Disdetta anticipata del contratto di locazione

[nautica86]

buongiorno a tutti sono il conduttore di un appartamento con contratto 4+4 registrato il 1/3/2011 e scade il 28/02/2015 il propietario mi ha detto per ora a voce che intende dare disdetta almeno 6 mesi prima con la motivazione che il fratello che vive di fianco a me deve allargare la sua casa ora premesso che io non voglio lasciare questa casa c'è qualche soluzione o consiglio che mi permetta di tenere la casa piu tempo possibile qualunque cosa sia l'importante e tenere la casa piu tempo possibile

 

[Pennylove]

Solo quando il recesso del locatore è costituito da un “malizioso comportamento preordinato a creare uno stato di necessità”, tale recesso non si configura legittimamente esercitato ai sensi dell’art. 3 della legge n°431/1998. Al di fuori di tale ipotesi, il locatore può agire liberamente ogni qual volta si presentino particolari esigenze di carattere personale, indicate dalla citata legge, che appaiono meritevoli di protezione. Nella disdetta deve, però, essere specificato il motivo in forza del quale non intende rinnovare il contratto, così da consentire a te, e semmai al giudice, in caso sorga un contenzioso giudiziario, di verificarne la fondatezza: se manca l’indicazione dello specifico motivo, il diniego di rinnovo è nullo, con la conseguenza che il contratto prosegue anche per il successivo periodo quadriennale previsto dalla legge.

Ciò premesso, riguardo il caso proposto, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare, con sentenza n°2095/1985, che il recesso del locatore, per necessità abitativa, art. 3, comma 1, lettera a) della succitata legge (“quando il locatore intenda destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”), è ammissibile – in assenza di patto contrario – anche per una porzione soltanto dell’appartamento locato, ove quest’ultimo sia facilmente divisibile e adatto a soddisfare la predetta necessità, salva la facoltà del conduttore di scegliere fra la conservazione del rapporto locativo per la residua parte dell’immobile ovvero la sua rescissione integrale.

 

[nautica86]

quindi cè qualche speranza per poter impugnare la disdetta davanti al giudice considerando che il fratello della propietaria gia vive in un appartamento di fianco al mio quindi il suo e solo uno sfizio non una necessità, qual ora la strada del contenziso non andasse bene io quanto tempo posso restare ancora nell appartamento

 

[Pennylove]

Il citato art. 3 consente al locatore di un contratto “4+4” di esercitare il diniego di rinnovazione del contratto, alla prima scadenza contrattuale, "autocertificando" la propria necessità di rientrare in possesso dell’immobile per uno dei singoli motivi che la norma elenca: ciò vuol dire che il locatore deve indicare in modo specifico (e non generico) il motivo al quale intende riferirsi e la persona in favore della quale il diniego è esercitato. Per i contratti ad uso abitativo, detto articolo prevede che il preavviso debba pervenirti almeno sei mesi prima della scadenza del primo periodo di locazione, ossia sei mesi prima del 28 febbraio 2015.

Ora, in mancanza del rilascio spontaneo da parte tua dell’immobile locato, la cessazione della locazione, per effetto del diniego di rinnovazione del contratto, richiede un’apposita procedura prevista dall’art. 30 della legge n°392 del 1978, cui rinvia anche l’art. 3 della legge n°431/1998, al comma 4: il locatore può convocarti in giudizio osservando le norme previste dall’art. 447-bis c.p.c. avanti il Tribunale in cui è posto l’immobile. Condizione essenziale per procedere è l’assolvimento dell’onere di comunicazione di disdetta nei modi di cui si è detto. L’art. 3 della legge n°431/1998 e la giurisprudenza ad esso applicata ritengono che l’intenzione del locatore deve unicamente contenere i carattere della serietà e della realizzabilità che il giudice dovrà valutare in base ai documenti ed agli elementi di prova offerti dal locatore.

Se tu compari e non ti opponi, il giudice, su istanza del locatore, verificati i presupposti di ammissibilità dell’azione e del diritto al rilascio, emette un’ordinanza di rilascio che costituisce un provvedimento di carattere definitivo con efficacia esecutiva: essa indica anche un termine di rilascio, tenendo conto dei criteri stabiliti dall’art. 56 della legge n°392/1978 (termine massimo 6 mesi, in casi eccezionali 12 mesi dalla data del provvedimento).

Qualora, invece, tu ti opponi o non compari, il giudice competente, previo tentativo di conciliazione nella prima ipotesi che, se riuscito, viene trasfuso in un verbale costituente titolo esecutivo, deve proseguire il giudizio sino a sentenza finale. Contrariamente a quanto avviene nella convalida di sfratto, in questo caso la tua assenza non ha valore di prova legale della tua volontà di non resistere al giudizio e non consente l’immediata emissione del provvedimento di rilascio; tuttavia, è fatta salva la possibilità per il giudice, valutate le relative condizioni e qualora il locatore ne faccia richiesta, di emettere ordinanza di rilascio in ogni stato del processo, passibile di conferma o di revoca con la sentenza finale.