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DottorMax

Membro Junior
Professionista
“E poi, nella proposta, oltre a tutte le belle frasi di rito riportate (che non servono a nulla ma fanno tanta scena).....”?
Scusa Mi ero perso questo passaggio. Oddio ma che vuoi dire allora, che ora sovvertiamo il Diritto? Cioè dici che ciò che è scritto in un contratto di agenzia immobiliare (parliamo di immobili..non di collanine...) non vale a nulla?? Vorrei vedere Te scusa...io il Diritto l’ho studiato e ne conosco il valore. Forse altri no...? Davvero assurdo....ma quindi il Tuo Ragionamento lo estendi anche alle altre parti del contratto? Che so, la forma di pagamento, provvigione ad agenzia...allora posso interpretare quei testi come voglio...perché tanto “son messi li solo per fare scena”??? Mah...

Di certo dovrete trovare un accordo con l'attuale proprietà per uno stato dei locali che possa essere legittimato con titolo edilizio e in seguito così accatastato.
Prova a verificare se si possa ampliare la grandezza della porta con la creazione di sottofinestre (servirà una SCIA al posto della CILA per i tramezzi interni e forse anche una pratica sismica), però se è per questi locali che siè fatta la proposta bisogna che anche il venditore ceda e metta mano al portafoglio. In alternativa segui il consiglio di @PyerSilvio , magari con nuovo preliminare o modifica di quello precedente che preveda ulteriore denaro sotto forma di caparra e uno sconto sul prezzo finale, data la caparra extra e l'allungamento dei tempi.

Se faranno dei lavori minori che legittimano la cucina così come si trova, verifica anche che i sia il foro di aerazione e quello per la cappa.
Ottimo consiglio. Grazie.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Oddio ma che vuoi dire allora, che ora sovvertiamo il Diritto?
No; ho detto che alcune frasi sempre presenti nei contratti, ma che non riguardano QUEL contratto specifico, sono superflui richiami alla legge generale.
Ad esempio, non è necessario scrivere che l'immobile deve essere in regola catastalmente, perché è la legge che lo prescrive, e vale anche senza quella frase in contratto.
immobile in oggetto, a cura e spesa della parte venditrice, dovrà essere trasferito al momento del rogito notarile, in conformità alle norme urbanistico-edilizie, conforme all’allineamento catastale, in regola con le leggi vigenti, corredata di certificazione Ace/Ape, libera da vizi,
Ecco, ad esempio la frase sopra riportata non è un patto tra le parti, è la legge che prevede ciò , quindi è ridondante.
io il Diritto l’ho studiato e ne conosco il valore. Forse altri no...? Davvero assurdo....ma quindi il Tuo Ragionamento lo estendi anche alle altre parti del contratto? Che so, la forma di pagamento, provvigione ad agenzia...allora posso interpretare quei testi come voglio...perché tanto “son messi li solo per fare scena”???
Con una domanda così, si dubita che tu abbia studiato molto diritto ...
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
questi lavori (compreso l'aggiornamento della pianta catastale) non dovrebbero essere totalmente a carico del venditore
Si

chi paga il tutto?
Il Venditore.
Premesso che senza aver visto cosa avete firmato non possiamo essere precisi più di tanto, ti dirò di più, dato che l'alternativa ad un tuo accordo è incagliarsi sull'averti venduto una cosa per un altra, deve anche essere contento che tu voglia procedere comunque.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
No; ho detto che alcune frasi sempre presenti nei contratti, ma che non riguardano QUEL contratto specifico, sono superflui richiami alla legge generale.
Ad esempio, non è necessario scrivere che l'immobile deve essere in regola catastalmente, perché è la legge che lo prescrive, e vale anche senza quella frase in contratto.

Ecco, ad esempio la frase sopra riportata non è un patto tra le parti, è la legge che prevede ciò , quindi è ridondante.

