1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vorrei avere una vostra opinione/esperienza in un caso del genere:
    ho riscontrato una difformià urbanistica rispetto alla concessione edilizia del '63; nel progetto depositato all'epoca la finestra di una camera è posizionata in una parete ma nella realtà è stata fatta nella parete a fianco...;(tutti gli alloggi sono così... ma io vendo questo.. e degli altri...). nel '65 è stata rilasciata l'abitabilità al fabbricato. Oggi il cliente vorrebbe regolarizzare il tutto con DIA IN SANATORIA... ma nel frattempo hanno costruito dei boxes vicini ... il comune dice che non ci sono le distanze e quindi sconsigliano il tecnico di presentare la dia in sanatoria perchè non ci sono i requisiti per sanare...anche se il fabbricato boxes è basso rispetto al posizionamento della finestra! e oltre tutto non si potrebbe neanche fare la finestra come era disegnata da progetto, perchè anche su quel lato ormani non ci sono piu le distanze!!!! CHE FARE????????????? ps. l'acquirente è a conoscienza di tutta la situazione e vorrebbe acquistare ugualmente il tutto (visto che il prezzo è validissimo ed in fase di trattativa il proprietario è "sceso" di 10.000€...
    avete esperienza del genere? come l'avete risolta? in sede di atto? Non si tratta di un abuso edilizio-vero e proprio- possibile che non c'è modo di poter sollevare il venditore da eventuali dichiarazioni ...in sede di atto?
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per casi del genere c'è da attendere un condono che oramai sarà prossimo non solo per gli immobili.
     
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    I boxses sono di proprietà altrui o degli stessi inquilini degli appartamenti, a che distanza è posto l'edificio di fronte eccezione fatta ai boxses.
    Se i boxses sono degli stessi inquilini e l'edificio è ad una distanza uguale o maggiore a quella prevista dal regolamento comunale penso che possano esserci i presupposti per avviare una sanatoria amministrativa chiedi se è questo il caso nuove informazioni ai tecnici comunali.
     
  4. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se all'ufficio tecnico hanno detto che non si può sanare è evidente che sanno essere così. Io acquisterei comunque sapendo che un eventuale contestazione potrebbe esserci nel caso di futuri interventi nei quali lo stato di fatto dichiarato risulta in istruttoria diverso da quello approvato. Si potrebbe valutare la possibilità di denunciare una luce anzichè una finestra, così sarebbe rispondente lo stato di progetto con i prospetti esistenti e sarebbe ammissibile. Se poi il locale è accessorio si potrebbe farla diventare a tutti gli effetti una luce e provvedere al ricambio di aria tramite aspirazione meccanica.
     
  5. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    purtroppo i boxes sono di altra proprietà e per quanto riguarda le distanze, ad oggi, non bastano! quindi secondo il comune non si può fare la dia in sanatoria!!!! (e sta cosa la reputo veramente assurda!) la stanza in questione è una camera da letto/sala, non sarebbe fattibile rappresentare solo la luce, per un problema si asl e quindi di agibilità, rispetto a quel vano... Io ho fatto defalcare una somma dal prezzo, ma il dilemma è: in atto notarile????
    in merito alle dichiarazioni del venditore per quanto riguarda i limiti sulla commerciabilità e la conformità urbanistica??????:occhi_al_cielo:
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Donatella 75:
    I boxses e l'edificio da dove si affacciano le finestre sono stati realizzati nello stesso periodo?
    I proprietari dei boxses hanno fatto azione legale alla chiusura delle finestre?
    Che superficie ha il vano che è servito dalla finestra in questione?
    Vedi di potermi dare ulteriori e maggiori spiegazioni e vedrò di poterti dare dei suggerimenti per riuscire a risolvere la situazione.
    Ciao salves
     
  7. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si i boxes sono stati realizzati nello stesso periodo, ante 67; e distano a 9,70m dal fabbricato, ma successivamente l'enel ha creato un piccolo fabbricato nella proprietà del condominio, attiguo al confine con questi boxes, quindi i metri distanti dal fabbricato a questa piccola costruzione si riducono a 4
    i proprietari dei boxes non hanno fatto alcuna azione legale anche perchè all'epoca le distanze erano ridotte ad oggi dicono i 5metri
    il vano è di mq 14,79
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusami le domande a goccia
    per la zona omogenea dove sorgono il palazzo in questione ed i boxses:
    qual'è la zona omogenea dove sorgono i due fabbricati (palazzo e boxses)?
    qual'è la distanza minima tra pareti finestrate?
    qual'è la distanza minima tra edificio e confine con pareti non finestrate?
    a cosa serve questo piccolo fabbricato dell'enel ed è stato regolarmente autorizzato dal comune?
    a che distanza sono le fnestre o porte dei boxses e del palazzo di fronte?
     
  9. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    le distanze che ti ho dato sono quelle relative a distanza da altra proprietà (enel), il comune non conta la distanza da una parete finestrata, (altrimenti non ci sarebbero problemi!sarebbero ad oltre 10 metri) mi hanno detto che l'enel per quei gabbiotti" non deve avere la concessione edilizia è un gabbiotto con una piccola centrale per la distribuzione dell'energia elettrica); scusa... ma non sono un geometra... cos'è la zona omogenea....va be...
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Scusa la deformazione tecnica la zona omogenea è la zona di piano regolatore generale che può essere A di solito centro storico, B , C, ecc.ecc.
    Le norme di attuazione prevedono i parametri edilizi in ciascuna zona che sia A, B,C, ecc. ecc.
    Esempio nel mio comune nella zona omogenea C1 i parametri sono:
    distanza dai confini minimo 5 ml
    distanza fra edifici che si fronteggiano ml 10;
    altezza edifici massimo 13 ml
    piani fuori terra massimi 4
    vedi di darmi queste infrmazioni.
    un'altra cosa se ho capito bene i boxses distano ml 9,70 dal filo del fabbricato dove insistono queste finestre giusto?
    invece a causa della realizazzione di questi gabbiotti enel tale distanza si è ridotta a 4 ml?
     
