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Fiorello

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Professionista
Devo far stimare tre lotti di terreno edificabile, sono tutti e tre adiacenti ma su due di essi ci sono due abitazioni . Le stime vengono fatte per lotto oppure di tutti i lotti insieme tenedo conto di cosa ci si può costruire? Come sarà valutata la cubatura? La zona è a media/alta densità con indice 1:3 . Nel prg c' è una indicazione dei prezzi dei terreni edificabili presi dal sito della agenzia delle entrate ma per quel che sento pare siano alte. Boh! E' possibile conoscere il prezzo medio sulle vendite dei terreni venduti?
 

sgaravagli

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Agente Immobiliare
@Fiorello è impossibile offrirti una valutazione senza prendere visione dei beni e studiare le normative comunali relative alle future eventuali costruzioni. Rivolgiti ad una agenzia del luogo che abbia conoscenza della cantieristica
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
@Rosa1968 come fai a sapere, senza vedere i fabbricati, se sui lotti sui quali insistono le abitazioni il valore del volume è superiore al valore dei beni già esistenti?
 

Fiorello

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Professionista
E' quello che infatti mi chiedo. Se vale la pena di vendere tutto acquistando altrove .
 

angy2015

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Professionista
è un brutto momento per vendere i terreni edificabili, solo in zone dove il nuovo si può vendere a prezzi sufficientemente superiori ai costi per edificare il terreno ha qualche valore. Una stima grossolana si può fare partendo dai prezzi di vendita delle nuove costruzioni dedotti i costi di costruzione completi di tutto e vedere se rimane qualcosa.
 

Rudyaventador

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Professionista
il problema non è solo il terreno edificabile , ma anche una volta effettuata una valutazione e conseguente trattativa , il valore per il fisco imposta di registro e plusvalenze del venditore sono valutate ai valori medi che l agenzia delle entrate ha registrate( valori fiscali di riferimenti accettati dall ade sono i valori del comune per l imposizione IMU sui terreni edificabili con gli eventuali abbattimenti previsti se ovviamente sono integrati) ; a tal fine sarebbe utile una perizia giurata ( che diventera giurata se si procedera a transazione) in base alla quale si valutera lo scostamento rispeto ai valori ade . purtroppo non c e modo preventivamente avere un asenso dall ade pertanto se i valori non sono in linea è una roulette russa ...

premesso cio , il valore non puo che essere su perizia in quanto occorre verificare la zona edilizia se di espansione o se zona b , la cubatura il lotto minimo edificabile ( che dovrebbe integrarsi vista la presenza di costruito ivi insistente ) la zona la presenza di servizi primari ( che si presume esistente) EVENTUALI VINCOLI DI EDIFICABILITA ES. GEOLOGICI se c 'è una classe 4 non conviene costruire inquanto antieconomico etc etc. o vincoli di altra natura ; documentazione base quindi certificato di destinazione edilizia ed estratti piano su vincoli ambiantali, pesaggistici , geologici .
 

Fiorello

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Professionista
è un brutto momento per vendere i terreni edificabili, solo in zone dove il nuovo si può vendere a prezzi sufficientemente superiori ai costi per edificare il terreno ha qualche valore. Una stima grossolana si può fare partendo dai prezzi di vendita delle nuove costruzioni dedotti i costi di costruzione completi di tutto e vedere se rimane qualcosa.
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il problema non è solo il terreno edificabile , ma anche una volta effettuata una valutazione e conseguente trattativa , il valore per il fisco imposta di registro e plusvalenze del venditore sono valutate ai valori medi che l agenzia delle entrate ha registrate( valori fiscali di riferimenti accettati dall ade sono i valori del comune per l imposizione IMU sui terreni edificabili con gli eventuali abbattimenti previsti se ovviamente sono integrati) ; a tal fine sarebbe utile una perizia giurata ( che diventera giurata se si procedera a transazione) in base alla quale si valutera lo scostamento rispeto ai valori ade . purtroppo non c e modo preventivamente avere un asenso dall ade pertanto se i valori non sono in linea è una roulette russa ...

premesso cio , il valore non puo che essere su perizia in quanto occorre verificare la zona edilizia se di espansione o se zona b , la cubatura il lotto minimo edificabile ( che dovrebbe integrarsi vista la presenza di costruito ivi insistente ) la zona la presenza di servizi primari ( che si presume esistente) EVENTUALI VINCOLI DI EDIFICABILITA ES. GEOLOGICI se c 'è una classe 4 non conviene costruire inquanto antieconomico etc etc. o vincoli di altra natura ; documentazione base quindi certificato di destinazione edilizia ed estratti piano su vincoli ambiantali, pesaggistici , geologici .
Ho richiesto il certificato di destinazione edilizia, vincoli gelogici o paesaggistici non ce ne sono, ci sono delle percentuali sul lotto da mantenere a verde e per fare i parcheggi, quello si. La zona è ad alta/media densità con possibilità di espansione. I fabbricati possono essere a filo degli esistenti confinanti (4 piani)mantenendo la distanza id 12 metri, con 11 si possono fabbricare 3 piani. Conosco anche la valutazione indicativa che da' il nostro comune nel piano regolatore . Ho anche la valutazione al metro cubo perchè in successione abbiamo dovuto indicarlo su consultazione di un tecnico del posto. Purtroppo per i terreni edificabili sul sito dell' agenzia delle entrate non riesco a trovare riferimenti sulla media dei valori di vendita.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
quindi il geologico hai classe 1 ?, il geologico non è indicato strettamente come vincolo ma è indicata una classe che rappresenta se superiore a 2 di fatto un vincolo sul progetto di edificazione .
come ho detto i valori del comune ai fini IMU vengono accettati dalla ade , se vi è gia una perizia giurata per la successione e non è stata accertata decorsi se non erro 3 anni (o 5 ) questa diventa un riferimento , i valori dell ade devi recarti all ufficio di zona dove ricade il terreno e con cortesia informalmente te li fai dire , e tasti anche il terreno su come ragionano in quell ufficio da cui dipende la verifica di un eventuale rogito
 

Fiorello

Nuovo Iscritto
Professionista
Ho trovato la perizia, non so se giurata, fatta per la successione di mio papà 10 anni fa sl lotto edificabile su cui è costruita la casa, come indicazione il perito scrive che il valore può variare se questo lotto si unisce al lotto vicino. . I valori dell' ADE li chiedo all' ufficio tecnico del comune?
 

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