Diritti immobiliari su parti comuni venduti due volte

[Luigi1959]

Forse sono io che non mi sono spiegato bene. Io, nel 1985, ho acquistato i diritti di 1/24 della sala riunioni. Questo bene è precisamente indicato nell'atto di acquisto, sia con i confinanti da tutti i lati che con gli estremi (foglio 48 particella 1000 sub 37).
Tutti insistono nella responsabilità del notaio, ed essa certamente si configura relativamente al rogito di nuova cessione dei diritti, avvenuto nel 2007.
Il problema reale, secondo me, è, però, nella successione ereditaria presentata dal figlio, che nell'occasione si è rivendicato un bene non suo.
Il notaio, in questo caso, non c'entra nulla. La successione è firmata da uno degli eredi e lui (e solo lui) ne risponde davanti alla legge.
Il notaio, ripeto, ha agito di conseguenza, nel momento in cui il figlio gli ha portato il titolo di provenienza (la famosa successione) per rivendere il bene.
L'unico responsabile, secondo me, è colui che ha firmato la successione, dalla quale sono scaturiti l'appropriazione indebita e il rogito successivo.

 

[Bastimento]

Innanzi tutto ringrazio Valerio per la considerazione, spero non mal riposta, facendo propria la sua precisazione:
Preciso che nemmeno io sono avvocato o professionista del settore, e scrivo ispirato (parola grossa) da buon senso/logica per darti spunti di riflessione e approfondimento ( prendi il mio post con le pinze ).

Torniamo a Luigi con una ulteriore domanda:
gli estremi catastali citati, il sub 37 tanto per intenderci identificano univocamente la sala riunioni? Che categoria catastale ha?

 

[Bastimento]

Riprendendo il tema,
- se il sub 37 identifica la sala riunioni,
- è stata venduta pro quota a luigi
- la medesima quota è stata impropriamente inclusa nella successione ereditaria
- ed è stata rivenduta a terzi dall'erede,

certamente l'erede ha commesso un errore, e di conseguenza tutto ciò che ne consegue.
Come questo errore si possa correggere è bene consultare un tecnico ed un notaio: mi chiedo quali eventuali salvaguardie potrebbero essere sorte anche nei confronti del terzo acquirente, teoricamente in buona fede.

Una cosa però sarei portato ad aggiungere: secondo me è quasi improprio chiamare parte comune questa sala, oppure all'opposto si conferma che la gestione dei beni comuni censiti è fonte di disguidi. Mi spiego:
I beni comuni condominiali, sono in genere indivisibili, inalienabili, non censibili.
Qui siamo in presenza di un immobile la cui proprietà è comune a 24 proprietari con quote uguali, che parrebbe avere vita propria. Bisognerebbe quindi risalire all'origine di questo locale, come inizialmente era stato definito e classificato, oltre che a catasto, sulla licenza urbanistica, e chiedersi se esiste un vincolo pertinenziale con le u.i. abitative connesse. Situazione simile alle ex portinerie ed alloggio del portiere.

 

[Valerio Spallina]

Riprendendo il tema,
- se il sub 37 identifica la sala riunioni,
- è stata venduta pro quota a luigi
- la medesima quota è stata impropriamente inclusa nella successione ereditaria
- ed è stata rivenduta a terzi dall'erede,

certamente l'erede ha commesso un errore, e di conseguenza tutto ciò che ne consegue.
Come questo errore si possa correggere è bene consultare un tecnico ed un notaio: mi chiedo quali eventuali salvaguardie potrebbero essere sorte anche nei confronti del terzo acquirente, teoricamente in buona fede.

Una cosa però sarei portato ad aggiungere: secondo me è quasi improprio chiamare parte comune questa sala, oppure all'opposto si conferma che la gestione dei beni comuni censiti è fonte di disguidi. Mi spiego:
I beni comuni condominiali, sono in genere indivisibili, inalienabili, non censibili.
Qui siamo in presenza di un immobile la cui proprietà è comune a 24 proprietari con quote uguali, che parrebbe avere vita propria. Bisognerebbe quindi risalire all'origine di questo locale, come inizialmente era stato definito e classificato, oltre che a catasto, sulla licenza urbanistica, e chiedersi se esiste un vincolo pertinenziale con le u.i. abitative connesse. Situazione simile alle ex portinerie ed alloggio del portiere.

