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DottorMax

Membro Junior
Professionista
Un Vs. consiglio. Situazione in essere ad un Mio Familiare. Giorni fa, dopo trattative, troviamo l'accordo con un'agenzia immobiliare. Proposta fatta, poi accettata dopo circa 10 giorni, Regolare assegno di caparra e tempistiche per il rogito di circa 3 mesi causa mutuo da richiedere (ma nessun problema perchè Dipendente Statale e cifra non alta). Abbiamo fissato la data del compromesso e tutto il resto.
Ieri veniamo chiamati dall'agenzia. Nell'immobile, anni ed anni fa, è stata cambiata la disposizione del bagno e della cucina. Ce ne avevano parlato, ma avevano detto che (ovviamente) avrebbero aggiornato tutto al catasto a spese del venditore. Il Loro tecnico però, ha detto di aver trovato dei problemi, perchè la cucina attuale, non avendo luce (solo la porta di ingresso), non sarebbe a norma ed il perito della banca (c'è richiesta di mutuo) molto probabilmente non l'approverebbe. Per cui hanno pensato di abbattere la parete che divide la cucina dal soggiorno (che ha finestra) per creare un living e quindi cucina in unico ambiente e con regolare apertura ed eventualmente poi, dopo la perizia, ripristinare lo stato dei luoghi, rialzando la parete e rimontando la porta (tra l'altro a scrigno). Ora Vi chiedo: ma questi lavori (compreso l'aggiornamento della pianta catastale) non dovrebbero essere totalmente a carico del venditore, come previsto dal contratto di proposta firmato e come da Codice Civile?
Se Noi lasciamo tutto così ed il Perito della banca, fa il "fiscale" e boccia la pratica oppure defalca una cifra per rimettere a posto la situazione con i lavori, chi paga il tutto? Grazie.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Un Vs. consiglio. Situazione in essere ad un Mio Familiare. Giorni fa, dopo trattative, troviamo l'accordo con un'agenzia immobiliare. Proposta fatta, poi accettata dopo circa 10 giorni, Regolare assegno di caparra e tempistiche per il rogito di circa 3 mesi causa mutuo da richiedere (ma nessun problema perchè Dipendente Statale e cifra non alta). Abbiamo fissato la data del compromesso e tutto il resto.
Ieri veniamo chiamati dall'agenzia. Nell'immobile, anni ed anni fa, è stata cambiata la disposizione del bagno e della cucina. Ce ne avevano parlato, ma avevano detto che (ovviamente) avrebbero aggiornato tutto al catasto a spese del venditore. Il Loro tecnico però, ha detto di aver trovato dei problemi, perchè la cucina attuale, non avendo luce (solo la porta di ingresso), non sarebbe a norma ed il perito della banca (c'è richiesta di mutuo) molto probabilmente non l'approverebbe. Per cui hanno pensato di abbattere la parete che divide la cucina dal soggiorno (che ha finestra) per creare un living e quindi cucina in unico ambiente e con regolare apertura ed eventualmente poi, dopo la perizia, ripristinare lo stato dei luoghi, rialzando la parete e rimontando la porta (tra l'altro a scrigno). Ora Vi chiedo: ma questi lavori (compreso l'aggiornamento della pianta catastale) non dovrebbero essere totalmente a carico del venditore, come previsto dal contratto di proposta firmato e come da Codice Civile?
Se Noi lasciamo tutto così ed il Perito della banca, fa il "fiscale" e boccia la pratica oppure defalca una cifra per rimettere a posto la situazione con i lavori, chi paga il tutto? Grazie.
Dotto'..

Che vuoi fare come Toto'..?!

"..ED IO PAGO..!!"

Se la casa e' del venditore ovvio che ogni spesa e' imputabile a lui.

Se questi non ha i soldi per farlo, puo' intervenire l'acquirente, defalcando poi le spese dal saldo prezzo.

Da quanto racconti, evidentemente questi intermediari, devono essere dei brocchi.

Che vorrebbero far intervenire una parte o l'altra, a procedere nella riconformazione eo nel ripristino dello stato dei luoghi, ancor prima di ricevere l'esito della perizia.
Con il rischio che, se per qualsiasi motivo la vendita salta, il proprietario si ritroverebbe con i cambiamenti e l'onere della spesa ottemperato, " per senza niente".
Come si dice dalle tue parti.

Oppure, per converso, nel caso in cui l'acquirente sia intervenuto per conto del venditore, di lasciargli in mano l'alloggio riconforrmato e regolarizzato.

