Detrazione interessi mutuo prima casa cointestata conviventi

[flo]

Buongiorno, avrei un quesito a cui non riesco ad avere risposta..io e il mio compagno stiamo per stipulare rogito per acquisto prima casa, la proprietà dell'immobile (valore 180.000) sarà al 50% tra me e il mio compagno (dunque 90.000 a testa), ma il mutuo (130.000) sarà intestato interamente a lui. Non essendo sposati, può lui detrarre per intero la quota interessi? O la detrazione deve essere proporzionale alla sua quota di proprietà? Grazie.

 

[AntonioPa]

La detrazione compete all'intestatario del mutuo (e proprietario) per la sua quota di competenza, quindi nel tuo caso il tuo compagno essendo intestatario al 100% del mutuo detrae il 100% degli interessi.

 

[flo]

Bene, grazie ad Antonio, ma non è che avresti dei riferimanti normativi o delle circolari..? Io sull'argomento ho trovatoo solo la circolare n. 17/E dell'Agenzia delle Entrate del 18 maggio 2006 ke fa riferimento a una situazione analoga ma tra CONIUGI. Quindi ho dubbi sull'applicabilità nel mio caso..perchè specificare altrimenti? Che ne pensi?

 

[AntonioPa]

Capisco il tuo dubbio, e in parte lo condivido. Non mi risulta sia stato affrontato dall'AdE questo problema. E' chiaro che in generale in caso di solo acquisto di una quota di proprietà al prezzo di 90.000 e mutuo di 130.000 la detrazione spetterebbe proporzionalmente ai 90.000. Secondo il mio parere la discriminante, più che la relazione di parentela tra gli acquirenti, è la contestualità dell'acquisto. Quindi se con uno stesso atto di compravendita si acquistano entrambe le 2 quote di 90.000 (a prescindere se chi acquista sono coniugi o legati solo da rapporti di amicizia) la riparametrazione dell'importo detraibile sarà comunque fatto considerando il prezzo d'acquisto riportato in atto di 180.000.
I caf di sicuro appoggeranno questa ipotesi considerando quanto è scritto nella guida al visto di conformità redatto dalla Consulta nazioale dei caf:

"in caso di due mutuatari comproprietari dell’immobile, al 40% l’uno e al 60% l’altro,
l’importo complessivo del mutuo si confronterà con il costo complessivo dell’immobile e gli
interessi detraibili saranno suddivisi, nei limiti della norma, se non diversamente riportato nel
contratto di mutuo, al 50% ciascuno. Non rileva infatti in questo caso la percentuale di proprietà
dell’immobile."

 

[flo]

Benissimo! Sei stato chiarissimo! I miei dubbi si dissolvono..questa guida dunque posso trovarla in qualche caf? Vorrei cmq conservare qualcosa di scritto nel caso di futuri accertamenti dell'AdE. Un ultimo dubbio..io cmq risulterei come terzo datore di ipoteca, a questo punto di fatto cambierebbe molto se intestassimo il mutuo a entrambi? Grazie ancora per le info!

 

[AntonioPa]

La guida è a disposizione dei caf, ma la trovi scaricabile anche su internet (almeno l'edizione 2010). Intestandoti anche tu il mutuo, dal punto di vista fiscale, devi solo valutare se hai la capienza d'imposta per detrarre gli interessi.

 

[flo]