Se avesse "vita propria", i vari notai avrebbero dovuto verificare alla Conservatoria RR.II. l'effettivo attuale propietario ?
Oppure basta andare dai notai, dichiarando in qualche modo che un immobile è proprio e poterlo vendere ?
Cosa ci stanno a fare i notai e perchè svolgono una professione come Pubblico Ufficiale con tale superficilialità?

Il primo od il secondo notaio, a mio parere, hanno gravemente disatteso il loro compito. mi sembra, non ci piova.

Il figlio/erede potrebbe dimostrare l'errore in buona fede e ridurre le responsabilità penali.

Però, ritorno al punto : amministrazione condominiale e fiscalità.

Dal 1985, e soprattutto dal 2007, chi pagava le quote condominiali del 1/24 e chi pagava l'ICI relativa alla parte comune od individuale che sia ?

Qui si giocherebbe, a mio avviso, la "buona o mala fede" di chi ritiene di essere proprietario del bene . Non credo che l'amministratore abbia chiesto ed incassato quote condomiali da due diversi proprietari esclusivi per un unico medesimo immobile (1/24/).

Non mi sembra un punto da poco.

Le responsabilità dei notai sono, a quanto ho letto, prescritte dopo 3 anni dall'atto.

Quella dell'erede/figlio non dovrebbe essere prescritta.

Necessario chiarire e muoversi subito ( ma a ragion veduta ).

 

[Bastimento]

Nel frattempo ho dato una veloce lettura ad un libro di tecnica catastale: ed ho scoperto che la trattazione dei beni comuni censibili ha preso forma solo a partire dal 1984 con la circolare 2. Mi chiedo cosa ne è stato di tutte le realtà preesistenti, se nessuno si è preso la briga di provevdere motu proprio alla redazione delle nuove procedure. Io stesso sono coinvolto in un caso formalmente analogo: come proprietario di una u.i. condominiale ho acquisito genericamente la comproprietà millesimale di alcuni beni comuni, esempio l'alloggio ex-portiere. Peccato che non risulto tra i proprietari elencati su questo bene censito. Ciò nonostante l'amministratore correttamente ripartisce entrate da locazione e spese secondo i mm di proprietà, quindi anche a me: questa discussione mi ha sollecitato a considerare di fare un approfondimento e se del caso una pratica catastale atta a regolarizzare secondo gli attuali criteri informatizzati anche la situazione di questi beni comuni.
Quanto all'aspetto fiscale, in questi casi l'amministratore versa l'ICI sul bene comune censito: la denuncia IRPEF invece resta a carico del proprietario, pro quota.

Giusto per info, riporto l'inizio di quanto il testo cita al riguardo:

Altra innovazione importante, che risolve positivamente un
problema che coinvolgeva implicazioni di ordine giuridico, è
l'iscrizione in Catasto della proprietà condominiale, censibile
indipendentemente dai soggetti, sempre mutevoli, che compongono
il condominio.
Questa operazione si è resa possibile con l'istituzione di una
partita speciale, unica per ogni Comune, dove vengono accatastati
i BENI COMUNI CENSIBILI che, in linea di massima, rappresentano
quelle unità immobiliari da denunciare in Catasto,
perché potenzialmente suscettibili di reddito autonomo (come
ad esempio I'alloggio di servizio, I'autorimessa comune, la piscina,
ecc.) che sono di proprietà condominiale in quote millesimali.
Non può sfuggire I'importante significato di questa innovazione;
basti pensare alle difficoltà che incontra il Catasto per
tenere aggiornate le interminabili intestazioni delle partite condominiali
nominative, in continua mutazione e dove, tra I'altro,
si crea confusione tra il diritto di comunione e quello di comproprietà.
Le innovazioni apportate non si limitano solamente ai due
aspetti già trattati, ma investono anche l'iter e le modalità della
procedura catastale, il diverso apporto dei professionisti esterni
alla gestione del Catasto, il concetto di Ílazionamento delle unità
immobiliari, il mantenimento dell'integrità fisica delle stesse,
l'unicità degli identificativi catastali ed altri aspetti tecnici che,
di seguito, verranno trattati e discussi.
Uno di questi nuovi modi di procedere, però, merita un
cenno particolare per il suo peculiare significato di ordine
tecnico-legale: I'identificazione immediata e certa, mediante
l'attribuzione degli identificativi catastali (foglio di mappa,
particella, subalterno e rappresentazione grafica mediante
scheda planimetrica) delle porzioni di unità immobiliari o di
beni comuni non censibili, che possono essere oggetto di trasferimento.

