luca_mari

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Privato Cittadino
Buonasera,

A breve dovrei andare a rogitare l'acquisto di un appartamento + box di nuova realizzazione.
Pochi giorni fa ho notato la presenza di un'infiltrazione abbastanza estesa sul soffitto del mio garage: oltre alla macchia di umidità è presente la classica chiazza bianca di calcare/muffa (parte di essa si è depositata tramite gocciolamento anche sul pavimento).
Ho fatto presente all'impresa costruttrice il difetto e la risposta è stata tra le più classiche: non si tratta di un difetto della guaina impermeabilizzante del terreno sovrastante bensì dell'acqua che si è accumulata nel polistirolo del presalles prima che tale guaina venisse posata. Anche l'intervento effettuato è stato tra i più classici: sono stati effettuati dei fori per eliminare l'acqua ancora presente (a loro dire) per poi andare a chiuderli e rasare il tutto.
Ovviamente questa soluzione non mi ha soddisfatto perchè sono abbastanza convinto il problema non sia il presalles ma la guaina che è stata posata male oppure è stata danneggiata in fase di costruzione. Lo dico a ragion veduta perchè il mio box è l'unico a presentare un'infiltrazione così importante e guarda caso è l'unico collocato sotto il terreno (non riparato) dell'ingresso condominiale e non sotto una cantina o un appartamento. Inoltre la macchia per come si presenta credo proprio sia lì da mesi: quindi l'umidità casomai accumulata nel presalles è già stata smaltita ed i fori appena effettuati non avrebbero dovuto far uscire nulla, invece gocciolava di brutto (guarda caso dopo 2 giorni di intensa pioggia che hanno inzuppato il terreno sovrastante per bene).
Ho quindi fatto presente sia all'impresa venditrice che a quella costruttrice che non mi sentivo sicuro di andare a rogitare se prima la cosa non veniva ulteriormente indagata e ci fosse assicurati che l'impermeabilizzazione fosse integra.
Il costruttore si è preso impegno a monitorare la situazione e darmi un feedback nei prossimi giorni.
Qui gli scenari sono quindi 3.
1. Impresa riconosce difetto di impermeabilizzazione e la sistema a stretto giro prima del rogito. Sarebbe soluzione ideale ma dubito sarà quella intrapresa.
2.Impresa riconosce difetto di impermeabilizzazione ma per esigenze loro logistiche o di clima dicono che andranno ad effettuare sistemazione solo in primavera/estate proponendo una soluzione tampone per rendere agibile box nel frattempo. Come mi devo comportare in questo caso? L'ideale sarebbe rimandare il rogito a quando sarà effettuato questo intervento ma per vari motivi ciò non è possibile (non credo nemmeno sia volontà loro posticiparlo così tanto). Posso richiedere di inserire una clausola nel rogito in cui si dichiara la data entro cui sarà effettuato questo intervento e l'eventuale penale per la non effettuazione nei tempi? Alcuni mi hanno detto che notaio non concederà mai una cosa del genere, altri mi dicono sia una cosa molto comune. Non saprei a chi credere. Eventualmente al posto di tale clausola si può effettuare scrittura privata?
3.Impresa dichiara conformità dell'impermeabilizzazione ritenendo problema risolto con fori che hanno sfiatato umidità nel presalles. Andiamo a rogitare e si dichiarano appartamento e box 'visti e piaciuti'. Se in futuro dovesse ripresentarsi infiltrazione (cosa di cui sono sicuro al 90%) avrei la garanzia plurima decennale. Però ho alcuni dubbi: devo farmi mettere per iscritto da impresa che per loro problema è risolto in modo tale che un domani se si dovesse ripresentare verrebbe coperto dalla polizza in quanto scoperto dopo acquisto? Inoltre non c'è il rischio che essendo infiltrazione causata in uno spazio di pertinenza delle parti comuni l'assicurazione della polizza decennale mi dica che devo rivolgermi a quella del condominio? Vorrei evitare di trovarmi in un contenzioso tra due assicurazioni per decidere chi deve risponderne.
Che cosa ne pensate?
Vi ringrazio,
Luca
 

francesca63

Moderatore
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Certo la soluzione migliore sarebbe la numero 1.
Ma c’è forse la possibilità 4) ; fare il rogito, e lasciare una parte del saldo prezzo ( una somma pari a quella necessaria per risolvere il problema) al notaio , in attesa di chiarire le cause.
Naturalmente non sarà facile che il costruttore accetti, ma così si eviterebbero contenziosi
 