Prima fate fare la perizia.

Dall'esito di questa si evidenzieranno gli interventi necessari.

Che il perito sia fiscale oppure no non conta un fisco secco.
Se l'immobile e' censito si possono finanziare anche i fabbricati difformi.
Dipende dall'entita', espressa in percentuale, del mutuo richiesto.

Resta inteso che l'immobile dovra' essere sanato.
Prima o dopo il rogito.

Se il venditore non ha le risorse per farlo dovra' intervenire l'acquirente per conto suo.

Con tutte le spese imputabili a lui.

Se al rogito, spunta fuori la fattura del tuo tecnico di diecimila euro per la sanatoria, la spesa dovra' essere defalcata dal prezzo.

..Ci siamo intesi Dotto'...?
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Un Vs. consiglio. Situazione in essere ad un Mio Familiare. Giorni fa, dopo trattative, troviamo l'accordo con un'agenzia immobiliare. Proposta fatta, poi accettata dopo circa 10 giorni, Regolare assegno di caparra e tempistiche per il rogito di circa 3 mesi causa mutuo da richiedere (ma nessun problema perchè Dipendente Statale e cifra non alta). Abbiamo fissato la data del compromesso e tutto il resto.
Ieri veniamo chiamati dall'agenzia. Nell'immobile, anni ed anni fa, è stata cambiata la disposizione del bagno e della cucina. Ce ne avevano parlato, ma avevano detto che (ovviamente) avrebbero aggiornato tutto al catasto a spese del venditore. Il Loro tecnico però, ha detto di aver trovato dei problemi, perchè la cucina attuale, non avendo luce (solo la porta di ingresso), non sarebbe a norma ed il perito della banca (c'è richiesta di mutuo) molto probabilmente non l'approverebbe. Per cui hanno pensato di abbattere la parete che divide la cucina dal soggiorno (che ha finestra) per creare un living e quindi cucina in unico ambiente e con regolare apertura ed eventualmente poi, dopo la perizia, ripristinare lo stato dei luoghi, rialzando la parete e rimontando la porta (tra l'altro a scrigno). Ora Vi chiedo: ma questi lavori (compreso l'aggiornamento della pianta catastale) non dovrebbero essere totalmente a carico del venditore, come previsto dal contratto di proposta firmato e come da Codice Civile?
Se Noi lasciamo tutto così ed il Perito della banca, fa il "fiscale" e boccia la pratica oppure defalca una cifra per rimettere a posto la situazione con i lavori, chi paga il tutto? Grazie.
Ma perché ripristinerete un qualcosa di difforme? Non conviene possedere un immobile regolare, visto che si sta acquistando?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Se la casa e' del venditore ovvio che ogni spesa e' imputabile a lui.

Se questi non ha i soldi per farlo, puo' intervenire l'acquirente, defalcando poi le spese dal saldo prezzo.
Assolutamente!

MA qui il problema non è il perito della banca, ma il fatto che il tecnico non possa presentare il progetto di riconformazine in Comune per la mancanza dei rapporti aeroilluminanti nella cucina.

Ho chiuso poco tempo fa un caso del genere dove sono stato costretto a chiamare ripostiglio/dispensa la cucina e a creare nell'ampio soggiorno un angolo cottura.

Voi avete la fortuna della presenza di una porta...... si può modificare l'infisso, cambiandolo con uno che abbia una parte apribile indipendente dall'apertura della porta stessa ed il gioco è fatto (da verificare se vi sono rapporti minimi da ottenere e se la parte apribile così ottenuta li rispetti, ma di norma l'ottavo lo si riesce a raggiungere con una porta in cucina!).
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
certo che una cucina senza finestra....
facile che la vecchia cucina sia diventata camera e la nuova sia stata ritagliata via dal soggiorno.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Assolutamente!

MA qui il problema non è il perito della banca, ma il fatto che il tecnico non possa presentare il progetto di riconformazine in Comune per la mancanza dei rapporti aeroilluminanti nella cucina.

Ho chiuso poco tempo fa un caso del genere dove sono stato costretto a chiamare ripostiglio/dispensa la cucina e a creare nell'ampio soggiorno un angolo cottura.