 

[Luigi1959]

Sin dal primo post, non ho mai indicato la sala condominiale come "parte comune"; ho scritto di aver acquisito i diritti di 1/24 della sala condominiale (catastalmente perfettamente indicata nel rogito)........... nonché "i proporzionali diritti sulle parti comuni, ex art. 1117 c.c., etc:".
La sala condominiale non è una parte comune, ma è un vano di 32 mq. di proprietà esclusiva di determinati condomini, fra i quali certamente io. Alcuni condomini posseggono infatti 4/24 della sala, altri 1/24, altri ancora non possiedono niente. Il vano è di cat. C2, ed ha un grande ingresso esterno sul cortile.
Spero di essere stato chiaro.
Il mio atto di proprietà, ovviamente, è stato regolarmente trascritto, quindi sia il figlio che ha redatto la successione che, di seguito, il notaio avrebbero potuto verificare e non commettere errori.
Ripeto ancora una volta: il figlio di colui che ha venduto a me si è attribuito in successione un bene non suo.
Nei post precedenti, i cui autori ringrazio di cuore, ho sentito dire cose che a parer mio hanno poco senso al riguardo: "incasso quote condominiali da parte dell'amministratore, ICI, preservazione del terzo acquirente e quant'altro".
La quota del bene è mia e di nessun altro l'abbia ottenuta illegittimamente, sia con successione che con successivo rogito. Della mia quota del bene ne rispondo io nei riguardi dello Stato per ciò che concerne l'ICI e le altre tasse (non certo l'amministratore, non trattandosi di parte comune).
Il mio problema è solo uno: appurato che la mia quota è stata inserita impropriamente in una successione, come posso rivalermi con chi ha firmato la successione, per riottenere il mio bene, lasciando stare il notaio che con la successione non c'entra?
Vi ringrazio tutti

 

[Bastimento]

Grazie per i ringraziamenti di cuore, ma permettici di osservare che a distanza, non potendo conoscere a priori tutti i dettagli della tua questione, e forse anche con la pretesa di rispondere con una valenza più generale, e non solo al tuo specifico quesito e caso, tutti quanti abbiamo cercato di connotare e circoscrivere la situazione, sollevando i punti che frequentemente vengono a porsi, in casi simili al tuo.

Alla tua domanda finale, se mi è concesso un parere, la risposta potrebbe essere anche semplice: devi citare chi ha erroneamente inserito nella successione un bene non più suo, e contestualmente forse anche l'incauto compratore e rivendicare la proprietà del bene. Mi viene in mente l'art. 948 e 949 c.c.

In merito a quanto riportato:

hanno poco senso al riguardo: "incasso quote condominiali da parte dell'amministratore, ICI, preservazione del terzo acquirente e quant'altro".
La quota del bene è mia e di nessun altro l'abbia ottenuta illegittimamente, sia con successione che con successivo rogito.

ti rimanderei all'art. 1159 Usucapione decennale. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, ......: nel senso che anche tu hai un tempo limitato per procedere alla rivendicazione. E non mi pare un avvertimento privo di senso.

Ma prima di questo ripeterei una cosa già detta: io indagherei lo stato urbanistico di questa sala riunioni, per sapere con esattezza come era stata identificata, e quando e da chi è stata identificata catastalmente, in che termini è stata acquisita la proprietà frazionata del bene dagli originari possessori ecc.: anche per questo forse è opportuno affidare la pratica ad un tecnico competente.
Il fatto che sia identificata catastalmente, non è condizione sufficiente a stabilire se trattasi di comunione o bene comune censito.
La disparità delle quote è un dato che comunichi, ma verrebbe da domandarti come e quando sono nate queste quote.