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philippo

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Buonasera,

A breve dovrei andare a rogitare l'acquisto di un appartamento + box di nuova realizzazione.
Pochi giorni fa ho notato la presenza di un'infiltrazione abbastanza estesa sul soffitto del mio garage: oltre alla macchia di umidità è presente la classica chiazza bianca di calcare/muffa (parte di essa si è depositata tramite gocciolamento anche sul pavimento).
Ho fatto presente all'impresa costruttrice il difetto e la risposta è stata tra le più classiche: non si tratta di un difetto della guaina impermeabilizzante del terreno sovrastante bensì dell'acqua che si è accumulata nel polistirolo del presalles prima che tale guaina venisse posata. Anche l'intervento effettuato è stato tra i più classici: sono stati effettuati dei fori per eliminare l'acqua ancora presente (a loro dire) per poi andare a chiuderli e rasare il tutto.
Ovviamente questa soluzione non mi ha soddisfatto perchè sono abbastanza convinto il problema non sia il presalles ma la guaina che è stata posata male oppure è stata danneggiata in fase di costruzione. Lo dico a ragion veduta perchè il mio box è l'unico a presentare un'infiltrazione così importante e guarda caso è l'unico collocato sotto il terreno (non riparato) dell'ingresso condominiale e non sotto una cantina o un appartamento. Inoltre la macchia per come si presenta credo proprio sia lì da mesi: quindi l'umidità casomai accumulata nel presalles è già stata smaltita ed i fori appena effettuati non avrebbero dovuto far uscire nulla, invece gocciolava di brutto (guarda caso dopo 2 giorni di intensa pioggia che hanno inzuppato il terreno sovrastante per bene).
Ho quindi fatto presente sia all'impresa venditrice che a quella costruttrice che non mi sentivo sicuro di andare a rogitare se prima la cosa non veniva ulteriormente indagata e ci fosse assicurati che l'impermeabilizzazione fosse integra.
Il costruttore si è preso impegno a monitorare la situazione e darmi un feedback nei prossimi giorni.
Qui gli scenari sono quindi 3.
1. Impresa riconosce difetto di impermeabilizzazione e la sistema a stretto giro prima del rogito. Sarebbe soluzione ideale ma dubito sarà quella intrapresa.
2.Impresa riconosce difetto di impermeabilizzazione ma per esigenze loro logistiche o di clima dicono che andranno ad effettuare sistemazione solo in primavera/estate proponendo una soluzione tampone per rendere agibile box nel frattempo. Come mi devo comportare in questo caso? L'ideale sarebbe rimandare il rogito a quando sarà effettuato questo intervento ma per vari motivi ciò non è possibile (non credo nemmeno sia volontà loro posticiparlo così tanto). Posso richiedere di inserire una clausola nel rogito in cui si dichiara la data entro cui sarà effettuato questo intervento e l'eventuale penale per la non effettuazione nei tempi? Alcuni mi hanno detto che notaio non concederà mai una cosa del genere, altri mi dicono sia una cosa molto comune. Non saprei a chi credere. Eventualmente al posto di tale clausola si può effettuare scrittura privata?
3.Impresa dichiara conformità dell'impermeabilizzazione ritenendo problema risolto con fori che hanno sfiatato umidità nel presalles. Andiamo a rogitare e si dichiarano appartamento e box 'visti e piaciuti'. Se in futuro dovesse ripresentarsi infiltrazione (cosa di cui sono sicuro al 90%) avrei la garanzia plurima decennale. Però ho alcuni dubbi: devo farmi mettere per iscritto da impresa che per loro problema è risolto in modo tale che un domani se si dovesse ripresentare verrebbe coperto dalla polizza in quanto scoperto dopo acquisto? Inoltre non c'è il rischio che essendo infiltrazione causata in uno spazio di pertinenza delle parti comuni l'assicurazione della polizza decennale mi dica che devo rivolgermi a quella del condominio? Vorrei evitare di trovarmi in un contenzioso tra due assicurazioni per decidere chi deve risponderne.
Che cosa ne pensate?
Vi ringrazio,
Luca
5 compri così perché l'impresa non mette clausole e ti dice che o compri o vendono ad altri. Se in futuro avrai problemi potrai in ogni caso chiedere il ripristino senza mettere inutili clausole. Inutile anche chiedere il deposito del prezzo dal notaio perché sai già quale sarà la risposta
 

luca_mari

Nuovo Iscritto
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5 compri così perché l'impresa non mette clausole e ti dice che o compri o vendono ad altri. Se in futuro avrai problemi potrai in ogni caso chiedere il ripristino senza mettere inutili clausole. Inutile anche chiedere il deposito del prezzo dal notaio perché sai già quale sarà la risposta
A chi chiedo il ripristino? La società venditrice sarà messa in liquidazione una volta terminati tutti i rogiti.
 