Con una domanda così, si dubita che tu abbia studiato molto diritto ...
Si infatti Me lo sono inventato:). Il Diritto presuppone sempre la forma scritta in un contratto. Pena la nullità di qualsiasi accordo. Altrimenti si farebbero le compravendite a voce o su foglietti della carta igienica....che poi rimandano “alle leggi generali”. Ma roba da matti. Questa davvero Mi mancava. La inserirò nei test che mando agli allievi...come “esempio”.
Ma queste son cose elementari che non si dovrebbero nemmeno sottolineare. Gia’ ...”elementari”...
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Il Diritto presuppone sempre la forma scritta in un contratto. Pena la nullità di qualsiasi accordo.
No, non è vero nemmeno questo.
Serve la forma scritta solo per i contratti che riguardano beni immobili, e altri atti come indicato dall'art. 1350 cc.
Altrimenti si farebbero le compravendite a voce o su foglietti della carta igienica....
Quindi quando vai al supermarket o al ristorante, firmi contratti , o ti limiti, come tutti, agli accordi orali ?
Ma queste son cose elementari che non si dovrebbero nemmeno sottolineare. Gia’ ...”elementari”...
Cos'è che non ti è chiaro ?
Pensi che, se non si scrive che la casa debba essere a posto catastalmente e urbanisticamente, il venditore abbia diritto di venderti un immobile irregolare ?
Ripassa meglio ! ;)
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Quello che @francesca63 ti ha chiesto è se per caso nella proposta poi accettata si fa menzione dello stato di fatto dell'immobile, una descrizione dei locali o un rimando a una planimetria (meglio se catastale), allegata alla proposta.
Ripartiamo da qui!
 

Figlio

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Mi inserisco in questa discussione per una domanda non proprio in tema.
Mettiamo che la compravendita vada a monte perchè le parti non si mettono d'accordo, il compratore deve comunque pagare le commissioni pattuite all'agente immobiliare?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Mi inserisco in questa discussione per una domanda non proprio in tema.
Mettiamo che la compravendita vada a monte perchè le parti non si mettono d'accordo, il compratore deve comunque pagare le commissioni pattuite all'agente immobiliare?
Domanda un po' vaga; non si mettono d'accordo su cosa ?

Provo a risponderti, sperando di aver capito la domanda.
Il venditore deve vendere quello che l'acquirente ha visto, e in regola con le norme urbanistiche.
Se non è possibile, e l'acquirente non è interessato a comprare una casa con una distribuzione degli spazi diversa da quella vista, il venditore sarà inadempiente; le provvigioni sono comunque dovute, ma l'acquirente ha diritto ad avere il doppio della caparra , o il risarcimento dei danni.
Se la caparra, come sarebbe consigliabile sempre, è maggiore delle provvigioni, di solito si chiede il doppio.
Se è minore, si chiede il risarcimento dei danni dimostrabili, provvigione compresa.
Però questa è la teoria, poiché per avere quello che spetta , se l'altra parte non paga spontaneamente, serve una causa.
E non si sa mai quanto tempo si sta in ballo.
 

Figlio

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Domanda un po' vaga; non si mettono d'accordo su cosa ?
intendo che la compravendita va a monte per i problemi riscontrati.
Comunque mi hai risposto, il compratore deve pagare comunque la commissione e poi si rivale sul venditore chiedendo il doppio della caparra.
Come dici giustamente "E non si sa mai quanto tempo si sta in ballo. ".
Non c'è modo di tutelarsi in fase di proposta di acquisto da questi casi? Una sospensiva?
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Una sospensiva per la regolarità urbanistica e catastale, da verificare entro una data x, può essere una strada giusta.
Fermo restando che , per legge, l'immobile deve essere venduto con piena conformità catastale ed urbanistica, quindi scivoloni da parte del venditore non sono ammessi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Una sospensiva per la regolarità urbanistica e catastale, da verificare entro una data x, può essere una strada giusta.
Bah...

non è necessario scrivere che l'immobile deve essere in regola catastalmente, perché è la legge che lo prescrive, e vale anche senza quella frase in contratto.
Pensi che, se non si scrive che la casa debba essere a posto catastalmente e urbanisticamente, il venditore abbia diritto di venderti un immobile irregolare ?
Una volta il melo.
Un''altra volta il pero.

Non si capisce quale sia il frutto giusto da cogliere.

Però questa è la teoria, poiché per avere quello che spetta , se l'altra parte non paga spontaneamente, serve una causa.
E non si sa mai quanto tempo si sta in ballo.

Come dici giustamente "E non si sa mai quanto tempo si sta in ballo. ".
Come sostenere che un venditore che ha incassato la caparra, potrebbe sottrarsi "alla cattura" non vendendo più e senza pagare dazio, oppure se possibie ancora peggio, di darsi alla macchia con in tasca la caparra dell'acquirente.
Magari con la casa ben nascosta sotto il cappotto.

Una volta incassata la caparra e pagata l'agenzia, ll credito vantato e' certo, liquido ed esigibile.

Quindi non si va in ballo alle calende greche.

