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  1. peppegio74

    peppegio74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve.
    Ho da poco acquistato casa e mi sto accingendo a fare dei lavori di ristrutturazione.
    Il tecnico incaricato dei lavori, nel reperire la pianta catastale relativa alla concessione edilizia, ha trovato una difformità (finestra in posizione diversa) tra la pianta depositata inizialmente e quella catastale attuale che invece risulta conforme alla realtà.
    Non risultano sanatorie e condoni a riguardo.
    Il problema è che per i lavori lui deve modificare la pianta iniziale (quella della concessione) per presentare la DIA. In pratica deve fare prima una sanatoria per la finestra il cui costo supera le 500€

    Visto che ho pagato un'agenzia immobiliare e un notaio (non poco), volevo sapere se era loro responsabilità il fatto che al rogito mi fosse stata presentata solo l'ultima mappa catastale dell'immobile indicando che la proprietà era priva di vizi, etc.

    Grazie.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io ritengo che avresti ragione ( nei confronti del venditore ) se in atto il venditore avesse dichiarato la confromità urbanistica.
    L'agente non mi sembra c'enti nulla ed anche il notaio che furbescamente recepisce le dichiarazioni delle parti riportandole come dichiarazioni ricevute ma non avallate.
    Diverso sarebbe se in atto il venditore non ha fatto la dichiarazione di cui sopra, ed in tal caso vi sarebbe, a mio parere, una responsabilità del notaio.
    Comunque il tuo notaio non è stato attivo nel tutelarti, non avvisandoti che era meglio acquisire le informazioni urbanistiche.
    500 euro non meritano nessuna causa, se l'abuso è sanabile.
    Le risparmi abbondantemente in avvocati, perizie e tempi.
     
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  3. peppegio74

    peppegio74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta.

    Normalmente al venditore, quando c'è un'agenzia intermediaria che non vuole rogne, viene fatto firmare una dichiarazione che dovrebbe rientrare anche nell'atto di compravendita in cui consegna la casa priva di vizi, etc.
    Adesso non ho sottomano l'atto, ma mi pare valga lo stesso per me.

    Quello che mi chiedo e se sia necessario una causa visto che sarebbe palese la "disattenzione" del venditore o chi altro e che dovrebbe lui "offrirsi" di sanare le spese che dovrò sostenere...

    Ma quello che mi chiedo maggiormente e a cosa serve pagare (non poco) un notaio e un'agenzia senza avere queste garanzie minime.

    boh
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non condivido quanto dici sull'agente immobiliare, ma è una mia opinione che può nin essere condivisa.
    Sul notaio mi sono già espresso dicendo che non ti ha tutelato attivamente ma passivamente.
    Vale a dire per scaricarsi le responsabilità il notaio scrive : la parte venditrice, da me mmonita, dichiara ( o garantisce) che l'immobile è in regola urbanisticamente etc....
    Vale a dire che tu dovresti contestare al venditore la dichiarazione mendace, e serve l'avvocato.

    Potresti fare il tentativo di inviare al venditore una raccomandata a.r. in cui chiedi i soldi ( bisognerebbe sapere quanto costa la sanatoria in oneri e sanzioni del comune). Non ti avventurare in dichiarazioni che il venditore ha dichiarato il falso in atto, perchè magari ti querela.
    Quindi genericamente.
    In effeti quando parlavo di 500e mi ero dimenticato i costi del Comune. I 500e se li pappa il tecnico e mi sembra anche poco.
     
  5. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mi trovo spesso a fare interventi in veste di avvocato del diavolo... il notaio...
    Hf come devo fare ahah...La conformità alle risultanze catastali è responsabilità del notaio dato che , come scritto poi in atto, è sua la dichiarazione de quo.
    Per quanto riguardo la conformità dell immobile alle planimetrie la responsabilità è del venditore . Infatti la dichiarazione è una dichiarazione di parte, il venditore, e non del notaio.
    Infatti, come mi è stato spiegato, il notaio non vede nessun immobile di cui stipula l atto di trasferimento, quindi, che ne sa lui se lo stato dei fatti è conforme alle planimetrie depositate in catasto? Questo lo sa solo il venditore. Ed è con lui che devi prendertela.
    Ma, come consiglia il bravissimo hf, non perderci tempo...x le spese che ci vorranno. Qualora il venditore sia onesto dovrebbe lui pagare questa cifra alla tua richiesta...
     
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  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    E dai hf mica è il notaio che si sveglia la mattina e dice che questa mattina quella dichiarazione è sua o delle parti hi hi hi
     
  7. peppegio74

    peppegio74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Forse la colpa non sarà del notaio, però il tecnico ha semplicemente reperito due piante catastali e ad occhio si è subito accorto che erano diverse. Non c'è bisogno di vedere alcun immobile per accorgersi del vizio.
    Il notaio poteva semplicemente presentare tutta la documentazione necessaria (piante catastali e visure) a riguardo e metterla agli atti senza bisogno di esprimere un giudizio tecnico.
    Nell'atto abbiamo firmato, venditore e compratore, solo l'ultima pianta catastale, l'unica messa a disposizione dal notaio.
    A mio parere non si è dato da fare tanto.
    Aggiungo che, secondo me, il venditore non sa nulla.
    Vedremo.
     
  8. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma non capisco. Se c'è una piana catastale aggiornata, perché fa riferimento a quella iniziale? Adesso mi pongo questo quesito a parte la farsa sul notaio.
     
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  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Cioè, qual è la pianta depositata? L ultima o quella originale?
     