luca_mari

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Certo la soluzione migliore sarebbe la numero 1.
Ma c’è forse la possibilità 4) ; fare il rogito, e lasciare una parte del saldo prezzo ( una somma pari a quella necessaria per risolvere il problema) al notaio , in attesa di chiarire le cause.
Naturalmente non sarà facile che il costruttore accetti, ma così si eviterebbero contenziosi
Non la vedo una soluzione fattibile a) perché impresa non accetterà mai b) chi stima il costo esatto?
 

luca_mari

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
O compri così o non compri
Nella vita non è tutto bianco o nero, ci sono le sfumature. Soprattutto quando uno ha già firmato un preliminare e pagato il 30% del costo totale.
Nel preliminare si parla del verbale di ultimazione ad esempio, dove si possono elencare gli eventuali vizi da sanare.
Chiedevo un parere anche su questo ad esempio: cosa si può mettere e cosa no, in che forma e con quali garanzie future.
Beato lei che la vede così semplice: o compro o non compro.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Non la vedo una soluzione fattibile a) perché impresa non accetterà mai b) chi stima il costo esatto?
Per quanto riguarda il costo, non è necessario che sia trattenuta una quantità di denaro corrispondente al costo esatto, e l’ordine di grandezza della spesa si dovrebbe poter conoscere: a lavori ultimati, si tirano le somme.
Per il primo punto, tu hai diritto ad acquistare un immobile privo di vizi, così come sta all’impresa venditrice venderti qualcosa di conforme a quanto promesso.
Se non sono in grado, conviene ad entrambi cercare una soluzione non conflittuale.
 

cafelab

Moderatore
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non si tratta di un difetto della guaina impermeabilizzante del terreno sovrastante bensì dell'acqua che si è accumulata nel polistirolo del presalles prima che tale guaina venisse posata.

Mi sembra strano
se per presalles intendiamo predalles è una lastra in cemento, armata e con degli alleggerimenti in polistirolo al posto di quelli in laterizio

Lastre-predalles2.png


sopra a questi viene gettato il resto del solaio
fra posa, gettata del solaio massetti e guaine passano mesi e l'eps non si imbibisce d'acqua, nelle prove di immersione a 30gg assorbe il 5-6% della massa

molto più probabile che la guaina abbia qualche difetto o discontinuità da cui si infila l'acqua
 

luca_mari

Nuovo Iscritto
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Mi sembra strano
se per presalles intendiamo predalles è una lastra in cemento, armata e con degli alleggerimenti in polistirolo al posto di quelli in laterizio

Lastre-predalles2.png


sopra a questi viene gettato il resto del solaio
fra posa, gettata del solaio massetti e guaine passano mesi e l'eps non si imbibisce d'acqua, nelle prove di immersione a 30gg assorbe il 5-6% della massa

molto più probabile che la guaina abbia qualche difetto o discontinuità da cui si infila l'acqua
Esattamente. Lei ha centrato il punto, al 99% mi hanno detto una balla. Adesso andranno a chiudere i fori che hanno fatto, rasano, al limite danno una mano di mapelastic e via.
Se gli va bene che non piove troppo nei prossimi giorni la macchia non si riformera subito prima del rogito ed io mi trovo il problema tra qualche mese.
C'è poi la polizza decennale ma coi caveat ed i dubbi che elencavo sopra.
 

luca_mari

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Per quanto riguarda il costo, non è necessario che sia trattenuta una quantità di denaro corrispondente al costo esatto, e l’ordine di grandezza della spesa si dovrebbe poter conoscere: a lavori ultimati, si tirano le somme.
Per il primo punto, tu hai diritto ad acquistare un immobile privo di vizi, così come sta all’impresa venditrice venderti qualcosa di conforme a quanto promesso.
Se non sono in grado, conviene ad entrambi cercare una soluzione non conflittuale.
Torno a ribadire che impresa sostiene, almeno per ora, che problema sia risolto. Quindi per loro è conforme ed io ovviamente non posso obbligarli a scavare per verificare integrità della guaina sopra il box.
Sto solo cercando di tutelarmi dopo l'acquisto, non lo sto mettendo in discussione.

O compri così o non compri
Sperando che l'unico tuo problema sia una macchia e non qualcosa di più grave come carenze strutturali o materiali inadatti
Se il problema fosse la macchia è un non problema, basta dare una mano di vernice. È proprio quello il punto, non voglio sperare che lo sia, voglio essere certo che siano state fatte tutte le opportune verifiche (al momento non è cosi) ed in mancanza di esse capire come tutelarmi al meglio se fra 3/6 mesi dovesse tornare macchia acclarando infiltrazione e necessità di rifare guaina.
 
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