Giusto per curiosità: quando fate le riunioni condominiali, come vi comportate? Noleggiate la sala al condominio? La sala genera altre fonti di reddito?

 

[Valerio Spallina]

Ritengo di intervenire nuovamente, anche se non è stato apprezzato il mio apporto, ma non importa.

Ho riguardato la pratica della successione della eredità di mio padre e di mia madre, pratica fatta in due Agenzie delle Entrate ( Palermo e Savona, in base alle residenze ultime dei de cuius ). Quella di Savona lo redatta io personalmente e presentata io personalmente, per similitudine a quella presentata a Palermo da mia sorella.

LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE DEVE AVERE ALLEGATE LE VISURE CATASTALI PER NOMINATIVO (DITTA) MOLTO RECENTI.

(ho scritto maiuscolo, anche se nel forum non si usa, così Luigi puoi leggere bene).

Ne consegue, INEQUIVOCABILMENTE, che l'erede ha presentato visure catastali recenti e con il nominativo del padre come proprietario ( visto che dici che il locale è censito autonomamente ). Ergo : o è un furfante, che ha prodotto visure false, o ha visure vere a nome del padre.

Quale spiegazioni, Luigi, dai di ciò ?

E' un furfante ? Denuncialo subito.

Non è un furfante ? E' un disguido del catasto ( non probatorio ) ed allora ha sbagliato il notaio n.2 a non controllare ai RR.II la trascrizione del notaio 1 ?

Ti stupisci che io parli di ICI e quote condominiali di spese, ma i proprietari pagano ICI dal 1993 (mi sembra) e spese condominiali dal momento dell'acquisto.

Non ti sto facendo domande personali (ICI), ma a me sembra che anche questo ha senso al riguardo.

Se denunzi per truffa qualcuno e quello è innocente o non hai prove, questo ti querela per calunnia.

Se hai i documenti regolari della tua proprietà ed il figlio/erede ha le visure del momento della successione, il tuo problema è materia, a mio parere, di CODICE CIVILE . Il Codice Penale (truffa = reato ben specifico) potrebbe non entrarci nulla.

Ritorno sui miei post precedenti (che secondo te non hanno senso al riguardo), io come prima cosa cercherei di scoprire dove è il disguido (notai, catasto) e poi accuserei, se del caso, altri di reati (cosa grave se non vera).
Ciao.

 

[Valerio Spallina]

Luigi, verifica anche il notaio 2 ha fatto la trascrizione di accettazione dell'eredità.
Può avere rilevanza nei confronti del secondo acquirente. Ciao

 

[Valerio Spallina]

Luigi, non riesco ad addormentarmi pensando al tuo caso.

Tu hai un rogito regolarmente trascritto, e ritieni di essere il proprietario.
Il 2° acquirente avrà pure lui un rigito regolarmente trascritto e ritiene di essere il proprietario.

Siete nella stessa posizione.

A questo punto, o l'uno o l'altro dovrà prender l'iniziativa di intentare una causa di rivendicazione presso il Tribunale Civile competente.

Come dice Bastimento, tu corri il rischio della prescrizione ex-art.1159, e, quindi, sei più interessato a muoverti presto. Il 2° acquirente è favorito dal passare del tempo perchè potrebbe in ogni caso del possibile usucapione.

Non basta dire : è mio.

Se le cose stanno come dici tu, solo un Giudice Civile può dire chi è il proprietario.
Poi potrai avanzare cause di risarcimenti danni ai responsabili dell'errore, se non sono intervenute prescrizioni e/o decadenze.

I tribunali esistono per dirimere le controversie fra le parti (i due diversi "proprietari", mentre lo è solo uno).

La frittata qualcuno l'ha fatta, le uova non ci sono più.
Un giudice civile deve dire di chi è la frittata.
SPERO TUA. TIFO PER TE.
poi se il Giudice Civile, scopre che c'è stata un reato a danno di qualcuno, invierà d'ufficio o su richiesta della parte lesa la denuncia alla Procura della Repubblica.

Mi farebbe piacere sapere la tua riflessione finale. Ciao, con simpatia