Esatto, sempre che l'immobile sia da costruire (come scritto nella norma).
     
  19. AntonioPa

    AntonioPa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Improbabile considerando che la normativa è piuttosto recente. Forse qualche sentenza di primo grado. Magari qualche avvocato potrebbe saperlo.
     
  20. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Su questa cosa continueremo a non andare d'accordo ;) per me l'aspetto prioritario è il mancato immediato trasferimento della proprietà. Ergo una parte dei miei soldi esce subito dalle mie tasche, ma l'immobile non è ancora mio. E per me non esiste se non ufficialmente accatastato e se non è almeno presentata la domanda di agibilità. Ma questa è solo la mia idea
     

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