  11. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    esatto, ora controllo per la zona
     
  12. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ho provato a cercare... ma è troppo un casino per me!... guarda ma tanto ho già capito che fanno come vogliono... forse ha proprio ragione Antonello... spero in un condono... Ma la cosa che non concepisco è che per piccole difformità del genere, nel senso che non hanno fatto una stanza in più o un condominio più grande!; non ci sia modo di regolarizzare pagando una sanzione (visto che oltretutto era stata rilasciata l'abitabilità) ed è ante 67... ed è palese che la modifica è stata fatta in corso di costruzione!
     
  13. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il buon senso e la legge non vanno sempre a braccetto. Comunque il fatto che sia stata rilasciata l'abitabilità non vuol dire niente perchè formalmente risulta verificata la corrispondenza tra eseguito e progetto anche se così non è. Conseguentemente le difformità risultano essere posteriori al rilascio del certificato. Purtroppo qualcuno non è stato zelante nello svolgere il proprio compito di verifica, qualcuno facilitone nel gestire la pratica ed ora, condoni futuri a parte, non resta che accettare la situazione come è.
     
  14. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    concordo su tutto ma non sul fatto che con l'abitabilità risulti che la modifica sia stata fatta dopo; anzi... potrebbe essere invece che è dando l agibilità abbiamo accettato la modifica al progetto... ma cmq non si risolve il problema.. :occhi_al_cielo:
     
  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Guarda che il condono fa sempre salvo il diritto di terzi, uno di questi è la veduta a distanza inferiore ai limiti consentiti quindi se qualcuno sporge denuncia penso che la finestra verrebbe chiusa o trasformata a sola finestra luce.
    Invece visto che stai per arrenderti vedo se posso farti reagire.
    Allora il certificato di abitabilità è stato rilasciato nell'anno ???? in questo cerificato dovrebbe esserci scritto che si rilascia l'abitabilità all'edificio sito in ......... al catasto fg ... particelle ..... ed infine o anche prima dipende dal modulo come dal progetto approvato con licenza n° .... (all'epoca si chiamava così) verifica se la licenza che c'è scritta nel certificato di abitabilità è uguale a quella che hai visto dove la finestra e in un altro posto, se invece non è uguale significa che è stata rilasciata con licenza in variante dove può essere provabile trovare l'ubicazione delle attuali finestre.
    Fatti assistere da un buon tecnico per tale ricerca o da qualche altro tuo collega che sappia dove mettere le mani.
    Rimango sempre in attesa di notizie e della zona. ;)
     
    A pinacio piace questo elemento.
  16. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ti ringrazio... ma io non mi arrendo facilmente...tieni conto che 2 anni fa ne avevo già venduto un'altro sempre li... e con altri 2 tecnici... e tecnici del comune... be... niente da fare!!!! oggi ci ri-provo con un altro tecnico .... ma sempre lo stesso del comune... e niente da fare!!!!
    Forse non ti ho precisato... io ho tutto in mano! e non c'è nessuna variante.... e poi nessuno può fare chiudere le finestre! la distanza dal confine è dall'altra proprietà c'è... il gabbiotto enel è il problema... e comunque è stato fatto dopo e sul suolo di prorietà del condominio in oggetto!.... quante cose e quante rotture di scatole...
    ma gira e rigira l'ufficio tecnico è uno solo e finchè non cambiano il "personale" la dia in sanatoria non si può fare... (alla faccia che hanno bisogno di soldi) oppure un condono.. chissà cosa prevede il futuro...:^^:
    con precisione: permesso di costruire rilasciato il 18/2/1963
    lavori iniziati 4/3/1963 ultimati 30/10/64 abitabilità rilasciata l' 11/1/1965 scheda catastale (con addirittura 2 finestre! una su un lato e una sull'altro) del 30/12/1965...
     
  17. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il gabbiotto enel dovrebbe essere stato autorizzato anch'esso dal comune e quindi dovrebbe anch'esso osservare le regole delle distanze.
    Se il gabbiotto enel è costruito nel condominio in oggetto, è a servizio dello stesso condominio ? se è si e bene comune di tutti i condomini quindi della stessa proprietà dei vari appartamenti quindi non bisogna osservare la distanza dai confini per beni dello stesso proprietario.
    Vedi di affidarti a un buon tecnico per avviare la dia in sanatoria, se tutti i parametri edilizi all'epoca della realizzazione e quelli attuali sono osservati non può un tecnico comunale solo perchè si sono sempre comportati così non rilasciare una dia conforme alle leggi e regolamenti.
     
  18. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Molto probabile l'ipotesi di Salves anche se non sempre nei moduli adottati negli anni venivano indicati gli attui autorizzativi e talvolta veniva indicato quello originario, sempre comunque le date di inizio e fine lavori. La denuncia di fine lavori e la richiesta di agibilità , se esiste una pratica di variante, normalmente sono dentro a questa. Anch'io ti consiglio di appoggiarti ad un tecnico possibilmente anziano del mestiere e che abbia operato in quel Comune; spesso conoscono le procedure, usanze ed archivi meglio di noi tecnici comunali se è da poco che lavoriamo in un ufficio.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina