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  1. bsiam

    bsiam Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mio padre è proprietario di un appartamento locato con regolare contratto 4+4 , giunto al 5 anno.
    Nel contratto è riportato in 3 mesi l'avviso di disdetta da parte del conduttore.
    Questi, 15 giorni fa ha comunicato a voce che intende lasciare l'appartamento il 1° novembre.Noi ci siamo messi in moto per cercare un altro inquilino e dopo 4/5 giorni abbiamo telefonato al conduttore per concordare una visita con questi. Lui sostiene che non vuole farlo visitare ad altri ma solo dopo che l'avrà lasciato. Mio padre gli ha detto che se troviamo un altro dal 1° novembre non ci sono problemi e gli restituiamo tutto il suo deposito cauzionale di 3 mensilità. Parzialmente convinto ha accettato ma ora ribadisce che non vuole più visite, non firma nessuna lettera di disdetta e pretenderebbe il suo deposito dal 1° novembre. Non sappiamo come comportarci e leggendo nel forum sembra che il suo deposito non possa essere tenuto per mancata visita,disdetta,ecc.! Come sarebbe un iter corretto della questione ?
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In teoria non ha disdetto e potrebbe pure cambiare idea. Bisogna attenersi alla legge. Se va via prima del termine contrattuale, gli applicate le penali. Mettetevi su un comportamento strettamente legale. Inutile tentare accordi con persone forse disturbate mentalmente. Le penali esistono per la mancata disdetta, bisogna seguire le regole.
    Spero che altri ti diano consigli migliroi dei miei. Io sono terra-terra e consiglio di non fare errori. Meglio stai un mese senza inquilino.
     
  3. ldicembre

    ldicembre Membro Attivo

    Altro Professionista
    Formalmente l'inquilino non ha dato nessuna disdetta. visto che si pone in maniera così ostruzionistica consiglio di stare strettamente nelle regole. Non esiste disdetta scritta e presentata nei termini. quindi nessuna restituzione delle mensilità di cauzione. quando l'inquilino seguirà il normale iter allora potrete riparlarne, ma con queste persone è meglio mettere i puntini sulle "i".....
     
    A H&F piace questo elemento.
  4. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel contratto non era previsto un "orario visite" nell'ultimo trimestre?
     
  5. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    copio ed incollo 2 articoli della Legge 431/98 e considerato il tipo di contratto sottoscritto 4 + 4, possono chiarire molte perplessità fermo restando ed evidenziando che manca la disdetta formale da parte del Conduttore
    Art. 13, patti contrari alla legge – Viene sancita la nullità di ogni pattuizione con cui si determina un canone di importo superiore a quello risultante dal contratto. In tal caso il conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore. Viene sancita, inoltre, la nullità di ogni pattuizione con cui si deroga ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge di riforma. Viene sancita ancora, per i contratti stipulati sulla base degli accordi raggiunti dalle associazioni dei proprietari e dei conduttori, la nullità di ogni pattuizione con cui si attribuisce al locatore un canone superiore a quello massimo definito da tali accordi e, per i contratti stipulati con il solo limite della durata di 4 anni (con rinnovo per altri 4), la nullità di ogni pattuizione con cui, in contrasto con le previsioni della legge di riforma, viene imposto al conduttore qualsiasi obbligo oppure viene riconosciuto al locatore qualsiasi vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. Il conduttore può agire per ottenere la restituzione delle somme indebitamente versate, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, oppure la riconduzione alle condizioni previste dalla legge del contratto.
    I tre mesi sono a mio modesto parere pochi in considerazione che, salvo nuove modifiche o procedure di cui non sono a conoscenza, il conduttore può dare disdetta in qualsiasi momento ma con preavviso di almeno sei mesi infatti a seguire, l'articolo che lo riporta
    Art. 3, disdetta del contratto da parte del locatore – Alla prima scadenza di contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, e di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati (quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi). Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
    Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può invece dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il locatore, nei casi in cui abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).
     
  6. metrocubo

    metrocubo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il conduttore puo' chiedere il recesso convenzionale, se e' stato pattuito e inserito nel contratto, in qualsiasi momento almeno sei mesi prima con raccomandata, al locatore, con ricevuta di ritorno;oppure puo' chiderlo legalmente, per gravi motivi, sempre con sei mesi di preavviso.Correggetemi se sbaglio.Saluti
     
  7. bsiam

    bsiam Membro Junior

    Privato Cittadino
    Certo che nel contratto sono riportate le modalità di visita nel trimestre( 2 ore a settimana ) ma questi non vuole sentirci. Al momento, rimaniamo fermi in attesa di vedere se paga il canone di ottobre . Poi vediamo. Noi abbiamo già trovato la persona per rimpiazzarlo , esattamente quando lui lascia ( forse! ) ma finchè non mi da disdetta scritta, io non riesco a fare nulla. Non riesco a capire : se ci ufficializza che se ne và, mio padre ha già detto che gli restituisce tutto il suo deposito cauzionale,ma al momento non potendo contare su una data certa, questa persona potrebbe trovare altro e a quel punto, ci rivaliamo sul deposito cauzionale.
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Scusa, bsiam, ma la situazione è un po’ confusa (perlomeno per me). Al #1 scrivi: “Lui sostiene che non vuole farlo visitare ad altri […] Ora non vuole più visite”, dal che sembrerebbe dedursi che prima non si era opposto alle visite periodiche presso l’immobile. Sbaglio, forse?
    Al #7 precisi poi che “noi abbiamo già trovato la persona per rimpiazzarlo, esattamente quando lui lascia”. Tale persona è forse la stessa che prima aveva visitato l’immobile e aveva manifestato interesse allo stesso?

    Perché se le cose stanno in questi termini, una volta sondate le reali intenzioni del potenziale nuovo inquilino, basterebbe raggiungere tempestivamente un accordo amichevole con il conduttore recedente in cui si pattuisca che la parte locatrice si impegna a non fa più visitare l’immobile ad altre persone, a patto che il medesimo comunichi, entro e non oltre .………, con lettera raccomandata o mezzi equipollenti (la disdetta verbale è nulla) la sua volontà di recedere dal contratto a decorrere dal........, in difetto della quale il contratto continua il suo regolare decorso.

    Ad ogni modo, comunque stiano realmente le cose, provo a riportarti i principi dedotti dalla maggior giurisprudenza, le implicazioni civilistiche inerenti il recesso anticipato del conduttore e i poteri e i doveri delle parti riguardo le visite all’immobile locato.

    Recesso anticipato: nella fattispecie, pare di capire, per clausola a contratto (e non per legge per gravi motivi), con preavviso di almeno tre mesi.

    E’ bene subito precisare che parlando della forma del recesso, è nullo ogni atto recettizio unilaterale non esercitato per iscritto (per notifiche effettuate da soggetti privati si vedano gli artt. 1334 e 1335 cod. civ.). Secondo soluzione costantemente accolta dalla giurisprudenza, l’atto di recesso rimane soggetto allo stesso vincolo di forma imposto per il contratto di locazione, pertanto, nonostante nulla dica l’art. 3, ultimo comma della legge n°431/1998 (a differenza di quanto previsto dagli artt. 4 e 27 della legge cosiddetta sull’equo canone, che prevedono lettera raccomandata come forma di comunicazione), l’imposizione di un preavviso implica necessariamente la forma scritta dell’atto di recesso (lettera raccomandata o altro mezzo equipollente comunque idoneo allo scopo).

    Nel contratto di locazione ad uso abitativo, occorre poi aggiungere che, in ipotesi di recesso anticipato del conduttore senza il rispetto del previsto termine di preavviso, egli resta comunque obbligato a pagare il corrispettivo per tutto tale periodo, potendo il locatore accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile locato, con la riserva però di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del recesso. Fino a quando il conduttore non avrà pagato quanto dovuto, il locatore può trattenere in tutto o in parte il deposito cauzionale, a copertura di specifiche inadempienze contrattuali (che nel caso qui esposto, pare, non manchino: invalida comunicazione di recesso/non rispetto del termine di preavviso/rifiuto del conduttore a consentire l’accesso all’immobile), tuttavia, se il locatore vorrà trattenerlo, dovrà fare specifica domanda giudiziale per appropriarsene, a compensazione dei canoni non corrisposti.

    Vale considerare anche che l’eventuale fuoriuscita dall’immobile del conduttore, in costanza di pagamento del periodo di preavviso, e dunque prima della scadenza del trimestre – nel caso in parola - non sussiste più se nell’arco di quel tempo qualcun altro subentra nell’immobile. Se il locatore acconsente ad una risoluzione consensuale di questo tipo, vale a dire anteriore alla effettiva data di rilascio, occorre redigere una scrittura privata tra le parti per risolvere consensualmente il contratto in essere.