Voi avete la fortuna della presenza di una porta...... si può modificare l'infisso, cambiandolo con uno che abbia una parte apribile indipendente dall'apertura della porta stessa ed il gioco è fatto (da verificare se vi sono rapporti minimi da ottenere e se la parte apribile così ottenuta li rispetti, ma di norma l'ottavo lo si riesce a raggiungere con una porta in cucina!).
Grazie per il consiglio. Anche Noi avevamo suggerito la modifica della porta/infisso; Ma il Loro tecnico (dell’agenzia) avrebbe detto che dalla planimetria li risulta solo la porta di ingresso (che tra l’altro già adesso ha dei vetri e prende luce) e che non corrisponde ad una normale finestra. Insomma ora ci troviamo con questo bel problema. A Noi la casa interessa. Ma non intendiamo spendere nulla per questi eventuali lavori che non competono a Noi.

certo che una cucina senza finestra....
facile che la vecchia cucina sia diventata camera e la nuova sia stata ritagliata via dal soggiorno.
Si. Dalla piantina originaria anni ed anni fa la cucina era nel bagno attuale (con finestra) ed il bagno era nel disimpegno (senza finestra). Loro hanno poi modificato una camera in cucina attuale.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Non ho capito una cosa: il tuo familiare ha vistoun appartamento con locale cucina separato e ha fatto un'offerta per quello, come visto e piaciuto. Fin qui tutto bene. Poi si scopre che i lavori fatti non sono a norma e quindi viene proposta una soluzione che creerebbe un open space al posto di soggiorno e cucina.
Il tutto sarebbe consegnato in regola con conformità urbanistica e catastale.

A questo punto il tuo familiare vuole ripristinare, chiaramente in maniera abusiva, la situazione precedente come vista inizialmente o terrebbe così l'appartamento?
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Il problema è del venditore che deve vendere un immobile catastalmente ed urbanisticamente conforme. E paga.

I tecnici esistono per questo.
Io concordo totalmente. Anche le leggi e le sentenze di settore lo specificano. Solo che non vorrei fare la “guerra” (che comunque vincerei). Prospettare la risoluzione del contratto per giusta causa, con restituzione del doppio della caparra e probabilmente con la richiesta dei danni subiti (avevano un altro immobile a cui abbiamo rinunciato per fare questa proposta), per adesso Mi appare un po’ “forte”. Ma Loro lo sapranno sicuramente. In sostanza, fossi in Loro, renderei l’immobile conforme totalmente, con aggiornamento della planimetria catastale ed urbanistica, a Mie spese. Si stanzialmente dovrebbero defalcare dal costo pattuito le spese per questi adeguamenti, giusto?
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Non ho capito una cosa: il tuo familiare ha vistoun appartamento con locale cucina separato e ha fatto un'offerta per quello, come visto e piaciuto. Fin qui tutto bene. Poi si scopre che i lavori fatti non sono a norma e quindi viene proposta una soluzione che creerebbe un open space al posto di soggiorno e cucina.
Il tutto sarebbe consegnato in regola con conformità urbanistica e catastale.

A questo punto il tuo familiare vuole ripristinare, chiaramente in maniera abusiva, la situazione precedente come vista inizialmente o terrebbe così l'appartamento?
Non è propriamente così. Il Mio Familiare vuole la casa regolare urbanisticamente e catastalmente, così come gli e’ stata proposta dall’agenzia in sede di prima visione, seconda visione e come da proposta di acquisto in cui è chiaramente riportato “immobile in oggetto, a cura e spesa della parte venditrice, dovrà essere trasferito al momento del rogito notarile, in conformità alle norme urbanistico-edilizie, conforme all’allineamento catastale, in regola con le leggi vigenti, corredata di certificazione Ace/Ape, libera da vizi, ipoteche. Etc.....ad eccezione di NULLA”. Poi ancora: “il Proponente dichiara di aver visitato l’immobile e di averlo trovato di proprio gradimento, quindi l’immobile verrà trasferito nello stato di fatto e si diritto in cui attualmente si trova, con ogni pertinenza, servitù, etc. “.
Il contratto della proposta sottoscritta ed accettata riporta chiaramente questo. Come da Codice Civile tra l’altro.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
..e male fate Dottò.

Significa che non hai bene inteso il senso del mio post precedente.

Se il venditore non ha risorse per ripristinare e o riconformare significa che si può incidere sul prezzo.
Ah ecco. Non avevo capito. Cioè defalcare i costi di ripristino dall’importo pattuito?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
non ho capito come faresti
Ti allego foto della porta che serve da ingresso di un appartamento della mia famiglia (locale cucina soggiorno) da quasi cento anni.... perfettamente confrome anche alle attuali normative!