Ok guida trovata e scaricata. Si la capienza c'è, ma mi sa ke cmq l'intestatario sarà solo lui..se nel frattempo non scopriamo qualche altro vantaggio nel fare altrimenti! Altra cosa interessante trovata in questa guida riguarda l'accollo di mutuo edilizio: in pratica per quanto ci riguarda è già stato effettuato il frazionamento del mutuo edilizio (nel mese di ottobre 2010) e tra qualche settimana provvederemo contestualm al rogito e accollo. Ci informano (l'impresa costruttrice e la banca) ke le rate pagate dal costruttore dal frazionamento fino all'accollo sono di nostra competenza, e quindi dovremo rimborsarle, e che per la relativa detraibilità della quota interessi, basterà una dichiarazione dell'impresa. Dalla guida 'Sono comprese nel rigo E7 anche le somme pagate dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, relativi a mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.4). Per definire quando il contribuente può far valere il diritto alla detrazione è necessario far riferimento al momento della delibera di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione in possesso e non al momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o a quello dell’acquisto (Circolare 01.06.1999 n. 122, risposta 1.2.2). In questi casi il pagamento degli interessi relativi al mutuo può essere anche certificato attraverso la documentazione rilasciata dalla cooperativa intestataria del mutuo Ma per noi (non c'è cooperativa) ''l'assunzione dell'obbligo del pagamento del mutuo'' coincide col frazionamento? Scusa se sono stata troppo prolissa, ma sei il primo interlocutore competente ke trovo!!

 

[maria antonietta]

Non mi risulta proprio! Tu devi pagare le rate dal momento del rogito non prima!
Cosa centra il frazionamento dell'impresa, a te non deve interessare! L'accollo da impresa è come da privati.... l'impresa avrà pagato quota capitale + interessi dal frazionamento al momento del rogito..... prima invece era solo in preammortamento e pagava solo interessi.
Questa è la differenza.
Tu ti devi accollare la quota di capitale residuo per i subalterni da te acquistati.
L'unica differenza è che devi vedere se l'importo residuo è sufficiente per te o se tu necessiti di un importo maggiore: se l'impresa sapeva le tue necessità prima del frazionamento doveva tenerne conto e imputare un importo superiore (anche se stiamo parlando di 2/3 mila € di differenza)
Trovo molto strano quanto affermato dalla banca, semmai tu dovrai al costruttore il capitale per differenza (dall'importo frazionato all'accollato) non le rate pagate (cap+int)
Meglio che chiarisci, perchè lo trovo a dir poco strano!
Io lavoro con accollo mutuo impresa quotidianamente, ho anche un'impresa, ti assicuro che è la prima volta in 25 anni che sento una cosa del genere.
Semmai il problema è solo la prima rata tua o ultima sua, perchè il pc della banca non riesce a frazionare gli interessi sul capitale della rata prima dell'avvenuta stipula. Ma è una cosa che si risolve senza problemi e abbastanza velocemente (1/2 mesi) senza problemi per l'accollante

 

[flo]

'Tu ti devi accollare la quota di capitale residuo per i subalterni da te acquistati.' ..questo è quanto credo anch'io! Ma nessuno mi sembra dare conferma di questa cosa, a partire dalla banca ke 'opera con accolli e frazionamenti da tanti anni' ed è la prima volta -a suo dire- ke trova qualcuno ke discute questo modo di fare!! In realtà il frazionamento è stato effettuato in base all'importo e alla durata da noi richiesti, dunque è come se il mutuo ci fosse partito 5 mesi prima (dunque terminerà 5 mesi prima), e la differenza del debito residuo è davvero minima (sugli 800 euro), visto ke la maggior parte della rata è attualmente costituita da quota interessi! e noi siamo veramente stanchi e stremati di lottare per qualsiasi cosa in questa interminabile avventura casa...

 

[maria antonietta]

ok! ma allora devi dare solo il capitale per differenza al costruttore (residuo aggiornato + diff dal fraz al rogito) non gli interessi che lui ha pagato (tu parlavi di rate pagate fino ad oggi) e sempre che l'importo accollato sia 128.200 e non 130.000, è questa la sostanziale differenza. E' ovvio che la scadenza sarà 5/6 mesi prima. La banca fa sempre riferimento alla data di stipula del mutuo per stabilire la scadenza finale.
Relativamente alla quota di interessi da detrarre, non fa differenza l'importo accollato.
Chi ti farà l'unico ti richiederà il conteggio (che rilascia la banca a fine anno) delle rate pagate con capitale residuo e interessi pagati.