    Visite all’immobile locato: il codice civile e le leggi vigenti che disciplinano i rapporti di locazione tacciano al riguardo, pertanto si va o per patto contrattuale o per usi locali.

    Ora, se nel contratto in questione è inserita una apposita clausola che autorizza il locatore o una persona da lui incaricata, a visitare l’immobile per determinate esigenze e con particolari modalità, vale detta specifica clausola.

    Ne consegue che il ripetuto, ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell’immobile da parte del locatore o suoi incaricati, integra gli estremi del grave inadempimento a seguito del quale può essere richiesta la risoluzione del contratto medesimo o il risarcimento davanti all’autorità giudiziaria.

    Tutto ciò considerato, per evitare lunghi e costosi giudizi, non rimane che un accordo in via transattiva (nei modi a cui sopra si accennava, o altri da definirsi) o la mediazione (le controversie riguardanti tutte le questioni relative al contratto, al deposito cauzionale, al risarcimento danni ecc. devono prima passare attraverso il preventivo esperimento di tale istituto).
     
  9. bsiam

    bsiam Membro Junior

    Privato Cittadino
    Pennylove, ammetto che faccio un po fatica a comprendere il tuo lessico. E mi dispiace..... Comunque dopo la discussione al telefono riportata nel 1° post, lui ha acconsentito alla visita ( l'unica ). Ci siamo andati con 2 persone differenti,nella stessa sera a 15 minuti di distanza l'una dall'altra. Li', ci ha detto di non portare più nessuno . Una di quelle persone ci ha poi ricontattato per definire altri dettagli.
    Dobbiamo fare una domanda giudiziale per trattenere il deposito cauzionale ?
     
  10. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Finché non vi dà la disdetta formale in forma scritta non dovete fare più nulla, diversamente corri i rischi che ho evidenziato scritto in rosso nel post n. 5
    Secondo me lo sta facendo apposta... :sorrisone:
     
  11. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Scusa il lessico poco familiare, bsiam. Cerco di usare il meno possibile il “legalese”, ma a volte mi sfugge. :occhi_al_cielo: Spero, comunque, che tu abbia colto il senso complessivo dell’intervento.:)

    In un regolare contratto 4+4, in genere, è riportata la seguente clausola: “A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il locatore versa al conduttore una somma di euro………………pari a ......mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva/non produttiva di interessi legali. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale”.

    La funzione specifica del deposito è infatti quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Al momento del rilascio dell’immobile locato, il locatore ha l’obbligo di restituire la cauzione, a meno che non la trattenga, anche in parte, per sopperire a eventuali inadempimenti del conduttore o a danni subiti all’immobile. Al riguardo, tuttavia, occorre precisare che la giurisprudenza della Suprema Corte ha confermato che il locatore, se intende incamerare la cauzione, deve proporre domanda giudiziale, provando di possedere specifici requisiti per trattenerla (obbligazioni inadempiute e danni di cui sopra), in quanto “ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza domanda giudiziale, per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione [a mezzo di decreto ingiuntivo]”. Spetterà al locatore, in sede di opposizione, far valere i propri diritti in ordine alle lamentate inadempienze del conduttore che formeranno oggetto di specifico giudizio in relazione al concluso rapporto di locazione.

    Così il diritto locatizio. Normalmente, però, accade ben altro: succede spesso che l’inquilino pretenda di abbandonare i locali a lui locati senza pagare le ultime mensilità di canone fino alla scadenza o al termine di preavviso, e il proprietario, di contro, vantando un credito nei suoi confronti al termine del rapporto locativo, trattenga (in tutto o in parte) la cauzione a titolo compensativo dei canoni non pagati (difficilmente l’inquilino richiede un decreto ingiuntivo perché sa bene di essere in torto) e la cosa finisce lì, sulla base spesso di semplici accordi verbali, perché il proprietario ha fretta di tornare in possesso dell’immobile per riaffittarlo e l’anticipata consegna lo favorisce e l’inquilino di andarsene prima del termine di recesso: fare causa costa e, spesso, non conviene. Sta a te decidere se portare fino in fondo la cosa oppure trovare un ragionevole accordo con l’inquilino per risolvere consensualmente il contratto.
     
    A mf.gestimm piace questo elemento.
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    IO sospenderei qualunque tipo di azione nei confronti dell'inquilino e starei a vedere, dal momento che ha dato una disdetta "a voce" che non ha alcun senso legale.

    Aspettate, non fatevi vivi e solleticate così la sua curiosità... così magari scopre le sue intenzioni...
     

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