  10. peppegio74

    peppegio74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    L'ultima, che risponde alla realtà.
    Ma è la prima, quella depositata per la concessione edilizia, che conta per la presentazione della DIA e che è sbagliata.
    In pratica, un tecnico ha semplicemente depositato una seconda pianta catastale senza verificare la difformità con la prima e senza sanare l'errore.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Il notaio non fa controlli, si limita ad asseverare ciò che la parte venditrice dichiara, sotto responsabilità civile e penale.
    E' normale che il notaio presenti solo l'ultima planimetria catastale, perchè solo un tecnico può fare il confronto tra quanto depositato in catasto e quanto invece licenziato a suo tempo dal Comune...

    La legge 122/2010 sulla conformità catastale recita infatti:

    Lo Stato però non si è preoccupato di precisare che controllare la confromità catastale riporta necessariamente alla conformità urbanistica... ed è qui che casca l'asino....
     
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  12. dell'angelo

    dell'angelo Membro Ordinario

    Altro Professionista
    La conformità catastale ed urbanistica, è una dichiarazione che viene fatta da un tecnico abilitato ( geometra, architetto, ingegnere, perito edile), e non dal proprietario. Dichiarazione che viene fatta con la cosiddetta relazione tecnica di compravendita nella quale vengono indicati tutti i dati urbanistici e catastali dell'immobile e allegate le varie planimetrie visure e certificati. Tale relazione viene trasmessa al notaio prima del rogito in modo tale da rilevare tutti i dati da inserire nell'atto stesso. Inoltre tale relazione deve essere consegnata al momento dell'atto alla parte acquirente. Per cui il primo responsabile è il tecnico che rilascia tale dichiarazione. Nei panni di peppegio74, chiamerei pacificamente il tecnico e gli farei notare le difformità e quindi risolvere la situazione, non ci dovrebbero essere problemi in quanto dovrebbe essere provvisto di polizza assicurativa. Come seconda ipotesi lettera dell'avvocato.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Mi dispiace, ma dalla tua risposta si evince che abiti o in Toscana o a Parma, dove si rogita solo con la dichiarazione di conformità sottoscritta .da un tecnico.

    Nel resto d'Italia, questo non esiste, per cui la relazione tecnicca viene fatta solo se il proprietario si premura di farla (praticamente nessuno, se non spinto in maniera autoritaria da un agente immobiliare...) o l'acquirente la richiede come clausola necessaria per adire al rogito.

    Quindi, nell'atto notarile è il proprietario che dichiara sotto sua responsabilità la conformità dell'immobile, come detto sopra.
     
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  14. dell'angelo

    dell'angelo Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Brava abito a Firenze
     
  15. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Infatti, io scrivo dalla Sicilia e, se non avessi letto quanto da Bagudi sarei rimasta molto stranivta dalla tua risposta... la normativa nazionale è quella citata. Almeno ho saputo che in Toscana e Parma funziona così.
     
  16. peppegio74

    peppegio74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi sono appena letto parte della normativa della 122/2010.

    Cito un articolo preso dal servizio di aggiornamento dei notai a riguardo della normativa indicata:

    "La norma deve essere suddivisa in due parti:
    1. nella prima parte si persegue la conformità oggettiva degli immobili (la Circolare 2/2010 parla di “coerenza oggettiva”), cioè la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto;
    2. nella seconda parte si persegue invece la conformità soggettiva (o “coerenza soggettiva”, nel linguaggio dell’A.T.), cioè la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari.
    Si sottolinea subito una importante distinzione: la conformità oggettiva è documentata attraverso una dichiarazione resa in atto dalla parte che dispone dell’immobile (o in alternativa da un tecnico abilitato); la conformità soggettiva è invece oggetto di un accertamento demandato dalla norma al notaio"

    "Il notaio prima della stipula deve individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
    Ciò rende in primo luogo inammissibile la dispensa del notaio dall’esecuzione delle ispezioni ipotecarie e catastali.
    Gli accertamenti fatti dal notaio non devono obbligatoriamente essere menzionati in atto, ma la loro menzione si ritiene opportuna."

    "Il mancato rispetto dei doveri di accertamento da parte del notaio non determina la nullità dell’atto, ma la sua responsabilità disciplinare e professionale."

    Quindi, il notaio dovrebbe aver incaricato un suo tecnico per le verifiche urbanistiche, come dice dell'angelo.
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Io l'ho imparato su questo forum dai colleghi, ma prima non immaginavo nemmeno che esistesse una pratica così sacrosanta !
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    E' esattamente quello che ha fatto il notaio, tirando fuori la planimetria catastale esistente.

    Sognati che il notaio faccia degli accertamenti urbanistici a spese sue....
     
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  19. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Già immaginavo la conclusione avendo letto la normativa che , ti faccio i complimenti, ti sei andato a cercare.
    Ora ti spiego il tuo interrogativo, che suppongo, sia quello inneretto.
    Tale obbligo riguarda appunto la conformità soggettiva. Quindi,appunto, il cosiddetto allineamento catastale. In tal caso il notaio può avvalersi di... x verificare che vi sia una corrispondenza tra chi risulta intestatario in catasto e chi nei registri immobiliari. A volte un immobile è intestato in catasto ad A e nei registri a B.
    Per la conformità oggettiva ciò non vale. Altrimenti si dovrebbe recare di volta in volta qualcuno a controllare la immobile di persona. Spero sia chiaro il concetto...
     
  20. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Fidati le stanno come dice bagudi ( e come ti avevo detto io).
    La confromità oggettiva è come ha spiegato Luna_.

    Il responsabile dovrebbe essere il venditore, per sicuramente in atto è riportata la sua dichiarazione. I notai, in genere, non si fanno fregare. Hanno formule protettive collaudate. Hai controllato l'atto, come ti avevo chiesto ?

    Quello che dice dell'angelo vale solo in Toscana ( non so se tutta) ed a Parma.

    Dove è il tuo immobile ?
     

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