Ma Loro lo sapranno sicuramente. In sostanza, fossi in Loro, renderei l’immobile conforme totalmente, con aggiornamento della planimetria catastale ed urbanistica, a Mie spese.
Questo è certo, ma non hho capito se la soluzione area living ai tuoi familiari va bene e così resterebbe oppure no.
 

Allegati

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Il Mio Familiare vuole la casa regolare urbanisticamente e catastalmente, così come gli e’ stata proposta dall’agenzia in sede di prima visione,
Quella non ce l'avrà mai, visto che , per rendere il tutto regolare, dovrebbe essere modificata l'attuale distribuzione degli spazi.
Quindi, come ti ha già chiesto @Jan80, la casa interessa comunque, così come diventerebbe dopo l'unione di cucina e soggiorno e altre modifiche necessarie ?

E poi, nella proposta, oltre a tutte le belle frasi di rito riportate (che non servono a nulla ma fanno tanta scena), c'è una descrizione della casa come è adesso e come è stata vista ?
Se si, sarà impossibile vendere in regola quanto promesso ( per mancanza requisiti igienici).
Se no, comprerai una cosa diversa da quella vista; ripeto, vi va bene lo stesso ?
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Ti allego foto della porta che serve da ingresso di un appartamento della mia famiglia (locale cucina soggiorno) da quasi cento anni.... perfettamente confrome anche alle attuali normative!



Questo è certo, ma non hho capito se la soluzione area living ai tuoi familiari va bene e così resterebbe oppure no.
Ah, ottima soluzione! Magari si potrebbe fare in chiave moderna, con infissi doppio vetro. Scusa ma poi una porta di questo tipo, sicuro che catastalmente rappresenterebbe una finestra in quella camera?

Quella non ce l'avrà mai, visto che , per rendere il tutto regolare, dovrebbe essere modificata l'attuale distribuzione degli spazi.
Quindi, come ti ha già chiesto @Jan80, la casa interessa comunque, così come diventerebbe dopo l'unione di cucina e soggiorno e altre modifiche necessarie ?

E poi, nella proposta, oltre a tutte le belle frasi di rito riportate (che non servono a nulla ma fanno tanta scena), c'è una descrizione della casa come è adesso e come è stata vista ?
Se si, sarà impossibile vendere in regola quanto promesso ( per mancanza requisiti igienici).
Se no, comprerai una cosa diversa da quella vista; ripeto, vi va bene lo stesso ?
Eh capisco. A Noi sostanzialmente interessa avere il mutuo senza intoppi e senza rimetterci altri soldi. Nemmeno un euro. Con i documenti in regola, con l’immobile così come lo abbiamo visto preferibilmente.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Scusa ma poi una porta di questo tipo, sicuro che catastalmente rappresenterebbe una finestra in quella camera?
Il catasto non c'entra nulla, comunque verrebbe rappresentata come porta.
Per vendere in regola il tecnico della parte venditrice deve presentare un titolo edilizio in comune in sanatoria, eventualmente con opere, dove sanera' la situazione esistente se possibile. É su questo elaborato che dimostrerà il raggiungimento dei rapporti aeroilluminanti dei vari locali che lo richiedono, specificando le aperture della porta in questione. Solo dopo presenterà una variazione catastale conforme alla realtà.

Ho come l'impressione che il venditore voglia giusto sistemare il catasto lasciandovi lo stato legittimo presente in comune difforme dalla realtà.
Chiedi bene cosa presenterà il tecnico.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Ok grazie. Forse non ho ben capito ma chiederemo. A Noi sostanzialmente interessa che il Perito della Banca approvi e non faccia problemi. Non non vogliamo di certo rimetterci qualcosa, visto che il problema non lo abbiamo causato Noi.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Di certo dovrete trovare un accordo con l'attuale proprietà per uno stato dei locali che possa essere legittimato con titolo edilizio e in seguito così accatastato.
Prova a verificare se si possa ampliare la grandezza della porta con la creazione di sottofinestre (servirà una SCIA al posto della CILA per i tramezzi interni e forse anche una pratica sismica), però se è per questi locali che siè fatta la proposta bisogna che anche il venditore ceda e metta mano al portafoglio. In alternativa segui il consiglio di @PyerSilvio , magari con nuovo preliminare o modifica di quello precedente che preveda ulteriore denaro sotto forma di caparra e uno sconto sul prezzo finale, data la caparra extra e l'allungamento dei tempi.

Se faranno dei lavori minori che legittimano la cucina così come si trova, verifica anche che i sia il foro di aerazione e quello per la cappa.
 

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