I tempi sono quelli del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Quaranta giorni dell'accoglimento.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Si



Il Venditore.
Premesso che senza aver visto cosa avete firmato non possiamo essere precisi più di tanto, ti dirò di più, dato che l'alternativa ad un tuo accordo è incagliarsi sull'averti venduto una cosa per un altra, deve anche essere contento che tu voglia procedere comunque.
Bravo. Esattamente lo penso anche io. Il Venditore dovrebbe essere contento già del fatto che, nonostante tutto, Noi per adesso siamo ancora intenzionati ad acquistare. Quando già ora avremmo il diritto di rinunciare chiedendo il doppio della caparra oltre ai danni.

Bah...





Una volta il melo.
Un''altra volta il pero.

Non si capisce quale sia il frutto giusto da cogliere.






Come sostenere che un venditore che ha incassato la caparra, potrebbe sottrarsi "alla cattura" non vendendo più e senza pagare dazio, oppure se possibie ancora peggio, di darsi alla macchia con in tasca la caparra dell'acquirente.
Magari con la casa ben nascosta sotto il cappotto.

Una volta incassata la caparra e pagata l'agenzia, ll credito vantato e' certo, liquido ed esigibile.

Quindi non si va in ballo alle calende greche.

I tempi sono quelli del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Quaranta giorni dell'accoglimento.
Esattamente. Grazie. Continuo purtroppo a leggere qui su, interventi basati su una profonda ignoranza giuridica.

Mi inserisco in questa discussione per una domanda non proprio in tema.
Mettiamo che la compravendita vada a monte perchè le parti non si mettono d'accordo, il compratore deve comunque pagare le commissioni pattuite all'agente immobiliare?
Ma scherzi?? L’agenzia e’ responsabile di NON aver verificato la regolarità della documentazione, bloccando i compratori...e vorrebbe pure essere pagata se l’affare non si conclude??? Ahahah...sarebbe folle! In vero stiamo valutando poi, se le cose dovessero non accordarsi, di citare anche l’agenzia per i danni.

Si



Il Venditore.
Premesso che senza aver visto cosa avete firmato non possiamo essere precisi più di tanto, ti dirò di più, dato che l'alternativa ad un tuo accordo è incagliarsi sull'averti venduto una cosa per un altra, deve anche essere contento che tu voglia procedere comunque.
Si grazie. Senti ma qualsiasi spesa di adeguamento catastale/urbanistico e di lavori relativi, deve essere sostenuta integralmente dalla parte Venditrice, giusto?

Quello che @francesca63 ti ha chiesto è se per caso nella proposta poi accettata si fa menzione dello stato di fatto dell'immobile, una descrizione dei locali o un rimando a una planimetria (meglio se catastale), allegata alla proposta.
Ripartiamo da qui!
Certamente! Nella proposta di acquisto controfirnata ed in ogni altra Loro pubblicità c’è la descrizione dell’immobile allo stato attuale. Con tanto di fotografie.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Le spese per le pratiche edilizie e catastali sono in capo a chi detiene diritti reali sull'immobile, in questo caso la parte venditrice.
Cerca di trovare un accordo, magari anche con un ragionevole defalcamento del prezzo.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Le spese per le pratiche edilizie e catastali sono in capo a chi detiene diritti reali sull'immobile, in questo caso la parte venditrice.
Cerca di trovare un accordo, magari anche con un ragionevole defalcamento del prezzo.
Proveremo. Ma l’agenzia ha già detto che Noi poi dovremmo pagare la parte di ripristino della parete che in seguito dovrà essere ripristinata (rialzata). Secondo Loro una spesa molto bassa...ma quantum a parte, non dovrebbe essere tutto sostenuto da Loro (parte Venditrice)??
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Ma l’agenzia ha già detto che Noi poi dovremmo pagare la parte di ripristino della parete che in seguito dovrà essere ripristinata (rialzata).
Quindi tra le due opzioni da me prospettate é proprio la peggiore, acquistare un immobile conforme e ricrearlo in maniera abusiva come in precedenza.... Te lo sconsiglio caldamente. In questo caso comunque i lavori saranno di certo a carico del tuo familiare dato che l'appartamento sarà di sua proprietà.

Meglio che i lavori di adeguamento del rapporto aeroilluminante li esegua o a dovere gli attuali proprietari, anche con allargamento della porta esistente e modifica dell'infisso con presenza di lunetta e sottofinestra adeguata.
 

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